خفض حاد في أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري إلى أقل من 6% — ماذا يتغير حقًا؟

سوق الرهن العقاري عند المفترق

في يوم الجمعة سجلنا لحظة تاريخية في سوق القروض العقارية — انخفضت أسعار الفائدة إلى أقل من 6% للمرة الأولى منذ سنوات. لم يكن هذا يومًا عاديًا في السوق. كان الضغط وراء هذا التحرك قرارًا إداريًا أعلن عن شراء سندات مضمونة بالرهن العقاري بقيمة 200 مليار دولار، بهدف التأثير مباشرة على توفر القروض للأمريكيين.

كيف يعمل ذلك عمليًا؟

شركة فاني ماي وفريدي ماك، أكبر لاعبين في سوق تمويل الرهن العقاري، توليا دور المشتريين الرئيسيين. عندما تشتري هذه المؤسسات السندات العقارية من المقرضين، تتلقى البنوك رأس مال جديد يمكنها تخصيصه لإصدار قروض جديدة. المزيد من رأس المال في النظام يعني ضغط أقل على الهامش — حسابات سوقية بسيطة. وصل محفظتهم المشتركة إلى 230 مليار دولار، وسيؤدي الشراء الإضافي المخطط له بقيمة 200 مليار دولار إلى تقريبًا مضاعفة الالتزام الحالي.

النتائج الملموسة واضحة. انخفض سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بأكثر من نقطة مئوية خلال العام الماضي. وصلت قروض 15 عامًا يوم الجمعة إلى مستوى 5.55%، وهو انخفاض مذهل أيضًا. في سوق حيث كنا نرى عادة تحركات بأجزاء من النسبة المئوية يوميًا، فإن مثل هذه التخفيضات الحادة استثنائية تمامًا.

تقييم السوق: تفاؤل مع بعض التحفظات

تقدر شركة UBS أن المبادرة قد تقلل المعدلات بأكثر من 0.2 نقطة مئوية، مما ينبغي أن يعزز كل من البناء السكني وتداول العقارات القائمة. يبدو الأمر مثيرًا للإعجاب، لكن الشيطان يكمن في التفاصيل.

تقدر JPMorgan Chase أن 200 مليار دولار تمثل حوالي 1.4% فقط من سوق القروض العقارية المقدرة بقيمة 14.5 تريليون دولار. وهو ما يعادل قطرة في محيط. بالإضافة إلى ذلك، يحتفظ معظم مالكي المنازل الحاليين بقروض قديمة بمعدلات أقل بكثير، بمتوسط 4.4% — هؤلاء الأشخاص نادرًا ما يقررون البيع، مما يحد من ديناميكية سوق العقارات.

ماذا يعني ذلك للمقترضين؟

نحن هنا أمام إجراء يخفض من جهة أسعار الفائدة على القروض العقارية الجديدة للمقترضين الجدد، لكنه من جهة أخرى تأثيره الحقيقي على سوق الإسكان محدود بسبب مشكلة هيكلية — مالكو المنازل الذين لديهم معدلات جيدة غير متحفزين للتحرك.