Comparer les investissements en actions et en immobilier : lequel correspond à vos objectifs financiers ?

Comprendre l’écart de performance

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier versus les actions, la performance historique raconte une histoire convaincante. Considérez ceci : un investissement de 33 500 $ réalisé en 1973 aurait évolué très différemment selon le parcours emprunté. Le prix médian d’une maison aux États-Unis s’élevait à 33 500 $ en 1973, atteignant environ 431 000 $ aujourd’hui — ce qui reflète un rendement annuel moyen de 5,24 %. Pendant ce temps, ce même 33 500 $ investi dans le S&P 500 aurait atteint environ 5,1 millions de dollars, offrant un rendement annuel impressionnant de 10,59 % sur la même période de cinq décennies.

À première vue, ces chiffres présentent les actions comme le gagnant évident. Cependant, cette comparaison nécessite une analyse plus approfondie, car les deux véhicules d’investissement fonctionnent selon des mécanismes et des structures de coûts fondamentalement différents.

L’avantage de l’immobilier : l’effet de levier comme une épée à double tranchant

Une caractéristique distinctive de l’investissement immobilier est la possibilité d’utiliser l’effet de levier — utiliser du capital emprunté pour amplifier votre pouvoir d’achat. Un scénario typique consiste à faire un acompte, à obtenir un financement bancaire pour le reste, puis à générer des revenus par le biais de locations. Cette stratégie peut considérablement amplifier les gains.

Mais cette multiplication fonctionne dans les deux sens. La charge de la dette supportée par les investisseurs immobiliers dépasse largement celle des participants au marché boursier, introduisant un risque proportionnellement plus élevé. Lorsqu’on évalue l’investissement dans l’immobilier versus les actions, ce facteur d’effet de levier signifie que les chiffres de rendement historique ne peuvent pas être comparés directement sans tenir compte de cet effet d’amplification.

Les coûts cachés de la propriété

Gérer des investissements immobiliers exige un engagement financier continu au-delà de l’achat initial. Les taux hypothécaires actuels pour les propriétés locatives tournent autour de 8,5 %. Si vous faites appel à une société de gestion immobilière — une pratique courante chez les investisseurs — ajoutez encore 8-12 % à vos dépenses. Collectivement, près de 20 % des revenus locatifs sont consacrés à l’administration de la propriété.

Au-delà de ces coûts directs, il y a l’entretien, les réparations, l’assurance, les taxes foncières et les dépenses en capital imprévues. Les actions présentent un contraste frappant : la plupart des investissements en actions ne nécessitent pratiquement aucune gestion active. En tant qu’actionnaire, vous détenez une part fractionnaire dans une entreprise sans supporter de responsabilités opérationnelles. Cette différence structurelle impacte considérablement le rendement net lorsqu’on investit dans l’immobilier versus les actions.

Traitement fiscal : un différenciateur crucial

L’environnement fiscal entourant chaque classe d’actifs constitue une autre considération essentielle. Les revenus locatifs sont soumis à l’imposition au taux d’imposition ordinaire, pouvant atteindre 50 % pour les hauts revenus. À l’inverse, les actions détenues depuis plus d’un an bénéficient d’un traitement fiscal avantageux sur les gains en capital à long terme — 15 % pour la majorité des contribuables et 20 % pour ceux appartenant aux tranches de revenus supérieures.

Cet écart est important. Le traitement fiscal plus favorable des investissements en actions contribue de manière significative à leur avantage de performance historique par rapport à l’immobilier.

Trouver la bonne combinaison d’investissement

Le choix entre immobilier et actions n’est pas nécessairement binaire. Les circonstances personnelles, y compris l’horizon temporel, l’appétit pour le risque et la situation fiscale, façonnent l’allocation optimale pour chaque investisseur. Bien que les données suggèrent que les actions ont surperformé au cours des 50 dernières années, le potentiel d’effet de levier de l’immobilier et sa nature tangible séduisent de nombreux investisseurs.

La stratégie de constitution de patrimoine la plus résiliente intègre généralement ces deux classes d’actifs dans un portefeuille construit de manière réfléchie. Plutôt que de choisir l’une au détriment de l’autre, envisager comment investir dans l’immobilier versus les actions peut fonctionner de manière synergique dans votre plan financier global produit souvent des résultats à long terme supérieurs.