Trouver les REITs à rendement élevé : Realty Income et NNN REIT mènent la reprise

Pourquoi les REITs sont importants pour les investisseurs en revenu

Les sociétés d’investissement immobilier (REITs) sont devenues une source de revenu de plus en plus attractive, surtout maintenant que le secteur de la vente au détail—longtemps considéré comme en difficulté—connaît une véritable reprise. La structure des REITs impose la distribution d’au moins 90 % du revenu imposable aux actionnaires, ce qui les aligne naturellement avec les stratégies axées sur les dividendes.

Pendant la majeure partie des dernières années, les REITs axés sur le commerce de détail ont fait face à des vents contraires importants. La pandémie a soulevé des questions sur la viabilité du commerce physique alors que le commerce électronique s’accélérait. Les hausses de taux d’intérêt en 2022-2023 ont ajouté une pression supplémentaire, augmentant les coûts d’acquisition et de refinancement. Pourtant, la résilience a prouvé que les sceptiques avaient tort.

Au cours des neuf premiers mois de 2025, les REITs axés sur le commerce de détail ont affiché un rendement moyen de 6,9 %, ce qui indique une véritable reprise du marché. Ce contexte rend le moment actuel particulièrement pertinent pour évaluer des opportunités individuelles.

Realty Income : Échelle et stabilité dans les REITs à meilleur rendement

Realty Income (NYSE : O) gère environ 15 540 propriétés, ce qui en fait un acteur dominant parmi les REITs à meilleur rendement. La composition du portefeuille révèle une diversification sophistiquée : environ 80 % des revenus locatifs proviennent de locataires du secteur de la vente au détail. Parmi cette exposition au retail, les supermarchés représentent près de 11 %, suivis par les magasins de proximité à 10 %. Les magasins à dollar, les détaillants en amélioration de l’habitat et d’autres commerçants complètent l’allocation retail. Les propriétés industrielles représentent environ 15 % des revenus, avec le secteur du jeu et d’autres catégories comblant l’écart.

La liste des locataires ressemble à un qui’s who des détaillants stables : Dollar General, Walgreens, Home Depot et Walmart. Il ne s’agit pas de concepts expérimentaux—ce sont des entreprises éprouvées, axées sur le trafic.

Les chiffres démontrent une exécution disciplinée. Le taux d’occupation de 98,7 % reflète une gestion rigoureuse des propriétés. Les renouvellements de baux ont augmenté de 3,5 %, montrant un pouvoir de fixation des prix. Les fonds ajustés provenant des opérations (AFFO), la principale métrique de trésorerie disponible pour la distribution chez les REITs, ont augmenté de 2,9 % en glissement annuel pour atteindre 1,09 $ par action diluée.

Ce qui distingue Realty Income, c’est sa trajectoire de dividendes. Depuis son introduction en bourse en 1994, l’entreprise a augmenté ses dividendes chaque trimestre pendant plus de trois décennies—un record inégalé. Les distributions mensuelles ont été augmentées plusieurs fois par an, la dernière fois passant de 0,269 $ à 0,2695 $ par action en octobre. Avec une AFFO prévue de 4,25 à 4,27 $ par action pour l’année, contre des obligations de dividendes annuelles de 3,23 $, la couverture reste assurée. Le rendement en dividendes s’élève à 5,7 %.

Le compromis ? La taille elle-même. Avec plus de 15 000 propriétés, Realty Income doit faire face à une réalité mathématique : les taux de croissance en pourcentage se modèrent naturellement. La société livrera probablement des rendements stables et prévisibles plutôt qu’une croissance explosive.

NNN REIT : Empreinte plus petite, opportunité concentrée

NNN REIT (NYSE : NNN) gère 3 700 propriétés dans divers secteurs du retail—magasins de proximité, centres de services automobiles, restaurants, lieux de divertissement familial et détaillants spécialisés. Bien que plus petite, cette portefeuille démontre une gestion exceptionnelle des locataires : le taux d’occupation du troisième trimestre s’est maintenu à 97,5 %.

Les AFFO par action trimestriel sont passés de 0,84 $ à 0,86 $, montrant une dynamique positive. NNN REIT maintient sa propre légende de dividendes impressionnante—36 augmentations annuelles consécutives. La dernière hausse, en août, a porté le paiement à 0,60 $ par action, soit une augmentation de 3,4 %. La direction prévoit une AFFO de 3,41 à 3,45 $ par action, couvrant confortablement la distribution accrue. Ce REIT à meilleur rendement offre actuellement un rendement en dividendes de 5,9 %.

La taille devient un avantage plutôt qu’une limitation à ce stade de NNN REIT. Une seule acquisition ou développement immobilier significatif peut encore influencer de manière significative les indicateurs de croissance. La société reste positionnée pour une expansion supérieure à la moyenne par rapport à ses géants concurrents.

Faire votre choix : Quel REIT à meilleur rendement correspond à votre stratégie ?

Les deux entreprises ont traversé des années difficiles en ancrant leurs portefeuilles sur des modèles commerciaux résistant à la récession. Aucune n’existerait aujourd’hui si leurs locataires étaient intrinsèquement fragiles. Les gestionnaires de propriétés commerciales avec lesquels elles collaborent ont démontré leur capacité à durer.

Les rendements en dividendes diffèrent à peine—5,7 % contre 5,9 %—ce qui fait que le rendement n’est pas le facteur décisif. La couverture est également sécurisée dans les deux cas, avec des multiples AFFO sains par rapport aux distributions.

Le choix se résume à une philosophie : Realty Income offre une stabilité diversifiée et établie à travers des milliers de propriétés et des classes d’actifs plus larges. Pour les investisseurs axés sur la croissance, prêts à accepter une échelle plus petite et une diversification plus limitée, NNN REIT présente un potentiel d’expansion plus attrayant, notamment alors que le retail américain continue de se normaliser.

Pour ceux qui recherchent aujourd’hui les REITs à meilleur rendement, les deux méritent d’être considérés en fonction de si vous privilégiez la stabilité de blue-chip ou des perspectives de croissance proportionnellement plus élevées.