Phỏng vấn ủy viên Hội nghị Hiệp thương chính trị toàn quốc, cựu phó bộ trưởng Bộ Xây dựng Giang Vạn Vinh: Đề nghị sớm ban hành "Điều lệ quản lý bán hàng nhà ở", từng bước thực hiện bán nhà hoàn thành, nâng cao ngưỡng cấp phép bán hàng trước thời hạn cho căn hộ thương mại

Vấn đề nhà ở liên quan đến từng gia đình.

Ngày 5 tháng 3, Báo cáo công tác chính phủ được chú ý đề xuất tập trung ổn định thị trường bất động sản. Thực hiện các chính sách theo địa phương để kiểm soát tăng trưởng, giảm tồn kho, tối ưu cung cấp, khám phá nhiều kênh kích hoạt tồn kho nhà ở thương mại, khuyến khích mua lại nhà tồn kho chủ yếu để đảm bảo nhà ở xã hội và các mục đích khác. Thúc đẩy cải cách hệ thống quỹ tiết kiệm nhà ở. Tối ưu hóa cung cấp nhà ở đảm bảo, đẩy nhanh cải tạo nhà cũ hư hỏng.

Đồng thời, thúc đẩy xây dựng “nhà tốt” an toàn, thoải mái, xanh, thông minh theo thứ tự, thực hiện các dự án nâng cao chất lượng nhà ở và dịch vụ quản lý bất động sản. Tăng cường vai trò của hệ thống danh sách trắng “bảo đảm bàn giao nhà”, phòng ngừa rủi ro vỡ nợ. Thúc đẩy sâu rộng xây dựng hệ thống cơ sở và chính sách hỗ trợ cho mô hình phát triển bất động sản mới.

Làm thế nào để hiểu mô hình phát triển bất động sản mới? Những đặc điểm nổi bật của mô hình mới là gì? Có những đề xuất nào cho xây dựng hệ thống cơ sở và chính sách hỗ trợ cho mô hình mới này? Với những câu hỏi này, trong kỳ họp Quốc hội toàn quốc lần thứ 14, phóng viên Báo Tin tức Kinh tế (sau đây gọi là NBD) đã phỏng vấn Ủy viên Ủy ban Chính hiệp Quốc gia, nguyên Ủy viên Ban Bí thư Bộ Xây dựng, Phó Bộ trưởng Giang Vạn Vinh.

Từ khi gia nhập Bộ Xây dựng từ năm 1988, Giang Vạn Vinh đã cống hiến gần 40 năm trong hệ thống xây dựng. Ông từng giữ chức Trưởng phòng Quản lý Bất động sản, Phó Trưởng phòng Quản lý Nhà ở và Bất động sản của Bộ, và sau khi Bộ tổ chức lại năm 2008, ông đã quản lý lâu dài Cục Quản lý Thị trường Bất động sản cốt lõi — điều này giúp ông hiểu rõ cấu trúc và các vấn đề của thị trường bất động sản. Sau khi nhậm chức Phó Bộ trưởng Bộ Xây dựng năm 2019, ông phụ trách các lĩnh vực then chốt như đảm bảo nhà ở, quản lý thị trường bất động sản, cho đến khi rời nhiệm vụ vào năm 2025.

Trong cuộc phỏng vấn, Giang Vạn Vinh đã chia sẻ quan điểm của mình về các đề xuất đã đề cập. Ông thẳng thắn nói rằng, trước sự thay đổi của thị trường với gần một nửa giao dịch là nhà cũ, pháp luật về giao dịch nhà tồn kho cấp quốc gia cần được hoàn thiện gấp. Vì vậy, ông đề xuất Chính phủ đưa “Điều lệ Quản lý Bán hàng Nhà ở” vào kế hoạch lập pháp và sớm ban hành; qua việc hoàn thiện hệ thống bán hàng nhà thương mại, xây dựng các quy định về công khai thông tin, ký hợp đồng trực tuyến và các hệ thống khác, để củng cố nền tảng pháp lý cho “mô hình phát triển bất động sản mới”.

Đề xuất đưa “Điều lệ Quản lý Bán hàng Nhà ở” vào kế hoạch lập pháp để sớm ban hành

NBD: Báo cáo năm nay đề xuất thúc đẩy xây dựng hệ thống cơ sở và chính sách hỗ trợ cho mô hình phát triển bất động sản mới. Xin ông chia sẻ về hiểu biết của ông về mô hình phát triển bất động sản mới, đặc biệt là hệ thống bán hàng trong đó?

Giang Vạn Vinh: Đại hội 20 của Đảng đề ra mục tiêu thúc đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống nhà ở đa chủ thể cung cấp, đa kênh đảm bảo, kết hợp thuê và mua. Báo cáo Chính sách của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm lần thứ 15 cũng đề xuất thúc đẩy xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới, hoàn thiện các hệ thống cơ bản về phát triển, tài chính, bán hàng nhà thương mại.

