Динамика рынка жилья vs. реальность: что данные ETF на застройщиков домов показывают

Американский жилищный сектор посылает смешанные сигналы. На первый взгляд, ETF строительных компаний выросли недавно — под влиянием снижающихся ипотечных ставок и широких ожиданий снижения ставок Федеральной резервной системой. Но за позитивными заголовками скрывается более сложная картина, которую важно понять любому инвестору, следящему за этой сферой.

Восхождение ETF строительных компаний

Основным катализатором стали ипотечные ставки. 30-летняя фиксированная ипотека недавно достигла 6.46%, снизившись с 6.49% на прошлой неделе и с 7.23% год назад. Это стабильное снижение важно, потому что каждое снижение на квартальный пункт расширяет круг покупателей, способных позволить себе жилье.

Оптимизм отражается в недавней динамике ETF. За последний месяц ведущие ETF строительных компаний показали рост: iShares U.S. Home Construction ETF (ITB) вырос на 3.8%, Hoya Capital Housing ETF (HOMZ) — на 3.7%, SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) — на 2.4%, и Invesco Building & Construction ETF (PKB) — на 0.4%. Это не взрывные движения, но они отражают возобновленный интерес к сектору.

Логика проста: более дешевые заимствования должны привести к росту продаж жилья и строительной активности. Продажи ранее владевших домов в июле впервые за пять месяцев выросли, что говорит о реакции рынка на улучшение доступности.

Почему рынок делает ставку на снижение ставок

Потенциальное смещение ФРС к более низким процентным ставкам стало эмоциональным драйвером этого ралли. Замедление инфляции и ослабление рынка труда делают аргументы в пользу смягчения денежно-кредитной политики более убедительными. Инвесторы делают ставку на то, что снижение ставок в сентябре вызовет цепную реакцию на рынке жилья, дополнительно стимулируя спрос.

С точки зрения оценки, строительные компании выглядят привлекательно. Сектор торгуется по соотношению P/E 9.42 по сравнению с 19.32 у более широкого индекса S&P 500, что указывает на значительную недооцененность — если вы считаете, что фундаментальные показатели оправдывают более высокий мультипликатор.

Строительная индустрия занимает в топ-6% среди более чем 250 отраслей Zacks, что свидетельствует о прочных фундаментальных показателях по сравнению с коллегами.

Трещины, о которых никто не хочет говорить

Тем не менее, данные рассказывают предостерегающую историю. На прошлой неделе заявки на ипотеку для покупки домов снизились на 5%, достигнув минимального уровня с февраля. Заявки на рефинансирование упали на 15%. Это не мелкие колебания — они свидетельствуют о колебаниях в настроениях покупателей.

Еще более показательна ситуация с уверенностью строителей: она снизилась уже четыре месяца подряд, достигнув минимумов 2024 года в августе. Виновники? Ограничения по доступности и психологические барьеры покупателей. Многие потенциальные домовладельцы фактически сидят в стороне, ожидая дальнейших снижеий ставок, чтобы цены снизились еще больше. Возникает парадокс: снижение ставок не вызывает автоматического ажиотажа покупок, поскольку ожидания еще более низких ставок подавляют немедленный спрос.

Также существует структурная проблема предложения. Американский рынок жилья страдает от 15 лет недопроизводства. Даже при снижении ставок ФРС решение этой проблемы займет годы. Это проблема, которую только монетарная политика быстро решить не сможет.

Глубокий анализ: сравнение лучших ETF строительных компаний

iShares U.S. Home Construction ETF (ITB) — наиболее сфокусированный. С активами под управлением в $3 миллиардов, он содержит 44 акции, отслеживающие индекс Dow Jones U.S. Select Home Construction. Коэффициент расходов — 39 базисных пунктов, ежедневно торгуется около 2 миллионов акций. Концентрированный подход означает большую экспозицию к ведущим строительным компаниям. Рейтинг Zacks — #3 (Hold) с высоким уровнем риска.

SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) предлагает более широкую диверсификацию по всей цепочке — строительные компании, производители строительных материалов, мебель, магазины улучшений и бытовой техники. С активами в $2.1 млрд и 35 холдерами, он самый популярный в секторе по объему. Ежедневный объем — 2.2 миллиона акций, годовая комиссия — 35 базисных пунктов. Также имеет рейтинг #3 (Hold) с высоким риском.

Invesco Building & Construction ETF (PKB) использует иной подход: 31 диверсифицированная акция, следящая за индексом Dynamic Building & Construction Intellidex. Ни одна позиция не превышает 5.5% активов. Размер фонда — $311.3 млн, дневной объем — (26,000 акций), комиссия — 0.62% в год. Рейтинг — #3 (Hold).

Hoya Capital Housing ETF (HOMZ) — самый широкий, включает 100 компаний в сегментах арендных операторов, строительных компаний, услуг по улучшению и технологий недвижимости. В активе — $45.3 млн, комиссия — 30 базисных пунктов. Торговый объем — всего 3,000 акций в день, ликвидность ограничена. Единственный рейтинг — медвежий: #4 (Sell).

Что это значит для вашего портфеля

ETF строительных компаний отражают индустрию на переломном этапе. Недавний рост — реальный, но он частично основан на надеждах, а не на подтвержденном спросе. Снижение ипотечных ставок необходимо, но недостаточно для обеспечения устойчивого роста.

Напряженность между улучшением доступности и психологией покупателей — в сочетании с долгосрочными проблемами предложения — говорит о том, что это не простая ситуация «покупай на падении». Каждый ETF предлагает разные профили риска и доходности в зависимости от вашей уверенности и толерантности к риску. Концентрированные ETF (ITB, XHB) — с более высоким бета; диверсифицированные (PKB, HOMZ) — снижают риск, но могут недопоказать в сильном восстановлении.

Для инвесторов, рассматривающих возможность входа, разумно следить за тем, как восстанавливаются заявки на ипотеку при стабилизации ставок. Если этого не произойдет, это будет сигналом, что ожидания ставок — а не реальные ставки — доминируют в поведении покупателей, что может ограничить потенциал роста ETF.