¡Crisis de colapso en el mercado inmobiliario de China! La ola de hipotecas invertidas llega, vender la casa implica una pérdida de 700,000 aún se debe al banco.

El mercado inmobiliario chino ha estallado en una crisis sistémica, y el fenómeno de la inversión hipotecaria se ha extendido por todo el país. En un desarrollo en Nanchang, Jiangxi, el valor de cada vivienda era de 1.2 millones de yuanes en 2022, y en 2025 solo quedará en 400,000 yuanes, con una caída del 67%. Los propietarios han pagado tres años de préstamos, con una inversión total que supera el valor actual, pero aún deben 700,000 yuanes al banco. Esta ola de crisis se origina en el colapso de la demanda, el exceso de oferta y las trampas en la estructura de préstamos, donde el 70% de los activos de las familias comunes están atados a la propiedad inmobiliaria, y el poder adquisitivo de la clase media ha sido socavado.

Definición de la inversión de hipotecas y la realidad del colapso del mercado inmobiliario en China

La inversión hipotecaria se refiere al fenómeno en el que el valor actual de la vivienda es menor que el saldo restante de la hipoteca. Cuando el propietario intenta vender la vivienda, no solo no puede utilizar el dinero de la venta para saldar la hipoteca, sino que también debe cubrir la diferencia de su propio bolsillo, incluso “poniendo dinero adicional”. Esto se ha convertido en la norma en el mercado inmobiliario de China, especialmente en el contexto de la continua caída de los precios de la vivienda en 2025, lo que ha desatado una ola de “corte de suministro” y la dificultad de “vender casas”. No es solo un problema de ciudades individuales, sino una crisis sistémica que enfrenta el mercado inmobiliario de China en general, afectando a millones de familias y amplificando la presión financiera de la clase media.

El mercado inmobiliario de China ha entrado en un canal descendente de cuatro años desde la implementación de la política de “tres líneas rojas” en 2021. En 2025, la caída no solo no se detiene, sino que se intensifica, siendo el colapso de la demanda la principal razón. La desaceleración económica, la tasa de desempleo juvenil que supera el 20% y el crecimiento poblacional negativo han llevado la disposición del mercado para comprar viviendas a un punto de congelación. Cuando la joven generación, que es la fuerza principal de compradores, enfrenta dificultades laborales, el sueño de comprar una casa se vuelve naturalmente inalcanzable.

El exceso de oferta es como añadir leña al fuego. La falta de liquidez de los desarrolladores ha llevado a un aumento en la venta de propiedades embargadas. S&P pronostica que las ventas de nuevas viviendas en China caerán un 8% en 2025. La crisis de deuda de grandes empresas inmobiliarias como Evergrande y Country Garden permanece sin resolver, lo que ha resultado en una avalancha de edificios inacabados y objetos en subasta forzada en el mercado, lo que presiona aún más los precios a la baja. La trampa de la estructura de préstamos es la más mortal. Las hipotecas en China suelen adoptar la estrategia de “primer interés, luego capital”, donde en las primeras etapas casi solo se paga interés, y la reducción del capital es limitada. Una vez que la caída de los precios de la vivienda supera el 20%, es muy fácil convertirlo en un activo negativo para las familias.

Esta estructura de préstamo parece razonable durante un período de aumento de precios de la vivienda, ya que los propietarios pueden disfrutar de la apreciación del activo. Pero en un período de caída, este diseño se convierte en un desastre. Supongamos una casa de 1 millón de yuanes, con un pago inicial de 300 mil y un préstamo de 700 mil; en los primeros cinco años, es posible que solo haya pagado 100 mil de capital, pero si el precio de la vivienda cae a 700 mil, el propietario en realidad ya no tiene activos. Si cae a 600 mil, se convierte en un activo negativo, vender la casa no solo no recuperará el pago inicial, sino que también tendrá que poner 100 mil para saldar el préstamo.

