لماذا أصبحت استراتيجية BRRRR هي النهج المفضل للمهنيين العقاريين—رؤى من المستثمرين الذين أكملوا أكثر من 50 صفقة في 2025

من عمليات البيع السريع إلى بناء الثروة على المدى الطويل

يعيد مشغلو العقارات في السوق تقييم خطط استثمارهم. ويُجسد المستثمران من لويزفيل، مايك غوريوس وكيفن هارت، هذا التحول الأوسع: بعد تنفيذ 54 صفقة في 2025، قررا تقليل أولوية تقليب المنازل وتركيز جهودهما على استراتيجية BRRRR — وهي طريقة تهدف إلى تحقيق عوائد مستدامة بدلاً من أرباح سريعة.

يعبر هذا التحول عن حالة السوق الحالية بشكل واضح. ففي حين أن غوريوس وهارت حافظا على حجم صفقاتهما في 2024، إلا أن صورة إيراداتهما تحسنت بشكل كبير. قال غوريوس لوسائل الإعلام: “لقد أغلقنا فقط عددًا قليلاً من الصفقات أكثر من العام السابق، لكن متوسط حجم المعاملة تضاعف تقريبًا.” وأضاف: “في العام السابق، كانت حوالي 52 صفقة تدر حوالي 500,000 دولار من الإيرادات. أما هذا العام، فـ54 صفقة جلبت أكثر من مليون دولار بقليل.”

تغير بيئة التقليب

تباطؤ النشاط العقاري المحلي هو السبب الرئيسي وراء تغيير الاستراتيجية. منذ الخريف، شهد سوق لويزفيل تبريدًا ملحوظًا. ارتفعت مستويات المخزون من حوالي 2,500 قائمة إلى ما يقرب من 3,900، مما غير بشكل جذري ديناميكيات المشترين.

قال هارت: “العقارات الآن تبقى في السوق ثلاثة أضعاف الوقت السابق — أحيانًا 30 أو 60 يومًا أو أكثر.” يخلق هذا فترة احتجاز ممتدة مشكلة تدفق نقدي للمقلبين التقليديين الذين يعتمدون على التناوب السريع.

تبدأ الحسابات في أن تصبح غير مواتية بسرعة. عندما تبقى العقارات غير مباعة، يواصل المستثمرون دفع تكاليف الحمل — فوائد قروض الشراء، الضرائب العقارية، ومصاريف الصيانة. يؤكد هارت على تحدي التوقيت: “إذا دفعت أكثر من اللازم عند الشراء، تفقد ميزة العروض المتنافسة المتعددة. يمكن أن تظل العقارات مدرجة لأسابيع، مما يضطر إلى خفض السعر. النجاح الآن يتطلب الشراء بالسعر الصحيح من اليوم الأول.”

ميزة BRRRR في الأسواق غير المستقرة

تعمل طريقة BRRRR — الشراء، التأهيل، التأجير، إعادة التمويل، التكرار — على مبادئ مختلفة تمامًا. بدلاً من البيع بسرعة، يقوم المستثمرون بتجديد العقار، وتأجيره لمستأجر، ثم إعادة تمويل الأصل لاسترداد معظم أو كل رأس المال الذي تم استثماره في البداية، مع الاحتفاظ بالملكية.

يوفر هذا الإطار حماية أفضل ضد تقلبات السوق. قال هارت: “مع BRRRR، تتجنب ضغط البحث عن مشتري في سوق مزدحم.” وأضاف: “تقوم بإكمال التجديدات، وتأمين إشغال المستأجر، وإعادة التمويل — كل ذلك دون الاعتماد على ظروف السوق للتحرك لصالحك.”

يعترف غوريوس وهارت أن الطريقة تحمل اعتبارات خاصة بها. قد تتجاوز مصاريف التأهيل التوقعات، وقد تخيب التقييمات الآمال. ومع ذلك، تبدو هذه المخاطر أكثر قابلية للإدارة من المراهنة على بيع عقار مقلب خلال سوق للمشترين.

بناء الثروة بالصبر

تغير استراتيجية BRRRR الجدول الزمني من شهور إلى سنوات، وربما عقود. تصبح الربحية قصيرة الأمد ثانوية أمام تراكم حقوق الملكية على المدى الطويل وتحسين التدفق النقدي.

عبّر غوريوس عن الفلسفة قائلاً: “العقارات تكافئ الصبر. إذا استثمرت 10,000 دولار من احتياطياتك الشخصية لإعادة التمويل وسداد قرض خاص، لا تزال تملك الأصل. قم بتأجيره للمستأجرين — حتى مع عجز شهري قدره 100 دولار في البداية — ونمو الإيجارات في النهاية يغطي ذلك الفارق. مع مرور الوقت، تتحول من خسارة المال شهريًا إلى توليد تدفق نقدي إيجابي ثابت.”

يمثل هذا المنظور إعادة توجيه أساسية. بدلاً من الاحتفال بالانتصارات السريعة، يركز المستثمرون المتقدمون على الاستقرار والنمو المركب. تصبح الرياح المعاكسة للسوق التي تجعل التقليب غير جذاب غير ذات أهمية عندما يكون استراتيجية الخروج مركزة على الدخل الإيجاري طويل الأمد وتقدير العقارات.

بالنسبة للأسواق التي تمر بمثل هذه التحولات، الدرس واضح: التكيف يميز المحافظ القوية عن تلك المتعثرة. تقدم استراتيجية BRRRR ذلك التكيف عندما تتعثر نماذج التقليب التقليدية.