Fonds propres des maisons : pourquoi les propriétaires choisissent-ils le HELOC plutôt que le refinancement ?

La nouvelle réalité du marché des prêts garantis par immobilier

Le taux moyen pour les lignes de crédit HELOC a récemment atteint 7,25%—le plus bas depuis plus de douze mois. Parallèlement, les prêts garantis par immobilier sont proposés avec un taux moyen de 7,56%, ce qui représente peu de changement par rapport aux mois précédents. Les données proviennent des analyses de Curinos et concernent les emprunteurs avec une cote de crédit d’au moins 780 points et un ratio d’endettement par rapport à la valeur du patrimoine (CLTV) inférieur à 70%.

Ce n’est pas une coïncidence. Selon la Réserve fédérale, les propriétaires ont accumulé un capital record de plus de 36 billions de dollars d’ici la fin du deuxième trimestre 2025. Cependant, l’accès à ces fonds devient de plus en plus complexe dans un contexte où le refinancement hypothécaire traditionnel perd de son attrait.

Pourquoi le refinancement n’est plus une option ?

Une hypothèque typique tourne autour de 6% d’intérêt. Pour les propriétaires ayant sécurisé des taux à 5%, 4% ou même 3%, le refinancement signifierait une augmentation significative des coûts de financement. Dans ce contexte, vendre le bien immobilier n’a également pas de sens—ce serait un mouvement irrationnel.

Au lieu de cela, de plus en plus de propriétaires se tournent vers des solutions plus flexibles. La ligne de crédit HELOC (linia de crédit garantie par hypothèque) ou un prêt unique sous garantie immobilière offrent un accès au capital sans changer l’hypothèque principale. Cela est particulièrement important pour ceux qui prévoient des rénovations, des réparations ou d’autres investissements dans leur propriété.

Comment sont calculés les taux pour les prêts garantis par immobilier ?

Les secondes hypothèques fonctionnent différemment des premières. Les prêteurs utilisent ici des systèmes basés sur un taux de référence—généralement le taux prime—auquel une marge est ajoutée.

Avant la dernière baisse de la Réserve fédérale, le taux prime était plus élevé. Il se situe actuellement à 6,75%. Si le prêteur ajoute une marge de 0,75%, le résultat sera une HELOC à taux variable à 7,50%.

Pour les prêts garantis par immobilier à taux fixe, la structure peut être différente. Chaque prêteur a la liberté de fixer ses prix, donc le taux final dépend de :

• Votre cote de crédit
• Le niveau d’endettement existant
• Le rapport entre la ligne de crédit et la valeur du bien immobilier

Comparer les offres de différentes institutions est essentiel pour trouver le meilleur prix.

Le marché réagit aux changements de politique de la Réserve fédérale

Les trois baisses de taux directes effectuées par la Fed en 2025 ont conduit les prêteurs à ajuster leurs offres. Des conditions plus compétitives apparaissent pour les prêts garantis par immobilier.

Des exemples d’actions de institutions financières montrent qu’elles proposent désormais des taux promotionnels HELOC inférieurs à 6% pour une période initiale de 12 mois, puis passent à un taux variable. Cela indique une tendance claire—les prêteurs réduisent à la fois les taux initiaux et variables.

Lors du choix d’un prêteur, il est important de prêter attention non seulement au taux d’intérêt, mais aussi à :

• Les frais d’ouverture et de maintien
• Les conditions et délais de remboursement
• Les montants minimums à débloquer (draw requirement)

Pour les prêts uniques, les structures sont les plus simples—taux fixe sur toute la durée, sans exigences de montants minimums.

Questions pratiques et réponses

Quel est le taux HELOC compétitif aujourd’hui ?

Les taux varient largement—de 6% à même 18%—en fonction du profil de crédit et de la comparaison des offres. La moyenne nationale est de 7,25% pour HELOC et 7,56% pour les prêts garantis par immobilier.

Est-ce le bon moment pour contracter un prêt garanti par immobilier ?

Les taux ont systématiquement diminué tout au long de 2025. Si cette tendance se poursuit, la période actuelle pourrait être favorable à ceux qui envisagent une seconde hypothèque. Les utilisations potentielles incluent la modernisation, les réparations ou d’autres investissements dans la propriété.

Quel serait le montant de la mensualité pour un HELOC de 50 000 dollars ?

Pour un emprunt de 50 000 USD à un taux variable de 7,50%, la mensualité sur une période de 10 ans serait d’environ 313 dollars. Cependant, il faut garder à l’esprit qu’en phase de remboursement sur 20 années supplémentaires, le taux pourrait changer, affectant le montant des mensualités. La disponibilité totale peut aller jusqu’à 30 ans, mais il est généralement plus avantageux de rembourser le solde plus tôt.