Reducción dramática de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios por debajo del 6% — ¿qué está cambiando realmente?

Mercado hipotecario en un momento de cambio

El viernes, registramos un momento histórico en el mercado de créditos hipotecarios: las tasas de interés cayeron por debajo del 6% por primera vez en varios años. No fue un día cualquiera en el mercado. La presión para tal movimiento fue la decisión de la administración, que anunció la compra de bonos respaldados por hipotecas por valor de 200 mil millones de dólares, con el objetivo de influir directamente en la disponibilidad de créditos para los estadounidenses.

¿Cómo funciona en la práctica?

Fannie Mae y Freddie Mac, los dos principales actores en el mercado de financiamiento hipotecario, asumieron el papel de principales compradores. Cuando estas instituciones compran bonos hipotecarios a los prestamistas, los bancos reciben nuevo capital que pueden destinar a otorgar nuevos préstamos. Más capital en el sistema significa menos presión sobre el margen — matemática simple del mercado. Su cartera combinada ya alcanzó los 230 mil millones de dólares, y la compra adicional planificada de 200 mil millones casi duplicaría la participación actual.

Los resultados concretos son visibles. La tasa de interés a 30 años para hipotecas cayó más de un punto porcentual en el último año. Las hipotecas a 15 años alcanzaron el viernes un nivel de 5,55%, lo que representa una caída igualmente espectacular. En un mercado donde normalmente veíamos movimientos de fracciones de punto porcentual por día, estas reducciones tan abruptas son absolutamente excepcionales.

Evaluación del mercado: optimismo con reservas

Los analistas de UBS estiman que la iniciativa podría reducir las tasas en más de 0,2 puntos porcentuales, lo que debería estimular tanto la construcción de viviendas como la rotación de propiedades existentes. Suena impresionante, pero el diablo está en los detalles.

JPMorgan Chase calcula que 200 mil millones de dólares representan apenas alrededor del 1,4% del mercado estimado de créditos hipotecarios, valorado en 14,5 billones de dólares. Es comparable a una gota en el océano. Además, la mayoría de los propietarios actuales mantienen préstamos antiguos con tasas mucho más bajas, en promedio 4,4% — estas personas rara vez deciden vender, lo que limita la dinámica del mercado inmobiliario.

¿Qué significa esto para los prestatarios?

Estamos ante una acción que, por un lado, realmente reduce las tasas de interés de los créditos hipotecarios para los nuevos prestatarios, pero por otro lado, su impacto real en el mercado de la vivienda sigue siendo limitado por un problema estructural: los propietarios con buenas tasas no están motivados a moverse.