Trump contourne la Réserve fédérale pour manipuler directement le marché hypothécaire ? La ministre des Finances Bessent dévoile la vérité derrière la nouvelle initiative du gouvernement

L’administration Trump, afin de faire face aux coûts immobiliers élevés, a contourné la Réserve fédérale en prenant une mesure très controversée : intervenir directement sur le marché hypothécaire. La secrétaire au Trésor Bessent a dévoilé la logique centrale de cette politique lors d’une interview médiatique le 9 janvier. En résumé, le gouvernement a ordonné à Fannie Mae et Freddie Mac d’acheter des titres adossés à des hypothèques (MBS), dans le but de compenser le vide créé par la réduction du bilan de la Réserve fédérale.

Comment la “opération inversée” de la Fed étrangle le marché hypothécaire

Actuellement, la Fed voit environ 1,5 milliard de dollars d’MBS arriver à échéance chaque mois, sur son bilan massif de 6,3 trillions de dollars, ces actifs n’étant plus réinvestis, ce qui constitue ce qu’on appelle la “réduction du bilan”. Bessent a souligné que cette pratique exerce en réalité une pression inverse sur le marché, freinant directement la baisse des taux hypothécaires. La nouvelle stratégie du gouvernement consiste à utiliser la puissance d’achat de ces deux géants hypothécaires pour combler le vide de demande laissé par la Fed — c’est précisément ce qu’on appelle la couverture entre le “quantitative easing” de Trump et le resserrement quantitatif de la Fed.

Trump avait déjà donné l’instruction officielle au Conseil de la politique de logement (FHFA) d’acheter 200 milliards de dollars d’MBS, et le directeur de la FHFA, William Pulte, a confirmé le lancement de la première tranche de 30 milliards de dollars. Cette initiative a été interprétée par le marché comme une mesure radicale de la Maison Blanche face à la crise de l’accessibilité au logement, tout en marquant une intrusion rare du pouvoir exécutif dans le domaine traditionnel des marchés financiers dominés par la banque centrale.

Hausse des prix des MBS, baisse potentielle de 0,25 point des taux hypothécaires

Après l’annonce, la réaction du marché a été rapide et intense. La politique d’achat gouvernemental a entraîné une forte hausse des prix des MBS, provoquant une réévaluation rapide du marché. La prime de risque des MBS par rapport aux obligations d’État américaines a diminué d’environ 0,18 point par rapport à la clôture de jeudi. Bien que Bessent ait reconnu que ces achats ne conduiraient pas directement à une baisse massive des taux hypothécaires, réduire l’écart entre les rendements des MBS et ceux des obligations d’État pourrait avoir un effet indirect.

Les analystes soulignent que, bien que la taille de 200 milliards de dollars soit modérée comparée à l’assouplissement quantitatif de plusieurs trillions de dollars de la Fed, elle peut néanmoins exercer une pression significative sur le marché. Selon Bloomberg et plusieurs analystes, cette mesure pourrait faire baisser les taux hypothécaires de 0,25 point. Le taux moyen du prêt hypothécaire fixe sur 30 ans aux États-Unis est passé d’un niveau proche de 8 % en 2024 à environ 6,2 %, restant bien au-dessus du niveau de 3 % observé pendant la pandémie. Pour les primo-accédants, cette politique est particulièrement cruciale — les jeunes acheteurs supportent depuis longtemps un écart élevé entre le coût du crédit hypothécaire et le rendement des obligations à 10 ans, comme le montre clairement le calculateur de financement immobilier (wohnungsfinanzierung rechner), qui met en évidence l’impact réel de cet écart sur le coût d’achat.

Frontières floues du pouvoir : l’indépendance de la Fed menacée

Bien que le marché ait accueilli favorablement cette injection de liquidités, l’opinion dans le secteur des investissements est divisée quant à l’impact à long terme de cette politique, notamment en ce qui concerne le rôle de la Fed. Traditionnellement, la régulation des taux d’intérêt dans l’économie large a toujours été une prérogative exclusive de la Fed. La Fed a été conçue pour rester à l’écart de l’influence politique. En dehors de la fixation des coûts de prêt à court terme, la banque centrale intervient parfois par des achats massifs d’obligations d’État et d’MBS, mais cela se limite généralement à des cas exceptionnels — comme stabiliser la liquidité du marché en difficulté ou stimuler la croissance en période de récession grave.

L’analyste de Baird & Co., Kirill Krelov, met en garde contre le fait que l’instruction de Trump brouille la frontière entre utilité pratique du marché et manipulation politique. Il estime que cette acquisition ciblée d’actifs pour manipuler les taux hypothécaires ramène le risque politique dans un marché qui, depuis plus d’une décennie, a cherché à s’en éloigner. Jeffrey Gordon, directeur du Centre mondial des marchés et de la propriété d’entreprise à la Columbia Law School, indique que ces achats, sous le nom de “crédibilité de l’accessibilité au logement”, peuvent être justifiés par certains comme dépassant le cadre des pouvoirs de la Fed, mais que le marché hypothécaire étant étroitement lié à la politique globale des taux, cette pratique constitue en réalité une politique monétaire déguisée, établissant un précédent qui affaiblit l’indépendance de la Fed.

Actuellement, la Fed détient plus de 2 trillions de dollars d’MBS — un héritage des mesures de relance lors des crises passées. Cependant, cette quantité diminue depuis plus de deux ans à un rythme de 150 à 170 milliards de dollars par mois. La démarche du gouvernement Trump est vue comme une nouvelle pression publique sur la Fed après l’échec des pressions initiales, indiquant que la Maison Blanche est prête à agir unilatéralement lorsque la politique monétaire ne peut pas rapidement répondre à ses objectifs.

Perspectives de privatisation de Fannie Mae et Freddie Mac

Cette politique jette également une nouvelle ombre sur l’avenir de Fannie Mae et Freddie Mac. Trump avait envisagé une réprivatisation de ces deux entités, qui avaient été nationalisées lors de la crise financière de 2008. Bessent insiste sur le fait que ces achats ne nuiront pas à la santé financière des deux entreprises, affirmant qu’elles disposent de suffisamment de liquidités, et que cette démarche pourrait même augmenter leurs profits.

Cependant, Vitaliy Liberman, gestionnaire de portefeuille chez DoubleLine Capital, souligne que le marché pensait initialement qu’une introduction en bourse signifierait que le gouvernement ramènerait ces entreprises entièrement au public. Or, les signaux actuels indiquent que ce n’est peut-être pas le cas — le gouvernement a compris que ces deux sociétés sont des outils politiques importants, et les libérer totalement sur le marché libre signifierait perdre le contrôle. Les stratégistes de JPMorgan partagent cette vision, estimant que le désir du gouvernement d’utiliser ces entreprises par le biais d’entités parrainées par l’État comme levier politique est en contradiction avec les attentes des investisseurs privés traditionnels. Le taux d’intérêt actuel et la rentabilité future de ces deux sociétés présentent un conflit évident, difficile à concilier.