Capital próprio das casas: por que os proprietários escolhem HELOC em vez de refinanciamento?

Nova realidade no mercado de empréstimos garantidos por imóveis

A taxa média para linhas de crédito HELOC atingiu recentemente 7,25%—o nível mais baixo em mais de doze meses. Ao mesmo tempo, empréstimos garantidos por imóveis são oferecidos com uma taxa média de 7,56%, o que representa uma pequena mudança em relação aos meses anteriores. Os dados vêm de análises da Curinos e consideram mutuários com uma classificação de crédito mínima de 780 pontos e uma relação dívida/valor do patrimônio (CLTV) abaixo de 70%.

Não é por acaso. Segundo o Federal Reserve, os proprietários de imóveis acumularam um valor recorde de mais de 36 trilhões de dólares em patrimônio líquido até o segundo trimestre de 2025. No entanto, o acesso a esses recursos torna-se cada vez mais complicado em um cenário onde o refinanciamento hipotecário tradicional perde atratividade.

Por que o refinanciamento deixou de ser uma opção?

Uma hipoteca típica mantém uma taxa de aproximadamente 6%. Para proprietários que garantiram taxas de 5%, 4% ou até 3%, o refinanciamento significaria um aumento considerável nos custos de financiamento. Nessa situação, vender o imóvel também não faz sentido—seria um movimento irracional.

Em vez disso, cada vez mais proprietários recorrem a soluções mais flexíveis. HELOC (linha de crédito garantida por hipoteca) ou um empréstimo único garantido pela casa oferecem acesso ao capital sem a necessidade de alterar a hipoteca principal. Isso é especialmente importante para quem planeja reformas, reparos ou outros investimentos na propriedade.

Como são calculadas as taxas para empréstimos garantidos por imóveis?

Segundas hipotecas funcionam de forma diferente das primeiras. Os credores usam sistemas baseados em uma taxa de índice—normalmente a taxa prime—a qual é acrescida de uma margem.

Antes do último corte do Federal Reserve, a taxa prime era mais alta. Atualmente, ela está em 6,75%. Se o credor adicionar uma margem de 0,75%, o resultado será um HELOC com uma taxa variável de 7,50%.

No caso de empréstimos garantidos por imóveis com taxa fixa, a estrutura pode ser diferente. Cada credor tem liberdade para definir os preços, portanto, a taxa final depende de:

• Sua avaliação de crédito
• Nível de endividamento existente
• Relação linha de crédito com o valor do imóvel

Comparar ofertas de diferentes instituições é fundamental para encontrar o melhor preço.

O mercado reage às mudanças na política do Federal Reserve

Três cortes nas taxas básicas feitos pelo Fed em 2025 fizeram com que os credores ajustassem suas ofertas. O mercado apresenta condições mais competitivas para empréstimos garantidos por imóveis.

Exemplos de movimentos de instituições financeiras mostram que algumas oferecem agora taxas promocionais de HELOC abaixo de 6% para o período inicial de 12 meses, após o qual a taxa passa a ser variável. Isso indica uma tendência clara—os credores estão reduzindo tanto as taxas iniciais quanto as variáveis.

Ao escolher um credor, é importante observar não apenas a taxa de juros, mas também:

• Taxas de abertura e manutenção
• Condições e prazos de pagamento
• Valores mínimos de saque inicial (draw requirement)

Para empréstimos pontuais, as estruturas são mais simples—taxa fixa durante todo o período, sem requisitos de saques mínimos.

Perguntas práticas e respostas

Qual é a taxa competitiva de HELOC hoje?

As taxas variam bastante—de 6% até mesmo 18%—dependendo do perfil de crédito e da comparação de ofertas. A média nacional é de 7,25% para HELOC e 7,56% para empréstimos garantidos por imóveis.

É o momento certo para contrair um empréstimo garantido pela casa?

As taxas vêm caindo sistematicamente ao longo de 2025. Se essa tendência continuar, o período atual pode ser favorável para quem considera uma segunda hipoteca. As aplicações potenciais incluem modernizações, reparos ou outros investimentos na propriedade.

Qual seria a prestação de um HELOC de 50.000 dólares?

Ao emprestar 50.000 USD com uma taxa variável de 7,50%, a prestação mensal em um período de 10 anos de saque seria aproximadamente 313 dólares. Lembre-se, porém, que na fase de pagamento, ao longo dos próximos 20 anos, a taxa pode mudar, afetando o valor das prestações. A disponibilidade total pode chegar a 30 anos, mas é mais vantajoso pagar o saldo antecipadamente.