Akankah Pasar Perumahan Dapat Menopang Pemulihannya? Tingkat Hipotek dan Kekhawatiran Pasokan Mungkin Membatasi Pertumbuhan

Pasar perumahan AS menghadapi ketidakpastian yang meningkat saat memasuki tahun 2026. Sementara pemotongan suku bunga telah memicu optimisme di kalangan pembeli rumah, sektor ini bergulat dengan kendala pasokan yang terus-menerus dan hambatan makroekonomi yang dapat menekan harga ke bawah. Data terbaru dari Biro Sensus AS dan Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan menunjukkan pasar yang sedang berubah—di mana permintaan tidak selalu bertranslasi menjadi aktivitas konstruksi yang kuat.

Gambaran Suku Bunga Hipotek

Kondisi pinjaman telah membaik secara modest, namun tetap tinggi. Menurut Freddie Mac, hipotek tetap 30 tahun dengan tingkat tetap rata-rata 6,17% untuk minggu yang berakhir 30 Oktober 2025, turun dari 6,34% seminggu sebelumnya dan secara signifikan lebih rendah dari 6,72% yang tercatat pada awal Oktober 2025. Dari tahun ke tahun, tingkat ini menurun 55 basis poin dari 6,72% di akhir Oktober 2024. Meski ada perbaikan ini, suku bunga hipotek yang mendekati 6% terus membatasi daya beli bagi banyak calon pembeli.

Data Penjualan Mengisahkan Cerita Campuran

Penjualan rumah baru tipe tunggal pada Oktober 2025 mencapai 737.000 unit, menunjukkan penurunan tipis 0,1% dari September tetapi peningkatan yang layak sebesar 18,7% dari tahun ke tahun. Namun, dinamika harga menunjukkan tekanan di balik permukaan. Harga jual median turun 3,3% bulan-ke-bulan menjadi $392.300 dan turun 8% secara tahunan—menandakan bahwa pasar bisa menghadapi tekanan penurunan tambahan jika permintaan melemah lebih jauh.

Harga jual rata-rata rumah baru naik menjadi $498.000, meningkat 3% secara berurutan tetapi turun 4,6% dari tahun ke tahun. Divergensi antara harga median dan rata-rata ini menunjukkan pasar yang masih menyesuaikan diri terhadap perubahan suku bunga dan preferensi pembeli.

Izin Bangunan dan Konstruksi Tertinggal

Sektor konstruksi berkinerja di bawah penjualan pada Oktober 2025. Total unit perumahan swasta yang diotorisasi melalui izin bangunan mencapai 1.412.000 unit, menurun 0,2% secara bulanan dan 1,1% secara tahunan. Izin rumah tipe tunggal secara khusus berjumlah 876.000 unit, menurun 0,5% dari bulan sebelumnya.

Mulai pembangunan rumah menunjukkan gambaran yang lebih lemah. Mulai pembangunan rumah swasta mencapai 1.246.000 unit—turun 4,6% dari bulan ke bulan dan 7,8% dari tahun ke tahun. Meski mulai rumah tipe tunggal naik 5,4% secara berurutan, tren keseluruhan mencerminkan keragu-raguan pembangun. Penyelesaian rumah berjumlah 1.386.000 unit, sedikit meningkat dari September tetapi turun 15,3% dari tahun ke tahun.

Mengapa Pasar Perumahan Akan Menghadapi Tekanan?

Meskipun pemerintahan Trump baru-baru ini meluncurkan $200 inisiatif pembelian obligasi hipotek sebesar miliar dolar yang bertujuan menurunkan biaya perumahan, tantangan struktural mengancam pemulihan yang berkelanjutan. Inflasi terkait tarif dan ketidakpastian makroekonomi mengikis margin pembangun dan kepercayaan konsumen. Performa saham sektor pembangunan rumah telah tertinggal dari indeks konstruksi secara umum dan S&P 500 selama enam bulan terakhir—sebuah cerminan skeptisisme investor terhadap pertumbuhan jangka pendek.

Para pembangun mengandalkan dukungan kebijakan yang menguntungkan untuk mengimbangi tekanan ini. Namun, pasar tenaga kerja yang ketat, kenaikan biaya bahan bangunan di tengah kekhawatiran tarif, dan pengelolaan inventaris tetap menjadi hambatan utama untuk pertumbuhan pasokan yang lebih cepat.

Tiga Pengembang Rumah Menghadapi Ketidakpastian

Century Communities, Inc. (CCS) memiliki peringkat Zacks Rank 3. Saham perusahaan ini telah naik 13,1% dalam enam bulan terakhir. Estimasi EPS untuk 2026 diproyeksikan tumbuh 34,2% dari tahun ke tahun, dan laba telah melebihi estimasi konsensus dalam tiga dari empat kuartal terakhir, dengan rata-rata tingkat kelebihan 20,4%.

Dream Finders Homes, Inc. (DFH) berbasis di Jacksonville, Florida, dan juga memegang Zacks Rank 3. Sahamnya telah menurun 29,2% selama enam bulan. Estimasi EPS 2026 menunjukkan pertumbuhan 4,6% dari tahun ke tahun, meskipun eksekusi laba tidak konsisten terhadap konsensus, dengan rata-rata kelebihan negatif sebesar 2,8%.

Green Brick Partners, Inc. (GRBK) berkantor pusat di Plano, Texas, dan mempertahankan Zacks Rank 3. Sahamnya telah naik 11,2% dalam enam bulan. EPS 2026 diproyeksikan menurun secara marginal sebesar 0,3% dari tahun ke tahun, meskipun laba mengalahkan konsensus dalam tiga dari empat kuartal terakhir, dengan rata-rata kelebihan 13,2%.

Apa yang Akan Terjadi Selanjutnya?

Lintasan pasar perumahan sangat bergantung pada seberapa cepat suku bunga akan menormalkan dan apakah stimulus pemerintah cukup untuk mengimbangi hambatan makroekonomi. Apakah pasar perumahan akan turun lebih jauh, atau stabil? Awal 2026 akan menjadi penentu. Pemotongan suku bunga memberikan angin dari belakang, namun inflasi yang didorong tarif dan aktivitas konstruksi yang terbatas menunjukkan pemulihan yang lebih lambat dari optimisme terbaru. Investor yang memantau ruang ini harus memperhatikan panduan pembangun, tren izin, dan pergerakan suku bunga hipotek sebagai indikator utama apakah sektor ini dapat mempertahankan momentum atau menghadapi tekanan penurunan yang berulang.