Власний капітал будинків: чому власники обирають HELOC замість рефінансування?

Нова реальність на ринку позик під заставу нерухомості

Середня ставка для ліній кредитування HELOC нещодавно склала 7,25%—найнижчий рівень за понад дванадцять місяців. Водночас позики під заставу нерухомості пропонуються зі середнім відсотковим ставленням 7,56%, що є незначною зміною порівняно з попередніми місяцями. Дані походять з аналізів компанії Curinos і враховують позичальників з кредитним рейтингом мінімум 780 балів та коефіцієнтом боргу до вартості майна (CLTV) нижче 70%.

Це не випадковість. За даними Федеральної резервної системи, власники нерухомості зібрали рекордну суму понад 36 трильйонів доларів у власному капіталі станом на кінець другого кварталу 2025 року. Однак доступ до цих коштів стає все складнішим у умовах, коли традиційне рефінансування іпотеки втрачає свою привабливість.

Чому рефінансування перестало бути опцією?

Типова іпотека тримається на рівні приблизно 6%. Для власників, які зафіксували ставки на рівні 5%, 4% або навіть 3%, рефінансування означало б суттєве збільшення витрат на фінансування. У цій ситуації продаж нерухомості також не має сенсу—це був би ірраціональний крок.

Замість цього все більше власників звертаються до більш гнучких рішень. HELOC (лінія кредиту, забезпечена іпотекою) або одноразова позика під заставу будинку пропонують доступ до капіталу без необхідності змінювати основну іпотеку. Це особливо важливо для тих, хто планує ремонт, відновлювальні роботи або інші інвестиції в нерухомість.

Як розраховуються ставки для позик під заставу нерухомості?

Другі іпотеки працюють інакше, ніж перші. Позикодавці використовують системи, засновані на базовій ставці—зазвичай ставці prime—до якої додається маржа.

Перед останнім зниженням Федеральною резервною ставкою prime була вищою. Наразі вона становить 6,75%. Якщо позикодавець додасть до цього маржу в розмірі 0,75%, результатом буде HELOC зі змінною відсотковою ставкою на рівні 7,50%.

У випадку позик під заставу нерухомості зі фіксованою ставкою структура може бути іншою. Кожен позикодавець має свободу у встановленні цін, тому кінцева ставка залежить від:

• Вашої кредитної оцінки
• Рівня існуючого боргу
• Відношення лінії кредиту до вартості нерухомості

Порівняння пропозицій різних установ є ключовим для пошуку найкращої ціни.

Ринок реагує на зміни політики Федеральної резервної системи

Три зниження базових ставок, проведені Фед у 2025 році, змусили позикодавців адаптувати свої пропозиції. На ринку з’являються більш конкурентоспроможні умови для позик під заставу нерухомості.

Приклади дій фінансових установ показують, що деякі тепер пропонують промоційні ставки HELOC нижче 6% на початковий період у 12 місяців, після чого настає перехід на змінну ставку. Це чіткий тренд—позикодавці знижують як початкові, так і змінні ставки.

При виборі позикодавця варто звертати увагу не лише на відсоткову ставку, а й на:

• Витрати, пов’язані з відкриттям і обслуговуванням
• Умови та терміни погашення
• Мінімальні суми для початкового зняття (draw requirement)

Для одноразових позик структура є найпростіша—фіксована ставка протягом усього періоду, без вимог щодо мінімальних виплат.

Практичні питання та відповіді

Яка сьогодні конкурентна ставка HELOC?

Ставки коливаються широко—від 6% до навіть 18%—залежно від кредитного профілю та деталізації порівняння пропозицій. Середні по країні становлять 7,25% для HELOC і 7,56% для позик під заставу нерухомості.

Чи це правильний момент для взяття позики під заставу будинку?

Відсоткові ставки систематично знижувалися протягом 2025 року. Якщо цей тренд збережеться, поточний період може бути сприятливим для тих, хто розглядає другу іпотеку. Потенційне застосування—модернізація, ремонт або інші інвестиції в нерухомість.

Який був би платіж за HELOC на 50 000 доларів?

При позичанні 50 000 доларів США зі змінною ставкою 7,50%, місячний платіж за 10-річний період погашення становитиме приблизно 313 доларів. Однак пам’ятайте, що під час погашення протягом наступних 20 років ставка може змінитися, що вплине на розмір платежу. Загальна доступність може становити до 30 років, але максимально вигідним є дострокове погашення залишку.