首次購房者稅收抵免：失落的激勵措施與不確定的未來

首次購房者稅收抵免曾是一個強大的工具，幫助美國人在經濟不確定時期實現擁有房產的夢想。如今，潛在買家不禁想知道這個重要的激勵措施是否可能會回歸。了解這項政策的歷史、目前的替代方案，以及立法者的提議，能幫助首次購房者在日益艱難的市場中做出明智的決策。

了解原始首次購房者稅收抵免計劃的運作方式

在2008年金融危機之後，聯邦政府意識到房市需要提振。《住房與經濟復甦法》引入了專門設計來鼓勵首次購房者進入市場的稅收抵免。從2008年至2010年，符合資格的購房者可以申請豐厚的稅收優惠：2008年為7,500美元，2009年和2010年則為8,000美元。

該計劃在奧巴馬政府期間運行，並在不同年份之間有重要區別。2008年獲得抵免的人需要分期償還，但這一要求在2009年和2010年申請抵免的個人中基本被取消。其目標很簡單：在數十年來最嚴重的經濟衰退期間刺激房屋購買。

然而，該計劃設有內建的到期日。與一些政府項目可以無限期持續不同，這個首次購房者稅收抵免是有預定結束日期的。這項激勵措施在十多年前就完全消失了，讓後來的幾代首次購房者失去了這一聯邦支持機制。

目前首次購房者可用的首付援助方案

儘管聯邦首次購房者稅收抵免已經過期，但各州仍有多種替代方案。許多州自1980年代起就建立了自己的援助計劃，這些計劃主要提供實際支持：首付援助、交易費用幫助以及優惠的按揭條款。

新澤西州的首付援助（DPA）計劃就是這種做法的典範。首次購房者可以通過一個五年免息、可免還的第二貸款，獲得最高10,000美元的首付和交易費用支持，且無每月還款。條件是申請人必須取得30年固定利率、由政府保險的主要按揭，並符合特定的家庭收入和購房價格門檻。

新罕布什爾州住房局則採用不同的方法，推出了按揭信貸證明（Mortgage Credit Certificate）計劃。這個稅收抵免在借款人整個擁房期間都有效，允許每年抵扣部分按揭利息，最高可達2,000美元，並且可以在貸款期限內累計抵扣。這類計劃表明，除了聯邦首次購房者稅收抵免之外，還存在其他選擇，儘管它們的可用性因地區而異。

除了州政府的方案，首次購房者還可以動用退休儲蓄。聯邦規定允許在59½歲之前提取最多10,000美元的IRA資金，用於首次購房，且不會受到通常的10%提前提款罰款。然而，這樣做的代價是犧牲多年複利增長的機會，並且在退休時可用的資金也會減少。

拜登提議的首次購房者稅收抵免：可能的影響？

拜登總統提出最高15,000美元的稅收抵免，專門應對首次購房者的挑戰。這一提案於2021年4月在國會提出，較2008-2010年的原始計劃大幅增加，並有一個關鍵差異：資金將在成交時到位，而非等待報稅季。

這一時間上的差異非常重要。傳統的稅收抵免是在購房後作為退稅或減少稅負的方式，而拜登的首次購房者稅收抵免提案則是提前支付。對於即將完成交易的人來說，立即在結算時獲得資金注入，可能比幾個月後收到的退稅更有用。

會計專業人士認為，這種做法具有實質優勢。稅收抵免通常是直接抵減應繳稅款，優於稅收扣除——這一點在2017年稅改限制了逐項扣除和按揭利息抵稅的情況下尤為重要。尤其是對首次購房者來說，這些與按揭相關的稅收優惠往往並不能帶來實質的節省。

然而，截至2025年底，拜登提出的首次購房者稅收抵免立法在國會已陷入停滯。儘管最初提出，但該法案未獲得任何立法推進，短期內仍不太可能推動。

辯論：恢復首次購房者稅收抵免會幫助還是傷害市場？

是否恢復首次購房者稅收抵免能真正幫助房市，仍在經濟學家和政策制定者之間激烈辯論。一方面，增加買家的購買力似乎是有益的。但也有分析人士擔心會產生意想不到的後果。

在房源供應仍嚴重不足的地區——這已是許多美國市場的普遍問題——新一波具有更高購買力的首次購房者可能會加快房價上漲的速度。如果更多人因為首次購房者稅收抵免而感到有信心進入市場，需求將會激增，而供應卻無法相應擴大。結果可能是房價更高，而非更實惠。

不過，支持者指出，首次購房者目前面臨歷史性的障礙：房源庫存有限、按揭利率升高，以及高額的首付要求。某種針對性的激勵措施或許能幫助縮小日益不平等的競爭環境，使中等收入的美國人更容易實現擁房夢。是否應該恢復首次購房者稅收抵免，仍是政策制定者和選民需要共同思考的未來問題。