Capital propio de las viviendas: ¿por qué los propietarios eligen HELOC en lugar de refinanciar?

Nueva realidad en el mercado de préstamos con garantía hipotecaria

La tasa promedio para las líneas de crédito HELOC recientemente alcanzó el 7,25%—el nivel más bajo en más de doce meses. Al mismo tiempo, los préstamos con garantía hipotecaria se ofrecen con una tasa promedio de 7,56%, lo que representa un cambio mínimo en comparación con los meses anteriores. Los datos provienen de análisis de Curinos e incluyen a prestatarios con una calificación crediticia mínima de 780 puntos y un índice de deuda a valor de la propiedad (CLTV) por debajo del 70%.

No es casualidad. Según la Reserva Federal, los propietarios de viviendas acumularon un récord de más de 36 billones de dólares en capital propio hasta el segundo trimestre de 2025. Sin embargo, acceder a estos fondos se vuelve cada vez más complicado en un entorno donde el refinanciamiento hipotecario tradicional pierde atractivo.

¿Por qué el refinanciamiento dejó de ser una opción?

Una hipoteca típica mantiene una tasa de aproximadamente 6%. Para los propietarios que aseguraron tasas en 5%, 4% o incluso 3%, el refinanciamiento significaría un aumento sustancial en los costos de financiamiento. En esta situación, vender la propiedad tampoco tiene sentido—sería un movimiento irracional.

En lugar de eso, cada vez más propietarios optan por soluciones más flexibles. La (línea de crédito garantizada por hipoteca) o un préstamo único con garantía hipotecaria ofrecen acceso al capital sin necesidad de modificar la hipoteca principal. Esto es especialmente importante para quienes planean renovaciones, reparaciones u otras inversiones en la propiedad.

¿Cómo se calculan las tasas para préstamos con garantía hipotecaria?

Las segundas hipotecas funcionan de manera diferente a las primeras. Los prestamistas utilizan sistemas basados en una tasa de referencia—generalmente la tasa prime—a la cual se añade un margen.

Antes de la última reducción de la Reserva Federal, la tasa prime era más alta. Actualmente, está en 6,75%. Si el prestamista añade un margen de 0,75%, el resultado será una HELOC con una tasa variable de 7,50%.

En el caso de préstamos con garantía hipotecaria con tasa fija, la estructura puede variar. Cada prestamista tiene libertad para establecer precios, por lo que la tasa final depende de:

• Tu calificación crediticia
• El nivel de deuda existente
• La relación entre la línea de crédito y el valor de la propiedad

Comparar ofertas de diferentes instituciones es clave para encontrar la mejor tarifa.

El mercado reacciona a los cambios en la política de la Reserva Federal

Las tres reducciones de tasas básicas realizadas por la Fed en 2025 han llevado a los prestamistas a ajustar sus ofertas. Surgen condiciones más competitivas para los préstamos con garantía hipotecaria.

Ejemplos de movimientos de instituciones financieras muestran que algunas ofrecen ahora tasas promocionales de HELOC por debajo del 6% durante los primeros 12 meses, tras lo cual se pasa a una tasa variable. Esto indica una tendencia clara—los prestamistas están reduciendo tanto las tasas iniciales como las variables.

Al elegir un prestamista, es importante no solo fijarse en la tasa de interés, sino también en:

• Las tarifas relacionadas con la apertura y el mantenimiento
• Las condiciones y plazos de pago
• Los montos mínimos a retirar inicialmente (draw requirement)

Para préstamos únicos, las estructuras son las más sencillas—tasa fija durante todo el período, sin requisitos de desembolso mínimo.

Preguntas prácticas y respuestas

¿Cuál es la tasa competitiva de HELOC hoy?

Las tasas varían ampliamente—desde 6% hasta incluso 18%—dependiendo del perfil crediticio y la comparación de ofertas. La media nacional es de 7,25% para HELOC y 7,56% para préstamos con garantía hipotecaria.

¿Es buen momento para solicitar un préstamo con garantía hipotecaria?

Las tasas han ido bajando sistemáticamente durante 2025. Si la tendencia continúa, el período actual puede ser favorable para quienes consideran una segunda hipoteca. Los usos potenciales incluyen modernizaciones, reparaciones u otras inversiones en la propiedad.

¿Cuánto sería la cuota mensual de un HELOC de 50,000 dólares?

Con un préstamo de 50,000 USD a una tasa variable del 7,50%, la cuota mensual en un período de 10 años sería aproximadamente 313 dólares. Sin embargo, recuerda que durante la fase de pago, los intereses pueden variar en los siguientes 20 años, afectando el monto de la cuota. La disponibilidad total puede ser de hasta 30 años, pero generalmente es más rentable pagar antes el saldo pendiente.