Bagaimana pandangan Anda tentang tren pasar properti "Musim Semi Kecil" tahun 2026︱Pertanyaan dan Jawaban Chongyang

Sumber: Chongyang Investment

Q: Mohon penjelasan dari Chongyang Investment, bagaimana pandangan Anda tentang tren pasar properti “Musim Semi Kecil” tahun 2026?

A: Sejak Tahun Baru Imlek, tren pasar properti “Musim Semi Kecil” menunjukkan ciri khas yang mencolok yaitu “Beijing dan Shanghai lebih dulu menghangat, pasar sekunder lebih kuat daripada properti baru, kebutuhan mendesak mendominasi, volume meningkat harga stabil”.

Perbedaan kota: Beijing dan Shanghai memimpin, tahap pemulihan secara bertahap terbentuk

Dari kinerja wilayah, gelombang pemulihan kali ini menunjukkan adanya diferensiasi tingkat kota yang jelas, dan tren stabilnya kota-kota terkemuka mulai terbentuk. Kota-kota utama, terutama Beijing dan Shanghai, menunjukkan performa yang mencolok, setelah Tahun Baru Imlek hingga saat ini, transaksi properti sekunder meningkat masing-masing sebesar 28,6% dan 36,5% secara tahunan, jauh di atas pertumbuhan nasional sebesar 21,9%. Siklus pengosongan properti sekunder di Beijing dan Shanghai masing-masing turun menjadi 8,6 bulan dan 4,1 bulan, struktur stok terus membaik. Stabilnya kota inti sering kali menjadi sinyal awal terbentuknya dasar pasar—meskipun secara nasional, pada Januari-Februari 2026, luas penjualan properti baru tetap turun 13,5% secara tahunan, dan di sebagian besar dari 70 kota besar dan menengah harga properti sekunder masih dalam tren penurunan, namun “kebiasaan bahwa kota inti terlebih dahulu membentuk dasar dan pemulihan energi menyebar ke luar” terbukti kembali dalam gelombang ini, dan karakter wilayah dasar pasar semakin jelas.

Diferensiasi jenis properti: pasar sekunder aktif, potensi properti baru menunggu

Dalam hal jenis properti, pasar sekunder jauh lebih aktif daripada properti baru, dan menunjukkan sinyal positif di kedua sisi volume dan harga. Data menunjukkan bahwa jumlah transaksi properti sekunder di Beijing adalah 2,07 kali lipat dari properti baru, dan di Shanghai 1,46 kali. Pada minggu ke-11, transaksi properti sekunder di 20 kota utama meningkat sebesar 21,97% secara bulanan dan 13,68% secara tahunan, melanjutkan tren baik sejak setelah Tahun Baru; sementara itu, transaksi properti baru di 14 kota utama meningkat 32,32% secara bulanan, meskipun secara tahunan masih sedikit negatif, tetapi momentum bulanan sudah jelas membaik. Perlu diperhatikan bahwa di 35 kota, penurunan jumlah properti komersial yang disetujui untuk dipasarkan lebih dari 40%, yang menunjukkan bahwa pengembang secara aktif mengurangi pasokan, membantu memperbaiki hubungan pasokan dan permintaan pasar properti baru. Dengan terus meningkatnya minat terhadap properti sekunder, kondisi transmisi pasar ke properti baru semakin terbentuk.

Struktur permintaan: kebutuhan mendesak mendominasi, ritme masuk pasar positif

Dari struktur permintaan, tren kali ini didominasi oleh kelompok kebutuhan mendesak, dengan keinginan masuk pasar yang meningkat secara signifikan. Pada Februari 2026, di Beijing, Shanghai, dan Shenzhen, properti sekunder dengan harga di bawah 3 juta yuan masing-masing menyumbang 52%, 59%, dan 52%; di Guangzhou, Chengdu, dan Hangzhou, properti di bawah 2 juta yuan menyumbang 67%, 89%, dan 53%. Sebagai contoh, di Shanghai, transaksi properti sekunder di bawah 3 juta yuan pada Januari-Februari mencapai hampir 17.000 unit, meningkat 25,2% secara tahunan, dan proporsinya naik menjadi 56,1%, bertambah 6 poin persentase dibandingkan tahun lalu. Masuknya kelompok kebutuhan mendesak secara konsentrasi adalah cerminan langsung dari efektivitas kebijakan, dan merupakan dasar paling kokoh dari pemulihan pasar. Meskipun kebutuhan perbaikan masuk pasar dengan ritme yang lebih lambat, tetapi dengan kebutuhan mendesak yang terlebih dahulu terpenuhi dan ekspektasi harga yang stabil, memulai rangkaian perbaikan hanyalah masalah waktu.

