Tassi Mutui 今日：特朗普政策如何將利率推低至6%以下

房市情境轉變

房貸市場正經歷重大轉型。在經過數月的波動後，今日房貸利率已達到更具競爭力的水平，全國平均再次跌破6%。根據Zillow的最新數據，三十年固定利率房貸為5.91%，而偏好較短期限的借款人，十五年方案的利率為5.36%。

新政策對利率走向的影響

這一波下行趨勢並非偶然。特朗普總統近期推出兩項策略措施，旨在正面影響房地產行業的資金成本。第一項措施限制機構投資者購買單戶住宅。第二項則更為直接：鼓勵Fannie Mae和Freddie Mac大幅增加其擔保房貸證券的購買量。這些舉措共同促成了當前房貸利率下降的有利條件。

目前房貸利率結構

對於剛進入房市或考慮再融資的借款人，以下是根據Zillow整理的完整選項：

固定利率產品：

• 30年房貸：5.91%
• 20年房貸：5.83%
• 15年房貸：5.36%
• 30年再融資：5.99%
• 20年再融資：5.75%
• 15年再融資：5.43%

可調利率房貸 (ARM)：

• 5/1 ARM (購房)：6.17%
• 7/1 ARM (購房)：6.36%
• 5/1 ARM (再融資)：6.39%
• 7/1 ARM (再融資)：6.49%

退役軍人專屬：

• VA 30年：5.57% (購房) / 5.46% (再融資)
• VA 15年：5.21% (購房) / 5.13% (再融資)
• VA 5/1：5.36% (購房) / 5.44% (再融資)

這些數值為全國平均，實際利率可能因地區、信用狀況及金融機構而異。

比較：選擇一種的意義

三十年固定利率房貸

選擇此方案的借款人可享受較低的月付額，因為還款期限拉長至三十年。利率在整個期間保持不變，提供穩定性，避免未來利率變動帶來的驚喜。當然，便利的代價是較高的總利息支出：長期貸款的利率較高，最終支付的利息也較多。

十五年固定利率房貸

適合能負擔較高月付的借款人，能以較低的利率在較短時間內還清貸款。加快的攤還速度能大幅節省整體利息支出。

可調利率房貸

這類產品起初提供較低的利率——常低於三十年固定利率——但伴隨風險。以5/1 ARM為例，前五年利率固定，之後每年調整一次。初期的優惠可能在調整開始後轉為劣勢。此選項較適合預計在固定期結束前換屋的借款人。

再融資：何時適合，如何操作

目前的再融資利率與購房相似，通常略高一些。為獲得最佳條件，應著重提升信用評分及降低負債比。選擇較短的期限能加快還款速度，儘管月付會增加。

現在是進入市場的好時機嗎？

與疫情期間相比，市場條件已大幅改變。房價增長趨緩，為買家創造了較為平衡的環境。當前較為適中的房貸利率與房價穩定，為等待良機的買家提供了有利窗口。

然而，「最佳時機」仍是難以捉摸的概念，無論房市或股市皆是如此。投資決策應優先考量個人及財務狀況，而非盲目預測市場走向。

常見問題

目前三十年固定房貸的平均利率是多少？
Zillow報導的全國平均為5.91%。不同資料來源因收集方式不同而略有差異。Zillow的數據來自其金融平台的資訊，而Freddie Mac則使用實際貸款申請資料。利率也會因州別、郵遞區號、金融機構及產品類型而異。

今日房貸利率會持續下降嗎？
預測較為謹慎。房貸銀行協會預計2026年三十年期利率約在6.4%左右。Fannie Mae則預期大部分時間利率會高於6%，但在第四季可能會降至5.9%。

近期的歷史趨勢是什麼？
自去年五月底以來，房貸利率呈逐步下降的軌跡。去年一月曾突破7%的高點，之後逐漸回落，從5月末的6.89%一路下降至目前水平。

如何最大化再融資的機會？
流程與首次購房類似：提升信用評分、降低負債、考慮較短期限。雖然月付會增加，但整體利息支出會降低。