Redução dramática das taxas de juros dos empréstimos hipotecários abaixo de 6% — o que realmente está a mudar?

Mercado de hipotecas na viragem

Na sexta-feira registámos um momento histórico no mercado de créditos hipotecários — as taxas de juro caíram abaixo de 6% pela primeira vez em vários anos. Não foi um dia comum no mercado. A pressão para tal movimento foi a decisão da administração, que anunciou a compra de obrigações garantidas por hipotecas no valor de 200 mil milhões de dólares, com o objetivo de influenciar diretamente a acessibilidade ao crédito para os americanos.

Como funciona na prática?

Fannie Mae e Freddie Mac, os dois maiores intervenientes no mercado de financiamento hipotecário, assumiram o papel de principais compradores. Quando estas instituições compram obrigações hipotecárias aos credores, os bancos recebem um novo capital, que podem usar para conceder novos empréstimos. Mais capital no sistema significa menos pressão sobre a margem — matemática simples de mercado. A sua carteira combinada já atingiu 230 mil milhões de dólares, e a compra adicional planeada de 200 mil milhões de dólares quase duplicaria o envolvimento atual.

Resultados concretos são visíveis. A taxa de juro de 30 anos para hipotecas caiu mais de um ponto percentual no último ano. Os créditos a 15 anos atingiram na sexta-feira o nível de 5,55%, o que representa uma queda igualmente espetacular. Num mercado onde normalmente víamos movimentos de frações de ponto percentual por dia, estas reduções abruptas são absolutamente excecionais.

Avaliação de mercado: otimismo com reservas

Analistas da UBS estimam que a iniciativa pode reduzir as taxas em mais de 0,2 pontos percentuais, o que deverá impulsionar tanto a construção de habitação como a circulação de imóveis existentes. Parece impressionante, mas o diabo está nos detalhes.

O JPMorgan Chase calcula que 200 mil milhões de dólares representam apenas cerca de 1,4% do mercado estimado de créditos hipotecários, avaliado em 14,5 biliões de dólares. É comparável a uma gota no oceano. Além disso, a maioria dos atuais proprietários mantém empréstimos antigos com taxas muito mais baixas, em média 4,4% — estas pessoas raramente decidem vender, o que limita a dinâmica do mercado imobiliário.

O que isto significa para os mutuários?

Estamos perante uma ação que, por um lado, realmente reduz as taxas de juro dos créditos hipotecários para novos tomadores, mas, por outro lado, o seu impacto real no mercado imobiliário permanece limitado por um problema estrutural — os proprietários com boas taxas não estão motivados a mover-se.