房貸利率戲劇性降至6%以下——到底發生了什麼變化？

抵押貸款市場的轉折點

星期五，我們見證了抵押貸款市場的歷史性時刻——利率首次在數年來跌破6%。這不是普通的一天。促成此舉的推動力來自政府的決策，宣布購買價值2000億美元的抵押債券，旨在直接影響美國人的貸款可得性。

實際操作方式？

房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）這兩大抵押融資市場的主要玩家，扮演著主要買家的角色。當這些機構從貸款機構購買抵押債券時，銀行獲得了新的資金，可以用來發放新貸款。系統中資金越多，對利差的壓力就越小——這是簡單的市場數學。他們的聯合資產已達到2300億美元，計劃額外購買2000億美元，幾乎將目前的投入翻倍。

具體結果已經顯現。30年期抵押貸款的利率在過去一年中下降了超過一個百分點。15年期貸款在星期五達到5.55%，同樣是令人驚嘆的下降。在市場上，我們通常每天只見到幾分之幾的變動，這樣的劇烈降幅是非常罕見的。

市場評估：樂觀但有保留

瑞銀（UBS）的分析師估計，此舉可能將利率降低超過0.2個百分點，應該能刺激房地產建設和現有房產的交易。聽起來令人振奮，但細節中藏有風險。

摩根大通（JPMorgan Chase）計算，2000億美元僅約佔估計中價值14.5兆美元的抵押貸款市場的1.4%。這幾乎像是海中的一滴水。此外，大多數現有房主持有的貸款利率仍遠低於此，平均約為4.4%，這些人很少會選擇出售，這限制了房地產市場的動能。

對借款人意味著什麼？

這一措施一方面確實降低了新借款人的抵押貸款利率，但另一方面，由於結構性問題——擁有較低利率的房主沒有動機進行交易——其對房市的實際影響仍然有限。