Hiện nay, mối quan hệ cung cầu nhà ở của Trung Quốc đang có những thay đổi mới, dự kiến đến 2025, tỷ lệ giao dịch nhà cũ chiếm gần 45%, nhiều thành phố như Bắc Kinh, Thượng Hải có lượng giao dịch nhà cũ vượt quá nhà mới, mô hình tăng trưởng dựa chủ yếu vào bán nhà mới đang chuyển sang mô hình kết hợp cả nhà mới và nhà cũ. Tuy nhiên, tôi cho rằng, pháp luật về giao dịch nhà tồn kho còn chưa đầy đủ.

Trong lĩnh vực bán nhà thương mại mới xây, còn tồn tại các vấn đề như quản lý vốn chưa chặt chẽ, thông tin không minh bạch, giao dịch không chuẩn mực, rủi ro bàn giao nổi bật. Một số doanh nghiệp phát triển bất động sản vi phạm trong việc sử dụng vốn giao dịch, dẫn đến nhà ở thương mại không thể hoàn thành đúng hạn, gây chú ý xã hội; một số doanh nghiệp tuyên truyền sai lệch, tạo dựng, phát tán thông tin sai về giá nhà, thao túng giá giao dịch, hoặc cố ý che giấu các khuyết điểm lớn của nhà, gây thiệt hại quyền biết của người tiêu dùng, dẫn đến mâu thuẫn xã hội.

Hiện tại, pháp luật về lĩnh vực bất động sản chủ yếu gồm Luật Quản lý Nhà đất đô thị, Nghị định Quản lý Phát triển và Kinh doanh Nhà đô thị, Nghị định Thuê nhà, Nghị định Quản lý Quản lý Nhà ở, nhưng các quy định riêng về bán nhà rộng lớn, số lượng lớn chỉ là quy định của các bộ ngành, hiệu lực thấp, xử phạt chưa đủ mạnh.

Theo yêu cầu của nhiệm vụ cải cách, năm 2017, Bộ Xây dựng đã soạn thảo “Nghị định Quản lý Thuê và Bán nhà” (dự thảo lấy ý kiến), và đã công khai lấy ý kiến xã hội. Dựa trên các ý kiến này, đã tách Nghị định thành “Nghị định Thuê nhà” và “Nghị định Quản lý Bán nhà”. Hiện nay, Nghị định Thuê nhà đã ban hành, đề nghị Chính phủ đưa Nghị định Quản lý Bán nhà vào kế hoạch lập pháp để sớm ban hành.

Đề xuất từng bước thúc đẩy bán nhà hiện trạng, kiểm soát chặt chẽ hoạt động pre-sale nhà thương mại

NBD: Nếu Nghị định Quản lý Bán nhà có thể sớm ban hành, ông nghĩ rằng, trong thiết kế hệ thống cụ thể, nghị định này nên tập trung vào những khía cạnh nào để quy chuẩn thị trường bán nhà, bảo vệ quyền lợi các bên giao dịch?

Giang Vạn Vinh: Tôi nghĩ có thể từ các khía cạnh sau:

Thứ nhất, mở rộng phạm vi điều chỉnh pháp luật, đáp ứng nhu cầu pháp lý trong giai đoạn nâng cao chất lượng nhà tồn kho. Thích ứng với những thay đổi mới của thị trường giao dịch bất động sản, đưa giao dịch nhà tồn kho vào phạm vi áp dụng của nghị định, đồng thời hoàn thiện hệ thống quy định về giao dịch nhà tồn kho và nhà mới xây, xây dựng hệ thống pháp luật về bán nhà phù hợp cả hai loại.

Thứ hai, hoàn thiện hệ thống bán nhà thương mại, chuẩn hóa trật tự thị trường giao dịch. Từng bước thúc đẩy bán nhà hiện trạng, hoàn thiện hệ thống đăng ký bán nhà hiện trạng. Nâng cao tiêu chuẩn pre-sale nhà thương mại, tăng cường quản lý vốn pre-sale, trong hạn mức quản lý, vốn chỉ được sử dụng cho dự án trong quá trình xây dựng và bàn giao.

Thứ ba, xác lập hệ thống giao dịch thực tên, đảm bảo tính chính xác của giao dịch. Người bán nhà, người mua, tổ chức môi giới bất động sản và nhân viên của họ, trong các hoạt động như đăng thông tin bán nhà, tìm mua, ký hợp đồng mua bán, hợp đồng dịch vụ môi giới, đăng ký hợp đồng trực tuyến, đều phải sử dụng tên thật hoặc tên tổ chức, số chứng minh nhân dân hoặc mã số định danh.

