Panduan Lengkap Anda tentang Proses Refinancing Hipotek dalam 13 Tahap

Memahami Dasar-Dasar Proses Refinancing Hipotek

Proses refinancing dimulai ketika Anda memutuskan untuk mengganti hipotek yang ada dengan yang baru. Pemberi pinjaman baru Anda melunasi hipotek lama menggunakan dana pinjaman segar. Persyaratan utama adalah ekuitas positif—Anda harus berutang lebih sedikit pada hipotek saat ini daripada nilai pasar properti Anda saat ini. Jika nilai properti Anda turun di bawah jumlah utang, refinancing menjadi lebih sulit, meskipun opsi FHA streamline refinance dan VA IRRRL dapat memberikan alternatif bagi mereka yang memiliki jenis pinjaman yang memenuhi syarat.

Salah satu keuntungan penting: Anda tidak terkunci pada penyedia layanan hipotek saat ini. Berbelanja dengan beberapa pemberi pinjaman, seperti saat Anda membeli rumah pertama kali, memberi posisi untuk mendapatkan suku bunga yang lebih kompetitif. Mengandalkan hanya pada penyedia layanan yang ada sering kali berarti melewatkan syarat yang lebih baik.

Garis Waktu Proses Refinance: Apa yang Diharapkan

Refinancing biasanya berlangsung selama beberapa minggu, dengan rata-rata 45 hari menurut data industri ICE Mortgage Technology. Garis waktu pribadi Anda tergantung pada permintaan pasar, responsivitas Anda terhadap permintaan pemberi pinjaman, jenis pemberi pinjaman yang Anda pilih, apakah ada hak tanggungan tambahan pada properti Anda, jenis pinjaman spesifik Anda, dan klasifikasi pekerjaan Anda. Individu yang wiraswasta sering menghadapi waktu proses yang lebih lama dibandingkan karyawan W-2.

Tahap 1: Klarifikasi Tujuan Refinancing Anda

Sebelum memulai proses refinancing, identifikasi tujuan utama Anda. Tujuan umum meliputi mendapatkan suku bunga yang lebih rendah, mengurangi jangka waktu pinjaman, memperpanjang periode pembayaran untuk menurunkan cicilan bulanan, atau menghindari premi asuransi hipotek pada pinjaman FHA. Beberapa peminjam menggunakan refinancing untuk beralih dari hipotek berbunga mengambang ke hipotek tetap, memastikan kestabilan pembayaran. Refinancing cash-out merupakan strategi lain saat Anda ingin mengakses ekuitas rumah sambil mengganti hipotek pertama Anda.

Tahap 2: Tinjau Status Kredit Anda

Peroleh laporan kredit dari ketiga biro utama dan periksa skor kredit Anda—semua tersedia gratis melalui annualcreditreport.com dan banyak penerbit kartu kredit. Mengidentifikasi kesalahan atau tanda bahaya berbulan-bulan sebelum mengajukan memberi Anda waktu untuk memperbaiki kesalahan dan meningkatkan skor Anda. Pendekatan proaktif ini mencegah penolakan mendadak atau tawaran suku bunga yang tidak menguntungkan.

Tahap 3: Riset dan Identifikasi Pemberi Pinjaman yang Sesuai

Tidak semua pemberi pinjaman menawarkan nilai yang sama. Beberapa memiliki reputasi untuk layanan pelanggan yang buruk, biaya yang berlebihan, atau produk yang tidak cocok dengan kebutuhan Anda. Mulailah pencarian pemberi pinjaman melalui daftar perusahaan refinancing hipotek teratas, lalu perluas ke koperasi kredit, bank regional, dan lembaga komunitas. Due diligence ini memastikan Anda bekerja dengan mitra yang dapat diandalkan.

Tahap 4: Dapatkan Pra-persetujuan Hipotek

Pra-persetujuan menandakan bahwa pemberi pinjaman menganggap Anda sebagai kandidat yang layak, meskipun tidak menjamin persetujuan akhir. Jika tidak ada pemberi pinjaman yang memberikan pra-persetujuan, Anda mungkin perlu memperkuat kredit, meningkatkan pendapatan, mengurangi utang yang ada, atau membangun ekuitas tambahan sebelum melanjutkan proses refinancing.

Tahap 5: Kumpulkan Dokumen Keuangan yang Diperlukan

Pemberi pinjaman biasanya meminta dokumen-dokumen berikut selama pengajuan proses refinancing:

• Pernyataan bank (dua bulan terakhir)
• Pernyataan rekening investasi (dua bulan terakhir)
• Slip gaji atau verifikasi pendapatan (dua yang terakhir, atau pengembalian pajak untuk peminjam wiraswasta/pensiun)
• Pengembalian pajak yang ditandatangani (dua pengajuan tahunan terakhir)
• Pernyataan pajak properti (yang terbaru)
• Halaman deklarasi asuransi pemilik rumah (yang terbaru)

Pengiriman elektronik melalui portal aman telah menggantikan metode faks dan pengiriman kilat yang usang, mempermudah fase pengumpulan dokumen.

