Crise dans le secteur étudiant : les restrictions sur les visas poussent les opérateurs à repenser leurs investissements

Lorsque les réglementations changent, le marché immobilier réagit

Le secteur des logements pour étudiants au Royaume-Uni connaît une transformation significative. Les récentes modifications des politiques d’immigration ont contraint les principaux opérateurs à reconsidérer leurs plans d’expansion, menant à des décisions radicales telles que le retrait de projets déjà approuvés et la révision de stratégies à long terme.

Le projet de Paddington : des plans ambitieux à l’annulation

Un des cas les plus évidents de ce changement est la décision d’United d’abandonner son développement de 147 millions de livres sterling à Paddington, au centre de Londres. Bien que le projet ait reçu l’approbation urbanistique l’année précédente et promettait de fournir 605 chambres modernes pour étudiants, l’entreprise a estimé que les conditions du marché ne justifiaient plus l’investissement. Une analyse de rentabilité plus restreinte a révélé que le projet n’était plus économiquement viable selon les nouveaux critères de durabilité financière de l’entreprise.

L’impact des politiques sur les visas sur les flux étudiants

Les racines de cette décision remontent aux choix politiques du gouvernement britannique, visant à réduire le nombre total d’immigrants. Parmi les mesures introduites figurent une taxe sur les revenus universitaires provenant des frais des diplômés internationaux, des restrictions plus strictes sur la permanence des étudiants étrangers et des limitations sur l’emploi post-diplôme au Royaume-Uni.

Joe Lister, directeur général d’United, a souligné que ces mesures modifient le comportement des universités. Les institutions académiques s’orientent désormais vers l’inscription d’étudiants britanniques, avec des conséquences importantes pour la planification du marché du logement. « Les universités font face à une pression financière croissante et sont moins disposées à accepter des risques supplémentaires dans leurs engagements en matière de logement, » a expliqué Lister. « Leur priorité est d’éviter de se retrouver avec des structures inoccupées, ce qui entraînerait des coûts de gestion importants. »

Signes de faiblesse sur le marché : les données d’occupation

Les indicateurs économiques reflètent cette transformation. United a annoncé des taux d’occupation de 64 % pour la prochaine année académique, en baisse par rapport à 67 % à la même période de l’année précédente. Cette contraction de la demande n’est pas isolée : Empiric Student Property, que United est en train d’acquérir dans le cadre d’un accord de 634 millions de livres sterling, a signalé en novembre une baisse marquée de la demande provenant d’étudiants chinois. La direction d’Empiric a attribué cette baisse en partie aux tensions géopolitiques persistantes dans le contexte international.

Retards dans d’autres projets et révision du portefeuille

La prudence ne concerne pas seulement le projet de Londres. United a également reporté l’achèvement d’un développement de 500 chambres à Bristol, évoquant la nécessité d’évaluer des stratégies alternatives pour maximiser le rendement des investissements. Parallèlement, la valeur du principal fonds immobilier de United dédié aux logements étudiants a subi une contraction de 0,7 %, s’établissant à 2,8 milliards de livres sterling.

La réponse de l’entreprise a été stratégique : les fonds économisés grâce à la réduction de l’activité de construction ont été réorientés vers un programme de rachat d’actions d’une valeur de 100 millions de livres sterling, une démarche qui reflète une priorité accrue à la restitution de valeur aux actionnaires plutôt qu’à l’expansion du portefeuille.

Le contexte macroéconomique : migration nette en baisse

Les données provenant du Home Office donnent une vue d’ensemble de ce changement. La migration nette au Royaume-Uni devrait atteindre ses niveaux les plus bas depuis vingt ans. En 2024, le nombre de travailleurs étrangers entrant dans le pays a été inférieur de plus de 100 000 unités par rapport à l’année précédente. Bien que les demandes d’inscription pour les étudiants et les travailleurs saisonniers soient restées relativement stables, une contraction du nombre de membres de famille à charge entrant a été observée.

Cette convergence de facteurs — des choix réglementaires à la dynamique du marché en passant par les pressions géopolitiques — redessine le paysage du secteur du logement étudiant au Royaume-Uni, avec des implications qui s’étendront probablement au-delà du court terme.