Membuat Penawaran pada Properti Pending vs Properti Kontingensi: Opsi Strategis Anda

Saat menjelajah daftar rumah, Anda sering kali akan menemukan properti yang ditandai sebagai pending atau contingent—dan perbedaan ini lebih penting dari yang Anda kira. Meskipun kedua status menunjukkan bahwa ada penawaran yang sedang diproses, mereka membawa implikasi yang sangat berbeda untuk penawaran cadangan potensial dan peluang Anda untuk menutup kesepakatan.

Perbedaan Inti: Di Mana Peluang Anda Terletak

Contingent menandakan bahwa penawaran telah diterima oleh penjual, namun persyaratan tertentu harus dipenuhi sebelum melanjutkan. Kondisi ini mungkin berasal dari pembeli (seperti kebutuhan inspeksi rumah) atau dari penjual (mungkin kualifikasi pembiayaan). Hingga semua ketentuan terpenuhi, transaksi tetap bersifat cair—dan kesepakatan bisa gagal jika kontinjensi tidak dipenuhi.

Sebaliknya, pending menunjukkan bahwa penawaran yang diterima sudah dalam proses menuju penutupan. Pekerjaan utama telah diselesaikan. Meskipun secara teori kesepakatan bisa runtuh di tahap ini, hal itu jarang terjadi. Momentum sangat mendukung pembeli awal.

Pelajaran praktisnya: rumah yang contingent menawarkan lebih banyak peluang untuk penawaran cadangan, sementara properti pending memberi Anda peluang yang tipis kecuali penjual secara eksplisit menerima penawaran sekunder.

Kategori Contingent: Memahami Opsi Anda

Kontinjensi Probate

Ketika seorang pemilik rumah meninggal dunia, kontinjensi probate berperan saat pemerintah atau lembaga pemberi pinjaman mengelola penjualan. Transaksi ini berlangsung melalui pengadilan dengan catatan publik—berarti kurang privasi dan memerlukan langkah prosedural tambahan. Jika Anda menginginkan transaksi yang lebih sederhana, listing ini mungkin perlu diwaspadai.

Klausul Kick-Out dan Fleksibilitas Penjualan

Klausul kick-out memberi salah satu pihak hak untuk menarik diri jika kondisi yang telah ditentukan tidak terpenuhi sebelum batas waktu tertentu. Tanpa perlindungan ini, penjualan berisiko berlarut-larut atau runtuh secara tak terduga. Kehadiran klausul kick-out sebenarnya menguntungkan Anda sebagai pembeli cadangan—menandakan peluang keluar yang lebih tinggi.

Kontinjensi Short-Sale dan Foreclosure

Short-sale melibatkan penjual yang menerima tawaran kurang dari saldo hipotek yang masih harus dibayar, dengan persetujuan dari pemberi pinjaman. Penjualan ini berjalan lambat dan sering muncul di inventaris yang disita di mana bank mengendalikan proses secara langsung.

Ketentuan Show-and-No-Show

Beberapa listing contingent beroperasi di bawah pengaturan “Continue to Show” (CCS), yang berarti penjual tetap memasarkan properti sementara kondisi sedang dipenuhi. Ada juga yang mencakup “No Show” di mana semua pemasaran lebih lanjut dihentikan. Ketentuan CCS memberi peluang realistis bagi penawar cadangan; ketentuan No Show pada dasarnya mengunci Anda dari peluang tersebut.

Status Pending: Apa Artinya Sebenarnya

Properti pending telah melewati hambatan kontinjensi dan berada dalam tahap akhir proses. Namun, ada variasi:

Pending short sales menunjukkan bahwa penjualan sedang berjalan melalui saluran bank atau pemberi pinjaman—kemajuan sedang berlangsung tetapi bisa berjalan lambat.

Pending dengan penawaran cadangan diterima berarti penjual tetap terbuka terhadap tawaran sekunder meskipun sudah ada kesepakatan. Posisi yang tidak biasa ini menciptakan peluang jika penjualan utama gagal.

Pending: Lebih dari 4 bulan biasanya menandakan kesalahan administratif atau penundaan nyata dalam penutupan. Agen listing mungkin lupa memperbarui status, atau ada hambatan yang sah yang mencegah penutupan akhir.

Bisakah Anda Benar-Benar Menawar Properti Ini?

Ya—kadang-kadang. Jawabannya sangat bergantung pada status dan preferensi penjual.

Properti contingent merupakan peluang terkuat Anda untuk penawaran cadangan. Jika kesepakatan awal mengalami masalah, tawaran Anda bisa diaktifkan. Surat pra-persetujuan atau dana tunai sangat memperkuat posisi Anda.

Properti pending jarang menerima tawaran baru kecuali secara eksplisit dipasarkan untuk cadangan. Peluang Anda untuk diterima menurun tajam karena penjualan asli biasanya hampir selesai.

Strategi yang tepat: jangan abaikan listing contingent. Meskipun rumah pending terasa “lebih aman,” properti contingent dengan jenis kontinjensi yang menguntungkan (terutama yang memiliki klausul kick-out) sering kali menawarkan peluang yang lebih baik bagi pembeli agresif yang bersedia memposisikan diri sebagai cadangan.