Người dân giao dịch nhà ở hình ảnh nguồn: Báo Tin tức, Bao Jingjing chụp

Thứ tư, thiết lập hệ thống công khai thông tin, thúc đẩy giao dịch minh bạch. Doanh nghiệp phát triển bất động sản bán nhà phải công khai giấy phép pre-sale hoặc thông tin đăng ký bán nhà hiện trạng, cùng các thông tin về vị trí, giá cả, diện tích, thế chấp dự án đang xây dựng. Người bán nhà tồn kho phải công khai tình trạng tự nhiên của nhà, tình trạng quyền sở hữu, thế chấp, các hạn chế quyền khác và các thông tin chính ảnh hưởng đến giá nhà. Cơ quan quản lý giao dịch nhà ở cần công bố thông tin bán nhà thương mại, xác minh nhà tồn kho và thông tin quản lý ngành.

Thứ năm, thiết lập hệ thống ký hợp đồng trực tuyến, tăng cường chức năng quản lý của chính phủ. Tăng cường xây dựng nền tảng dịch vụ quản lý giao dịch nhà ở, xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất về nguồn cung, hoàn thiện quản lý thông tin cơ bản về nhà, ký hợp đồng trực tuyến, quản lý vốn giao dịch, kiểm tra chủ thể giao dịch, công khai thông tin, theo dõi thống kê. Các doanh nghiệp phát triển nhà, tổ chức môi giới và các giao dịch tự thực hiện đều phải ký hợp đồng bán nhà qua nền tảng quản lý dịch vụ. Nên sử dụng mẫu hợp đồng tiêu chuẩn do cơ quan quản lý giao dịch nhà phối hợp với cơ quan giám sát thị trường xây dựng.

Thứ sáu, thiết lập hệ thống bàn giao nhà, nâng cao chất lượng bàn giao. Doanh nghiệp phát triển bất động sản phải theo hợp đồng, bàn giao nhà phù hợp điều kiện sử dụng đúng hạn. Khi bán nhà có thiết kế mẫu, cần nêu rõ chất lượng, thiết bị, nội thất của nhà thực tế có giống mẫu hay không; nếu không nêu rõ, nhà thực tế bàn giao phải giống mẫu.

Thứ bảy, thiết lập hệ thống quản lý tín dụng, tăng cường quản lý trung thực ngành. Xây dựng cơ chế khuyến khích và trừng phạt chung trong lĩnh vực bất động sản, kết hợp hồ sơ tín dụng của các chủ thể ngành, công khai kịp thời tình trạng tín dụng của các chủ thể, liên kết với bán hàng, tài chính, tín dụng, tín dụng cá nhân, công khai cho xã hội.

Từ năm mặt thúc đẩy xây dựng “nhà tốt” toàn diện

NBD: “Nhà tốt” được ghi vào báo cáo công tác chính phủ liên tiếp năm thứ hai. Theo ông, trong năm qua, Bộ Xây dựng đã thực hiện những công việc chính nào liên quan đến xây dựng “nhà tốt”?

Giang Vạn Vinh: Để đáp ứng kỳ vọng mới của người dân về “nhà tốt”, Bộ Xây dựng kiên trì phối hợp nhiều bên chính quyền, doanh nghiệp, xã hội, chủ yếu từ tiêu chuẩn, thiết kế, vật liệu, xây dựng, vận hành, thúc đẩy xây dựng “nhà tốt” toàn diện.

Hình ảnh nguồn: Phóng viên Báo Tin tức, Chen Li chụp

Cụ thể, trước tiên là tập trung vào tiêu chuẩn tốt. Tháng 3 năm ngoái, Bộ ban hành tiêu chuẩn quốc gia bắt buộc “Quy chuẩn dự án nhà ở”, nâng cao chất lượng nhà ở từ chiều cao tầng, cách âm tường, sàn, độ thông thoáng của cửa ra vào và nhà vệ sinh, hệ thống sưởi ấm, điều hòa ở các vùng khí hậu khác nhau, gồm 14 tiêu chí. Tháng 12 cùng năm, ban hành “Ý kiến về nâng cao chất lượng nhà ở của Bộ Xây dựng”, xác định mục tiêu phát triển “nhà tốt” và các nhiệm vụ trọng tâm, tăng cường phối hợp công việc, đẩy mạnh thúc đẩy.

Tiếp theo, tập trung vào thiết kế tốt. Năm ngoái tiếp tục tổ chức cuộc thi thiết kế “Nhà tốt” toàn quốc, chọn ra hơn 80 tác phẩm đạt giải từ gần 2000 phương án dự thi, bao gồm thiết kế nhà mới và cải tạo nhà cũ, hướng dẫn các nhà thiết kế và sinh viên đại học thiết kế tỉ mỉ, sáng tạo các kiểu nhà khác nhau, diện tích khác nhau, để mỗi mét vuông đều phát huy tối đa giá trị.

