Penurunan dramatis tingkat suku bunga kredit hipotek di bawah 6% — apa yang benar-benar berubah?

Pasar Hipotek pada Perubahan

Pada hari Jumat, kami mencatat momen bersejarah di pasar kredit hipotek — suku bunga turun di bawah 6% untuk pertama kalinya dalam beberapa tahun. Ini bukan hari biasa di pasar. Tekanan untuk langkah ini berasal dari keputusan administrasi yang mengumumkan pembelian obligasi yang dijamin hipotek senilai 200 miliar dolar, yang secara langsung bertujuan mempengaruhi ketersediaan kredit bagi orang Amerika.

Bagaimana ini bekerja dalam praktik?

Fannie Mae dan Freddie Mac, dua pemain terbesar di pasar pembiayaan hipotek, mengambil peran sebagai pembeli utama. Ketika institusi ini membeli obligasi hipotek dari pemberi kredit, bank menerima modal baru yang dapat mereka gunakan untuk memberikan pinjaman baru. Lebih banyak modal dalam sistem berarti tekanan yang lebih kecil pada margin — matematika pasar yang sederhana. Portofolio gabungan mereka telah mencapai 230 miliar dolar, dan pembelian tambahan yang direncanakan sebesar 200 miliar dolar hampir akan menggandakan keterlibatan saat ini.

Hasil konkret dapat terlihat. Suku bunga kredit hipotek 30 tahun turun lebih dari satu poin persentase dalam setahun terakhir. Kredit 15 tahun mencapai level 5,55% pada hari Jumat, yang juga merupakan penurunan yang spektakuler. Di pasar yang biasanya melihat pergerakan dalam pecahan persen setiap hari, penurunan yang begitu tajam benar-benar luar biasa.

Penilaian pasar: optimisme dengan catatan

Analis UBS memperkirakan bahwa inisiatif ini dapat menurunkan suku bunga lebih dari 0,2 poin persentase, yang seharusnya mendorong baik pembangunan perumahan maupun perputaran properti yang ada. Terdengar mengesankan, tetapi iblis terletak pada detailnya.

JPMorgan Chase memperkirakan bahwa 200 miliar dolar hanyalah sekitar 1,4% dari perkiraan pasar kredit hipotek sebesar 14,5 triliun dolar. Ini setara dengan setetes di lautan. Selain itu, sebagian besar pemilik rumah saat ini mempertahankan pinjaman lama mereka dengan suku bunga yang jauh lebih rendah, rata-rata 4,4% — orang-orang ini jarang memutuskan untuk menjual, yang membatasi dinamika pasar properti.

Apa artinya bagi peminjam?

Ini adalah tindakan yang, di satu sisi, benar-benar menurunkan suku bunga kredit hipotek untuk peminjam baru, tetapi di sisi lain, dampak nyata terhadap pasar perumahan tetap terbatas oleh masalah struktural — pemilik dengan suku bunga yang baik tidak termotivasi untuk bergerak.