رأس مال المنزل: لماذا يختار المالكون HELOC بدلاً من إعادة التمويل؟

الواقع الجديد في سوق قروض الرهن العقاري

بلغ متوسط سعر خطوط الائتمان HELOC مؤخرًا 7,25%—أدنى مستوى منذ أكثر من اثني عشر شهرًا. وفي الوقت نفسه، تُعرض قروض الرهن العقاري المضمونة بأرباح متوسط ​​7,56%، وهو تغيير بسيط مقارنةً بالأشهر السابقة. تأتي البيانات من تحليلات شركة Curinos وتشمل المقترضين بدرجة ائتمان لا تقل عن 780 نقطة ومعدل الدين إلى قيمة الأصول (CLTV) أقل من 70%.

ليس ذلك صدفة. وفقًا للاحتياطي الفيدرالي، جمع مالكو العقارات مبلغًا قياسيًا يزيد عن 36 تريليون دولار من رأس المال الخاص حتى نهاية الربع الثاني من عام 2025. ومع ذلك، يصبح الوصول إلى هذه الأموال أكثر تعقيدًا مع تراجع جاذبية إعادة التمويل العقاري التقليدي.

لماذا توقفت إعادة التمويل عن أن تكون خيارًا؟

يظل الرهن العقاري النموذجي عند حوالي 6% من الفائدة. بالنسبة للمالكين الذين قاموا بتثبيت أسعار الفائدة عند 5% أو 4% أو حتى 3%، فإن إعادة التمويل ستؤدي إلى زيادة كبيرة في تكاليف التمويل. وفي هذه الحالة، فإن بيع العقار أيضًا لا معنى له—سيكون حركة غير منطقية.

بدلاً من ذلك، يلجأ المزيد من المالكين إلى حلول أكثر مرونة. توفر (خط ائتمان مضمون برهن عقاري) أو قرضًا لمرة واحدة بضمان المنزل وصولًا إلى رأس المال دون الحاجة إلى تغيير الرهن الأساسي. وهذا مهم بشكل خاص لأولئك الذين يخططون للتجديدات أو الإصلاحات أو استثمارات أخرى في العقار.

كيف يتم حساب أسعار قروض الرهن العقاري المضمونة؟

تعمل الرهون العقارية الثانية بشكل مختلف عن الأولى. يستخدم المقرضون أنظمة تعتمد على سعر الفائدة المرجعي—عادة سعر prime—ويضاف إليها هامش.

قبل خفض الاحتياطي الفيدرالي الأخير، كان سعر prime أعلى. حاليًا، يقف عند 6,75%. إذا أضاف المقرض هامشًا بنسبة 0,75%، ستكون النتيجة HELOC بفائدة متغيرة عند مستوى 7,50%.

بالنسبة للقروض المضمونة برهن عقاري بفائدة ثابتة، قد تكون الهيكلة مختلفة. لكل مقرض حرية تحديد الأسعار، لذلك تعتمد السعر النهائي على:

• تقييمك الائتماني
• مستوى الدين الحالي
• نسبة خط الائتمان إلى قيمة العقار

مقارنة عروض المؤسسات المختلفة ضرورية للعثور على أفضل سعر.

السوق يتفاعل مع تغييرات سياسة الاحتياطي الفيدرالي

خفضت الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة الأساسية ثلاث مرات في عام 2025، مما دفع المقرضين إلى تعديل عروضهم. تظهر السوق شروطًا أكثر تنافسية لقروض الرهن العقاري المضمونة.

تُظهر أمثلة من المؤسسات المالية أنها تقدم الآن أسعار HELOC ترويجية أقل من 6% للفترة الأولية البالغة 12 شهرًا، ثم تنتقل إلى فائدة متغيرة. يشير ذلك إلى اتجاه واضح—يقوم المقرضون بخفض كل من أسعار الفائدة المبدئية والمتغيرة.

عند اختيار المقرض، من المهم الانتباه ليس فقط إلى سعر الفائدة، ولكن أيضًا إلى:

• الرسوم المرتبطة بالتأسيس والصيانة
• الشروط وموعد السداد
• الحد الأدنى للمبالغ المطلوب سحبها (متطلبات السحب)

بالنسبة للقروض لمرة واحدة، تكون الهيكلة أبسط—فائدة ثابتة طوال المدة، بدون متطلبات للسحب الأدنى.

أسئلة وأجوبة عملية

ما هو سعر HELOC التنافسي اليوم؟

تتراوح الأسعار على نطاق واسع—من 6% حتى 18%—اعتمادًا على الملف الائتماني وتفاصيل المقارنة بين العروض. المتوسط الوطني هو 7,25% لـ HELOC و7,56% لقروض الرهن العقاري المضمونة.

هل هو الوقت المناسب لاقتراض رهن عقاري مضمون للمنزل؟

انخفضت الفائدة بشكل منهجي خلال عام 2025. إذا استمر الاتجاه، فقد يكون الوقت الحالي مناسبًا لأولئك الذين يفكرون في رهن ثانٍ. يمكن أن تشمل الاستخدامات التحديثات، الإصلاحات، أو استثمارات أخرى في العقار.

كم ستكون القسط الشهري لـ HELOC بقيمة 50,000 دولار؟

عند اقتراض 50,000 دولار بفائدة متغيرة 7,50%، سيكون القسط الشهري على مدى 10 سنوات حوالي 313 دولارًا. ومع ذلك، تذكر أن سعر الفائدة قد يتغير خلال فترة السداد التي تمتد إلى 20 عامًا، مما يؤثر على مبلغ القسط. يمكن أن تصل القدرة على الوصول إلى التمويل إلى 30 سنة، لكن من الأفضل سداد الرصيد مبكرًا لتحقيق أقصى فائدة.