Hubungan volume dan harga serta perubahan dari sisi pasokan

Dari segi harga, menunjukkan pola positif “volume dan harga stabil, karakter dasar terlihat jelas”. Pada Februari, harga properti sekunder di Beijing dan Shanghai masing-masing naik tipis 0,3% dan 0,2% secara bulanan, dan penurunan secara nasional menyempit menjadi 0,43%, tren penurunan yang semakin melambat. Pergerakan harga di pasar selama empat minggu setelah Tahun Baru menunjukkan bahwa di Shanghai sudah hampir stabil, dan sinyal dasar harga di kota-kota inti semakin jelas.

Di sisi pasokan, juga muncul perubahan positif yang patut diperhatikan. Setelah Tahun Baru, jumlah properti yang terdaftar secara signifikan lebih lambat meningkat dibandingkan tahun-tahun sebelumnya, di Beijing dan Shanghai hanya bertambah 1,4% dan 3,5%, bahkan Guangzhou mengalami penurunan 0,5%. Sementara itu, ruang negosiasi di kota-kota utama terus menyempit, dan rasio negosiasi di Beijing, Shanghai, dan Shenzhen masing-masing turun 0,4, 1,0, dan 0,4 poin persentase dari bulan sebelumnya. Perlambatan pertumbuhan daftar, pengurangan siklus pengosongan, dan penyempitan ruang negosiasi secara bersamaan menunjukkan bahwa ekspektasi penjual mulai stabil, dan pasar sedang beralih dari penjualan panik ke permainan rasional, dan interaksi positif antara penawaran dan permintaan mulai terbentuk.

Melihat ke depan, proses pasar properti yang berhenti jatuh dan mulai stabil kemungkinan tidak akan terjadi secara instan, dan pasar mungkin akan terus menunjukkan karakter diferensiasi struktural. Namun, dibandingkan dengan beberapa tahun terakhir, perubahan pasar sejak awal tahun ini memberi kita lebih banyak kepercayaan. Secara lebih luas, dengan membaiknya pasar modal dan kepercayaan sosial, tahap paling menyakitkan dari penyesuaian ekonomi domestik telah berlalu, dan semakin banyak tanda-tanda stabilisasi internal muncul.

▲ Gulir ke atas untuk membaca【Disclaimer】

Materi ini dibuat dan diedit oleh Shanghai Chongyang Investment Management Co., Ltd. (selanjutnya disebut “Chongyang Investment”), hanya untuk tujuan penyediaan informasi dan edukasi investor. Informasi dan sumber data yang digunakan berasal dari saluran terbuka (misalnya: Wind, Bloomberg) dan hasil riset internal, dan dianggap dapat diandalkan, tetapi Chongyang Investment tidak memberikan pernyataan atau jaminan secara eksplisit maupun tersirat mengenai keutuhan atau keakuratan data tersebut. Informasi ini hanya untuk referensi, tidak bersifat iklan, tawaran penjualan, atau saran untuk transaksi sekuritas, dana, atau produk investasi apa pun. Entitas, merek, produk yang disebutkan dalam materi ini hanya digunakan sebagai objek analisis riset, tidak mewakili operasi nyata Chongyang Investment. Karena batasan produk dana, penyesuaian portofolio, biaya transaksi, dan faktor lainnya, operasi nyata Chongyang Investment mungkin berbeda dari kesimpulan dalam materi ini.

Materi ini tidak mempertimbangkan kebutuhan investasi, tujuan, atau toleransi risiko pembaca tertentu. Sebelum berinvestasi, pembaca harus membaca dokumen hukum produk dan pengungkapan risiko secara cermat, memahami karakteristik risiko dan manfaat produk, serta mempertimbangkan kemampuan risiko pribadi secara matang, membuat keputusan investasi secara rasional dan hati-hati.

Hak cipta materi ini milik Chongyang Investment. Tanpa izin dari Chongyang Investment, tidak seorang pun dari lembaga maupun individu diperbolehkan menyebarkan, mengutip, menyalin, mereproduksi, mempublikasikan, mengubah, meniru, atau menggunakan isi materi ini dalam bentuk apa pun.

Massive information, accurate interpretation, all in Sina Finance APP

Editor: Shi Xiuzhen SF183