Les 50 plus grandes entreprises de Corée du Sud, l'immobilier non commercial dépasse 100 000 milliards de won… utilisé comme source de revenus

Selon une enquête, d’ici 2025, la taille des biens immobiliers non liés aux activités commerciales détenus par les 50 plus grands groupes en Corée du Sud aura dépassé 100 000 milliards de won, les entreprises utilisant ces biens immobiliers, sans lien direct avec leur activité principale, comme une source importante d’actifs et de revenus.

Selon les résultats de l’analyse publiée le 6 avril par l’« Indice des leaders » de l’Institut d’analyse des entreprises, parmi les 374 sociétés cotées et non cotées sous la responsabilité des 50 plus grands groupes ayant soumis leur rapport d’activité, 181 ont divulgué la valeur de leurs biens immobiliers d’investissement pendant deux années consécutives (2024 et 2025), avec un total de biens immobiliers non liés aux activités commerciales s’élevant à 106,2839 billions de won l’année dernière. Ce chiffre a augmenté de 4,2 % par rapport à l’année précédente. Cette enquête s’est concentrée sur des entreprises autres que les sociétés d’investissement immobilier, en utilisant une évaluation basée sur la juste valeur reflétant les prix du marché actuel, plutôt que le simple coût d’acquisition. Les biens immobiliers non liés aux activités commerciales désignent les terrains et bâtiments qui ne sont pas directement utilisés dans la production ou la gestion, ou dont la détention dépasse le niveau nécessaire à l’activité réelle.

Du côté des groupes, Samsung Group occupe la première place avec 12,769 billions de won, en baisse de 8,2 % par rapport à l’année précédente, représentant 1,5 % de l’actif total. Parmi eux, Samsung Life Insurance détient 11,7863 billions de won, représentant la majorité du groupe. Lotte Group s’élève à 11,5178 billions de won, en hausse de 11,5 %, représentant 7,6 % de l’actif total. Lotte Shopping (6,8284 billions de won) et Lotte Hotels (2,7902 billions de won) sont ses principales filiales. Hanwha Group s’élève à 8,8244 billions de won, en hausse de 16,5 % ; KT à 8,3334 billions de won, en hausse de 12,5 %. En revanche, Future Asset Group a diminué à 5,7684 billions de won, soit une baisse de 21,1 % ; GS Group a augmenté à 4,7593 billions de won, soit une hausse de 19,9 %. En termes d’ampleur de croissance, DOW KISCO Group se distingue avec ses biens immobiliers non liés aux activités commerciales s’élevant à 4,3683 billions de won, une augmentation de 1,8264 billions de won en un an, soit une croissance de 71,9 %.

Les groupes fortement dépendants des biens immobiliers non liés aux activités commerciales attirent également l’attention. Quatre d’entre eux ont une proportion d’actifs dépassant 10 %, à savoir HDC (15,3 %), KT&G (11,1 %), KT (10,5 %) et Hyundai Department Store (10,0 %). Ces chiffres sont bien supérieurs à la moyenne globale de 2,3 %. En ce qui concerne les filiales, 46 ont vu leur valeur plus que doubler par rapport au moment de l’acquisition, et 17 ont triplé. La plus forte augmentation est celle de HDC Yongchang (maintenant IPARK Yongchang), avec une croissance de 857,3 %, suivie de KT Alpha (654 %) et Lotte Fine Chemical (617 %). Cela indique que les biens immobiliers non essentiels détenus à long terme par les entreprises ont accumulé des gains d’évaluation considérables au fil du temps.

Ces actifs ont non seulement augmenté leur valeur comptable, mais ont également généré des revenus locatifs réels. Douze groupes ont un taux de rendement locatif annuel basé sur la juste valeur supérieur à 5 %, avec le groupe CJ (9,6 %) et Future Asset Group (8,0 %) comme exemples représentatifs. Selon la norme des filiales, 60 ont un rendement supérieur à 5 %, et 15 dépassent 10 %. L’« Indice des leaders » interprète cela comme une indication que les biens immobiliers non liés aux activités commerciales sont effectivement utilisés comme un moyen de générer un flux de trésorerie stable en dehors de l’activité principale. Avant la mi-1990, ces biens étaient soumis à des taxes élevées lors de leur acquisition, détention ou transfert, dans le but de freiner la spéculation et d’améliorer l’efficacité de l’utilisation des terres. Cependant, après la crise des devises, avec l’assouplissement des réglementations, la charge fiscale pesant sur les entreprises a considérablement diminué.

Cependant, le gouvernement Lee Jae-myung considère récemment ces actifs comme ayant une forte nature de revenus non liés au travail, et envisage de renforcer la taxation, ce qui constitue une incertitude. Pour les entreprises, la stratégie immobilière, longtemps considérée comme une source de revenus stable, pourrait nécessiter une réévaluation. Cette tendance pourrait devenir un critère clé pour décider si les entreprises continueront à détenir ces actifs non essentiels ou s’il faudra les vendre ou en changer l’utilisation à l’avenir.