Por qué la estrategia BRRRR se está convirtiendo en el enfoque preferido para los profesionales inmobiliarios—Perspectivas de inversores que completaron más de 50 operaciones en 2025

De Flips Rápidos a la Construcción de Riqueza a Largo Plazo

Los operadores inmobiliarios en todo el mercado están reevaluando sus estrategias de inversión. Dos inversores con sede en Louisville, Mike Gorius y Kevin Hart, ejemplifican este cambio más amplio: después de realizar 54 transacciones en 2025, han decidido reducir la prioridad de la compra y venta de casas y concentrar sus esfuerzos en la estrategia BRRRR—un método diseñado para generar retornos sostenibles en lugar de ganancias rápidas.

La transición dice mucho sobre las condiciones actuales del mercado. Mientras Gorius y Hart igualaron su volumen de operaciones de 2024, su panorama de ingresos mejoró drásticamente. “Solo cerramos unos pocos más acuerdos que el año anterior, pero el tamaño promedio de las transacciones se duplicó aproximadamente”, dijo Gorius a los medios. “El año anterior, aproximadamente 52 acuerdos generaron unos $500,000 en ingresos. Los 54 acuerdos de este año aportaron poco más de $1 millón.”

El Entorno de Flipping Ha Cambiado

La desaceleración en la actividad inmobiliaria local es la principal culpable de este cambio de estrategia. Desde el otoño, el mercado de Louisville ha experimentado un enfriamiento notable. Los niveles de inventario aumentaron de alrededor de 2,500 listados a casi 3,900, alterando fundamentalmente la dinámica de los compradores.

“Las propiedades ahora permanecen en el mercado el triple del tiempo anterior—a veces 30, 60 o más días”, observó Hart. Este período prolongado de tenencia crea un problema de flujo de efectivo para los flipers tradicionales que dependen de rotaciones rápidas.

Las matemáticas se vuelven desfavorables rápidamente. Cuando las propiedades permanecen sin vender, los inversores siguen pagando costos de mantenimiento—intereses sobre préstamos de adquisición, impuestos a la propiedad y gastos de mantenimiento. Hart enfatiza el desafío del tiempo: “Si pagas de más al entrar, pierdes la ventaja de múltiples ofertas competitivas. Una propiedad puede permanecer listada durante semanas, forzando reducciones de precio. El éxito ahora requiere comprar al precio correcto desde el primer día.”

La Ventaja del BRRRR en Mercados Incertidumbre

El enfoque BRRRR—Comprar, Renovar, Alquilar, Refinanciar, Repetir—opera con principios completamente diferentes. En lugar de vender rápidamente, los inversores renuevan la propiedad, la alquilan a un inquilino y luego refinancian el activo para recuperar la mayor parte o toda la inversión inicial, manteniendo la propiedad.

Este marco proporciona una mejor protección contra la volatilidad del mercado. “Con BRRRR, evitas la presión de encontrar un comprador en un mercado saturado”, explicó Hart. “Realizas renovaciones, aseguras la ocupación del inquilino y refinancias—todo sin depender de que las condiciones del mercado se muevan a tu favor.”

Gorius y Hart reconocen que el método tiene sus propias consideraciones. Los gastos de renovación pueden superar las proyecciones, y las tasaciones podrían decepcionar. Sin embargo, estos riesgos parecen más manejables que apostar a que una propiedad flippeada se venda durante un mercado de compradores.

Construir Riqueza con Paciencia

La estrategia BRRRR cambia la línea de tiempo de meses a años, quizás décadas. La rentabilidad a corto plazo pasa a un segundo plano frente a la acumulación de patrimonio a largo plazo y la optimización del flujo de efectivo.

Gorius articuló la filosofía: “El mercado inmobiliario recompensa la paciencia. Si inviertes $10,000 de tus reservas personales para refinanciar y pagar a un prestamista privado, sigues siendo dueño del activo. Alquila a inquilinos—incluso con un déficit mensual de $100 inicialmente—y eventualmente el crecimiento del alquiler cubre esa brecha. Con el tiempo, pasas de perder dinero mensualmente a generar un flujo de efectivo positivo constante.”

Esta perspectiva representa una reorientación fundamental. En lugar de celebrar victorias rápidas, los inversores sofisticados priorizan la estabilidad y el crecimiento compuesto. Los vientos en contra del mercado que hacen que el flipping sea poco atractivo se vuelven irrelevantes cuando la estrategia de salida se centra en ingresos por alquiler a largo plazo y apreciación de la propiedad.

Para los mercados que experimentan transiciones similares, la lección es clara: la adaptabilidad separa las carteras resilientes de las problemáticas. La estrategia BRRRR ofrece esa adaptabilidad cuando los modelos tradicionales de flipping fallan.