Thứ ba, chú trọng vật liệu tốt. Thúc đẩy nghiên cứu và ứng dụng vật liệu xây dựng mới, qua các hình thức như “đặt hàng theo danh sách”, thúc đẩy hơn 50 loại vật liệu mới phát triển và ứng dụng, nâng cao khả năng cách nhiệt, chống thấm, thân thiện môi trường của vật liệu xây dựng. Đồng thời, phát triển các điểm tăng trưởng xanh trong xây dựng, khám phá ứng dụng công nghệ mới như internet, cảm biến, thiết bị mới.

Thứ tư, nâng cao kỹ thuật xây dựng. Phát huy vai trò chủ thể của doanh nghiệp, khuyến khích các doanh nghiệp trọng điểm nghiên cứu xây dựng hệ thống “6633” (6 không, 6 phòng tránh, 3 tiết kiệm, 3 cần thiết), “365” (3 dùng, 6 ưu việt, 5 hỗ trợ). Đẩy mạnh xây dựng thông minh, xây dựng xanh, và thi công lắp ghép, nâng cao trình độ xây dựng, đảm bảo chất lượng dự án.

Ngoài ra, còn chú trọng vận hành. Một mặt, thúc đẩy xây dựng hệ thống kiểm tra an toàn nhà, quỹ quản lý an toàn nhà, bảo hiểm an toàn chất lượng nhà; mặt khác, thực hiện các hoạt động nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý bất động sản, khám phá mô hình “dịch vụ quản lý + dịch vụ sinh hoạt”, thúc đẩy “dịch vụ quản lý vào gia đình”, giải quyết các vấn đề nhỏ nhưng quan trọng của người dân, tạo ra mái ấm hạnh phúc ấm áp hơn.

Thúc đẩy công nghệ trí tuệ nhân tạo, Internet vạn vật vào gia đình, tòa nhà

NBD: Báo cáo đề xuất thúc đẩy xây dựng “nhà tốt” an toàn, thoải mái, xanh, thông minh theo thứ tự. Ông nghĩ rằng, Bộ Xây dựng nên tập trung vào những lĩnh vực nào để thúc đẩy?

Giang Vạn Vinh: Hiện nay, xây dựng “nhà tốt” đã bắt đầu hình thành, dần trở thành nhận thức chung của xã hội. Tiếp theo, tôi cho rằng, Bộ Xây dựng cần tiếp tục tăng cường, thúc đẩy xây dựng “nhà tốt” theo thứ tự, tạo không gian sống chất lượng cao cho người dân.

Cụ thể, trước tiên là thực hiện dự án nâng cao chất lượng nhà. Thúc đẩy các địa phương thực hiện tốt “Ý kiến về nâng cao chất lượng nhà ở” của Bộ Xây dựng, tiếp tục tập trung vào tiêu chuẩn tốt, thiết kế tốt, vật liệu tốt, xây dựng tốt, vận hành tốt, xây dựng hệ thống hỗ trợ và cơ chế công việc. Ban hành “Hướng dẫn xây dựng nhà tốt”, phổ biến thành quả cuộc thi thiết kế “Nhà tốt”, hướng dẫn thực tiễn xây dựng “nhà tốt”, đồng thời sử dụng phương pháp khoa học để cải tạo dần các nhà cũ thành “nhà tốt”, cung cấp nguồn cung cấp chất lượng cao đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân.

Tiếp theo, tăng cường nghiên cứu công nghệ cho “nhà tốt”. Kết hợp các nhu cầu đa dạng về cư trú, triển khai một loạt dự án công nghệ, đột phá các công nghệ then chốt nâng cao chất lượng nhà, xây dựng các dự án “nhà tốt” hướng tới tương lai. Xây dựng kho thành quả công nghệ trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, thu thập và công bố danh sách công nghệ hữu ích cho xây dựng “nhà tốt”, đưa nhiều thành quả sáng tạo, thực tiễn vào thực tiễn dự án, giúp người dân an cư.

Ngoài ra, còn thúc đẩy nâng cấp chuỗi ngành công nghiệp nhà ở. Thông qua xây dựng “nhà tốt”, mở ra con đường chuyển đổi ngành công nghiệp. Chọn các khu vực có nền tảng công việc nhất định để xây dựng các cụm ngành gồm vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, thiết bị gia dụng, điện tử gia dụng, thúc đẩy các doanh nghiệp phát triển bất động sản, doanh nghiệp xây dựng chuyển đổi thành nhà tích hợp “nhà tốt”, đổi mới hệ thống sản phẩm và dịch vụ. Tận dụng đặc điểm ứng dụng công nghệ trong nhà ở rộng lớn, thúc đẩy công nghệ AI, Internet vạn vật vào gia đình, tòa nhà, để thương mại hóa, biến nhà ở thành nơi ứng dụng công nghệ quan trọng.