هل يمكن لسوق الإسكان أن يستمر في انتعاشه؟ أسعار الرهن العقاري ومخاوف العرض قد تخفف من النمو

يواجه سوق الإسكان في الولايات المتحدة عدم اليقين المتزايد مع اقترابه من عام 2026. في حين أن خفض أسعار الفائدة قد أثار التفاؤل بين مشتري المنازل، إلا أن القطاع يكافح مع قيود مستمرة على العرض ورياح اقتصادية كلية قد تضغط على الأسعار نحو الانخفاض. تكشف البيانات الأخيرة من مكتب الإحصاء الأمريكي ووزارة الإسكان والتنمية الحضرية عن سوق في حالة تغير—واحدة حيث الطلب لا يترجم إلى نشاط بناء قوي.

صورة معدل الرهن العقاري

تحسنت ظروف الإقراض بشكل بسيط، لكنها لا تزال مرتفعة. وفقًا لـ فريدي ماك، بلغ متوسط سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 6.17% للأسبوع المنتهي في 30 أكتوبر 2025، منخفضًا من 6.34% قبل أسبوع، وأقل بشكل كبير من 6.72% المسجلة في بداية أكتوبر 2025. على أساس سنوي، انخفض المعدل بمقدار 55 نقطة أساس من 6.72% في أواخر أكتوبر 2024. على الرغم من هذا التحسن، فإن معدلات الرهن العقاري التي تحوم حول 6% لا تزال تقيد القدرة على التحمل للعديد من المشترين المحتملين.

بيانات المبيعات تروي قصة مختلطة

وصلت مبيعات المنازل الجديدة ذات الأسرة الواحدة في أكتوبر 2025 إلى 737,000 وحدة، وهو انخفاض طفيف بنسبة 0.1% عن سبتمبر، ولكن بزيادة محترمة بنسبة 18.7% على أساس سنوي. ومع ذلك، تشير ديناميكيات الأسعار إلى ضغط تحت السطح. انخفض سعر البيع الوسيط بنسبة 3.3% شهريًا ليصل إلى 392,300 دولار، وتراجع بنسبة 8% سنويًا—مؤشرات على أن السوق قد يواجه ضغطًا هابطًا إضافيًا إذا ضعف الطلب أكثر.

ارتفع متوسط سعر البيع للمنازل الجديدة إلى 498,000 دولار، بزيادة 3% على التوالي، لكنه انخفض بنسبة 4.6% على أساس سنوي. هذا التباين بين الأسعار الوسيط والمتوسط يشير إلى سوق لا تزال تتكيف مع تغييرات المعدلات وتفضيلات المشترين.

تصاريح البناء والتشييد يتأخران

أداء قطاع البناء كان أضعف من مبيعات أكتوبر 2025. بلغ إجمالي الوحدات السكنية المصرح بها عبر تصاريح البناء الخاصة 1,412,000 وحدة، بانخفاض 0.2% شهريًا و1.1% سنويًا. وبلغت تصاريح الأسرة الواحدة تحديدًا 876,000 وحدة، بانخفاض 0.5% عن الشهر السابق.

أما بدايات البناء، فكانت صورة أضعف. بلغ إجمالي بدايات الإسكان الخاصة 1,246,000 وحدة—بانخفاض 4.6% شهريًا و7.8% سنويًا. على الرغم من أن بدايات الأسرة الواحدة ارتفعت بنسبة 5.4% على التوالي، إلا أن الاتجاه العام يعكس تردد المطورين. وبلغت عمليات الإنجاز 1,386,000 وحدة، بزيادة معتدلة عن سبتمبر، ولكن بانخفاض 15.3% على أساس سنوي.

لماذا سيواجه سوق الإسكان رياحًا معاكسة؟

على الرغم من مبادرة شراء سندات الرهن العقاري بمليارات $200 التي أطلقتها إدارة ترامب مؤخرًا بهدف تبريد تكاليف الإسكان، إلا أن التحديات الهيكلية تهدد التعافي المستدام. التضخم المرتبط بالتعريفات والشكوك الاقتصادية الكلية تضعف هوامش المطورين وثقة المستهلكين. أداء أسهم قطاع بناء المنازل تأخر عن مؤشر البناء الأوسع وS&P 500 خلال الأشهر الستة الماضية—وهو انعكاس لشكوك المستثمرين بشأن النمو على المدى القصير.

المطورون يعتمدون على دعم السياسات المواتية لتعويض هذه الضغوط. ومع ذلك، فإن سوق العمل المشددة، وارتفاع تكاليف المواد وسط مخاوف من التعريفات، وإدارة المخزون تظل عقبات رئيسية أمام نمو العرض بشكل أسرع.

ثلاثة مطورين يواجهون عدم اليقين

Century Communities, Inc. (CCS) يحمل تصنيف زاكز 3. أسهم الشركة ارتفعت بنسبة 13.1% خلال الأشهر الستة الماضية. من المتوقع أن ينمو تقدير الأرباح للسنة 2026 بنسبة 34.2% على أساس سنوي، وتجاوزت الأرباح التوقعات في ثلاثة من الأرباع الأربعة الماضية، بمعدل تفوق متوسط قدره 20.4%.

Dream Finders Homes, Inc. (DFH) مقرها في جاكسونفيل، فلوريدا، وتحمل أيضًا تصنيف زاكز 3… انخفض سهمها بنسبة 29.2% خلال ستة أشهر. تشير تقديرات أرباح 2026 إلى نمو بنسبة 4.6% على أساس سنوي، على الرغم من أن الأداء الفعلي للأرباح كان غير متسق مع التوقعات، مع معدل تفوق سلبي متوسط قدره 2.8%.

Green Brick Partners, Inc. (GRBK) مقرها في بلانو، تكساس، وتحمل تصنيف زاكز 3… ارتفعت الأسهم بنسبة 11.2% خلال ستة أشهر. من المتوقع أن ينخفض ربحية السهم لعام 2026 بشكل طفيف بنسبة 0.3% على أساس سنوي، على الرغم من أن الأرباح تجاوزت التوقعات في ثلاثة من الأرباع الأربعة الماضية، بمعدل أداء متفوق بنسبة 13.2%.

ماذا يأتي بعد ذلك؟

يعتمد مسار سوق الإسكان بشكل كبير على مدى سرعة عودة معدلات الفائدة إلى طبيعتها وما إذا كانت التحفيزات الحكومية كافية لتعويض السحب الاقتصادي الكلي. هل سينخفض سوق الإسكان أكثر، أم سيثبت استقراره؟ سيكون أوائل 2026 حاسمًا. توفر خفض أسعار الفائدة زخمًا مؤيدًا، لكن التضخم الناتج عن التعريفات والنشاط المحدود في البناء يشيران إلى تعافٍ أبطأ مما يوحي به التفاؤل الأخير. على المستثمرين مراقبة توجيهات المطورين، واتجاهات التصاريح، وتحركات معدلات الرهن العقاري كمؤشرات رئيسية على ما إذا كان القطاع يمكنه الحفاظ على الزخم أو يواجه ضغطًا هابطًا من جديد.