Casos reales revelan el colapso de la riqueza de las familias de clase media

（fuente：X）

Según informes de usuarios de redes sociales, en un complejo de apartamentos en Nanchang, Jiangxi, en 2022, cada vivienda tenía un valor de 1.2 millones de yuanes, pero ahora solo queda un valor de 400,000 yuanes, con una caída de dos tercios. Los propietarios han estado pagando un préstamo durante tres años, con una inversión total que ya supera el valor actual, pero aún deben al banco 700,000 yuanes. Este caso es muy representativo; supongamos que el propietario pagó un anticipo de 360,000 (30%), un préstamo de 840,000, y ha pagado aproximadamente 200,000 en tres años (principalmente intereses), con una inversión total de 560,000, pero el valor actual de la casa es solo de 400,000, lo que significa que ha perdido 160,000. Peor aún, el préstamo restante es de aproximadamente 700,000, y si desea vender la casa para saldar la deuda, necesitaría aportar otros 300,000.

Otro caso proviene de Guangdong, donde un hombre hizo un pago inicial de 600,000 antes de la pandemia, ha pagado un total de 500,000, y su inversión total en una casa fue de 1,100,000 yuanes, pero ahora su valor de mercado es de solo 900,000. Esto significa que incluso si vende la casa, no solo no podrá recuperar su inversión, sino que también deberá continuar pagando el préstamo restante. Si elige dejar de pagar, la casa será subastada, y el precio de subasta suele ser un 20-30% inferior al precio de mercado, por lo que podría obtener entre 600,000 y 700,000, y aún tendría que pagar la diferencia y enfrentar las consecuencias de la quiebra crediticia.

Un caso aún más trágico es la tragedia de las subastas judiciales. Un hombre compró una casa por 1.28 millones de yuanes, y después de dejar de pagar, la subasta judicial solo alcanzó 600,000. La emoción en el lugar de la ejecución colapsó. Este caso muestra que la subasta judicial no es una liberación, sino un abismo más profundo. Supongamos que pagó un depósito de 380,000, pidió prestado 900,000, y después de años de pagos le quedan 800,000 en principal; la subasta de 600,000 solo puede pagar parte del préstamo, todavía necesita reembolsar 200,000 de diferencia, al mismo tiempo que pierde el depósito y la inversión de muchos años de pagos, con una pérdida total de más de 600,000.

Ruta típica de pérdida por inversión en hipotecas

Etapa de compra de vivienda: pagar un alto pago inicial (generalmente 30%), agotar los ahorros familiares

Fase de reembolso: En la etapa inicial, principalmente se pagan intereses, la reducción del capital es muy lenta.

caída de precios: el valor de la propiedad cae por debajo del saldo del préstamo, convirtiéndose en un activo negativo

Venta forzada: El precio de venta no cubre el préstamo, se necesita poner de su propio bolsillo para cubrir la diferencia.

Quiebra de crédito: si no puedes cubrir el déficit, enfrentas ejecución hipotecaria y manchas en tu historial crediticio.

Estos casos revelan la dura realidad del mercado inmobiliario en China: lo que antes se consideraba una inversión “segura y rentable” se ha convertido en un agujero negro que vacía la riqueza de las familias.

La amenaza de crisis sistémica para la estabilidad económica de China

Esta ola de “inversión de hipotecas” ha expuesto la vulnerabilidad estructural de la economía china. Primero, la ilusión de riqueza se ha desvanecido, ya que el 70% de los activos de las familias comunes están vinculados a la propiedad, y la caída de los precios de las propiedades sin duda despojará directamente el poder de consumo de la clase media. Cuando la propiedad, el “activo más grande”, se convierte en una deuda, el consumo familiar inevitablemente disminuirá, arrastrando así a toda la economía. El gobierno chino ha intentado estimular el consumo para impulsar la economía, pero en el contexto de la disminución de la riqueza inmobiliaria, estos esfuerzos han tenido poco efecto.