Tahap 6: Ajukan Aplikasi Lengkap ke Beberapa Pemberi Pinjaman

Mendapatkan pra-persetujuan hanyalah langkah awal. Aplikasi lengkap memicu proses underwriting resmi dari pemberi pinjaman berdasarkan dokumen keuangan dan detail properti Anda. Mengajukan ke beberapa pemberi pinjaman membutuhkan usaha minimal dibandingkan aplikasi ke satu pemberi pinjaman, namun tawaran yang Anda terima dapat menghemat ribuan dolar. Broker hipotek dapat mempercepat tahap ini dengan mengelola beberapa pengajuan secara bersamaan.

Tahap 7: Evaluasi dan Bandingkan Estimasi Pinjaman

Setiap pemberi pinjaman yang menyetujui memberikan estimasi pinjaman resmi yang merinci jenis pinjaman, jangka waktu, suku bunga, pembayaran bulanan, biaya penutupan, dan detail lainnya. Gunakan estimasi ini untuk mengidentifikasi tawaran yang sesuai dengan tujuan refinancing Anda. Estimasi pinjaman juga berfungsi sebagai alat negosiasi—Anda dapat memanfaatkan tawaran kompetitif untuk menekan pemberi pinjaman pilihan agar memberikan suku bunga yang lebih baik atau biaya penutupan yang lebih rendah.

Hitung periode impas Anda menggunakan kalkulator hipotek: berapa bulan sampai tabungan refinancing Anda melebihi biaya keluar dari kantong? Analisis ini menentukan apakah refinancing benar-benar masuk akal secara finansial.

Tahap 8: Pilih Pemberi Pinjaman Favorit Anda

Anda memiliki waktu sepuluh hari kerja setelah menerima estimasi pinjaman untuk secara resmi memilih pemberi pinjaman dan menyatakan niat Anda untuk melanjutkan. Meskipun pemberitahuan kepada pemberi pinjaman yang ditolak tidak wajib, sopan santun menyarankan Anda memberi tahu mereka tentang keputusan Anda. Sikap sopan ini menjaga hubungan profesional.

Tahap 9: Jaga Komunikasi Aktif Selama Underwriting

Petugas pinjaman Anda akan memberi tahu Anda tentang pergerakan suku bunga jika Anda belum mengunci suku bunga Anda. Pahami target suku bunga Anda agar dapat menguncinya pada saat yang optimal. Saat underwriter hipotek meninjau berkas Anda, harapkan pertanyaan terkait deposit bank, item kredit, atau pengurangan pajak. Respon cepat terhadap panggilan telepon, pesan teks, dan email mencegah penundaan dan menjaga proses refinancing Anda sesuai jadwal.

Tahap 10: Tinjau Secara Teliti Pengungkapan Penutupan

Dokumen lima halaman ini tiba setidaknya tiga hari kerja sebelum penandatanganan pinjaman. Verifikasi bahwa jumlah pinjaman, jangka waktu, jenis, suku bunga, dan detail lainnya sesuai harapan Anda. Bandingkan biaya pemberi pinjaman dan layanan yang diperlukan dengan estimasi pinjaman awal—ketidaksesuaian harus sesuai dengan perubahan yang telah Anda negosiasikan.

Tahap 11: Laksanakan Penutupan Refinancing Anda

Koordinasikan pertemuan penutupan yang melibatkan agen escrow, notaris, atau pengacara Anda. Periksa setiap dokumen pinjaman dan pastikan syaratnya sesuai dengan pernyataan penutupan Anda. Jika Regulation Z berlaku untuk pinjaman Anda (aturan perlindungan konsumen federal), dana akan cair pada hari kerja keempat setelah penandatanganan dokumen.

Tahap 12: Simpan Dokumen Pelunasan Anda

Setelah dibayar, Anda akan menerima pemberitahuan pelepasan hak tanggungan dan pembebasan hipotek yang membuktikan bahwa hipotek lama Anda tidak lagi ada. Simpan salinan untuk arsip Anda jika di kemudian hari muncul pertanyaan terkait utang hipotek atau hak atas properti.

Tahap 13: Verifikasi Laporan Kredit yang Diperbarui

Dalam beberapa minggu, laporan kredit Anda akan mencerminkan hipotek lama yang telah dilunasi dan hipotek baru yang aktif. Setiap ketidaksesuaian harus dikonfirmasi dengan penyedia layanan hipotek Anda. Jika masalah tetap ada, ajukan sengketa ke biro kredit atau kirimkan keluhan ke Consumer Financial Protection Bureau.

Mengelola Pembatalan Aplikasi Refinancing

Pembatalan selama proses refinancing cukup mudah: beri tahu pemberi pinjaman Anda bahwa Anda menarik diri dan minta penutupan berkas. Anda tidak perlu memberikan penjelasan. Namun, jika masalah layanan adalah satu-satunya kekhawatiran Anda, pertimbangkan untuk menyelesaikannya sebelum menarik diri. Biaya aplikasi atau penilaian biasanya menjadi tidak dapat dikembalikan setelah dibayar, kecuali jika penilaian belum selesai. Tahap estimasi pinjaman saja otomatis dibatalkan jika Anda tidak melanjutkan.

Memahami Hak Resisi Anda

Regulation Z memberi Anda hak resisi selama maksimal tiga hari kerja setelah menandatangani dokumen penutupan, asalkan Anda sedang refinancing rumah utama Anda dengan pemberi pinjaman yang berbeda atau melakukan refinancing cash-out. Hari kerja dihitung dari Senin sampai Sabtu, tidak termasuk hari libur nasional. Bertindaklah tegas jika Anda ingin menggunakan hak ini—jendela waktu ini cepat tertutup.