En segundo lugar, está el riesgo de contagio financiero. El sector inmobiliario de China llegó a representar casi el 30% del PIB, y el aumento de los préstamos incobrables podría arrastrar a los bancos y las finanzas locales. Bloomberg reveló el 14 que los bancos asiáticos están siendo impactados por la última ronda de la crisis del mercado inmobiliario de China; si no se alcanzan acuerdos de extensión o refinanciación, podría haber más de 1,000 millones de dólares en préstamos inmobiliarios en riesgo de incumplimiento. Uno de ellos es un préstamo de 940 millones de dólares del desarrollador inmobiliario de Hong Kong, K Wah Group, cuyos prestamistas incluyen HSBC, Hang Seng Bank y Dah Sing Bank, así como varias instituciones financieras de Taiwán como Bancredit.

Otro fondo liderado por la firma de capital privado Base Capital no pudo reembolsar un préstamo de 260 millones de dólares que vencía esta semana, lo que llevó a los acreedores a anunciar posiblemente un incumplimiento en los próximos días. Estos casos muestran que la crisis inmobiliaria en China ya no solo afecta al país, sino que también impacta a las instituciones financieras internacionales. Los bancos que participan en el préstamo se enfrentan a un dilema: extender repetidamente los plazos no resuelve los problemas de la industria, pero forzar a los prestatarios a incumplir podría resultar en pérdidas por el préstamo.

La deterioración de la estructura demográfica ha agravado los riesgos a largo plazo. Para 2050, se espera que la población de China disminuya entre 100 y 200 millones, y la demanda en ciudades de tercer y cuarto nivel podría decrecer a largo plazo. Esto significa que la caída de los precios de la vivienda no es un ajuste a corto plazo, sino que puede ser una tendencia a largo plazo. Cuando la población disminuye y las ciudades se contraen, la situación de exceso de oferta en el mercado inmobiliario persistirá a largo plazo, y las esperanzas de recuperación de los precios de la vivienda son escasas.

La industria financiera de Taiwán reduce su exposición al riesgo frente a China

En los últimos años, debido a la desaceleración económica de China, las empresas inmobiliarias han enfrentado constantes crisis, y la exposición de las tres industrias financieras de Taiwán hacia China ha seguido reduciéndose. Según las últimas estadísticas de la Comisión de Supervisión Financiera, hasta finales de agosto de 2025, el monto de la exposición de las tres industrias financieras (bancos, seguros y fondos de inversión en valores) hacia China es de 8020.55 millones, con una disminución anual de 2017.54 millones, lo que representa una caída del 20.1%. Entre ellos, la industria bancaria ha reducido significativamente su exposición a China de 9235.29 millones en agosto del año pasado a 7410.31 millones a finales de agosto de este año, con una disminución anual del 19.76%.

Es importante señalar que la industria de seguros de propiedad y accidentes, desde enero de 2023 hasta la fecha, no tiene ninguna exposición a China, es decir, 32 meses de “cero exposición”. Esto muestra que las instituciones financieras de Taiwán han tomado plena conciencia del riesgo inmobiliario de China y han reducido proactivamente su exposición. Sin embargo, como lo demuestra el caso de préstamos del Grupo Chiao Fu, algunos bancos taiwaneses aún tienen exposiciones de riesgo que requieren un seguimiento cercano de su desarrollo posterior.

A medida que miramos hacia el futuro, es probable que el mercado inmobiliario de China presente un patrón de “estabilidad en las ciudades, colapso en las periferias”: las áreas metropolitanas de primer nivel (como el delta del Yangtsé y la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao) aún pueden sostenerse debido a la atracción de industrias y población, mientras que las amplias ciudades de segunda, tercera y cuarta línea continúan buscando su punto más bajo. La creencia de los chinos en que los bienes raíces “nunca caerán” se ha roto por completo, y la reconstrucción de la confianza del mercado requerirá varios años; las familias comunes están pagando un alto precio por el desequilibrio sistémico del pasado.