Резкое снижение процентных ставок по ипотечным кредитам ниже 6% — что действительно меняется?

Рынок ипотечного кредитования на перепутье

В пятницу мы зафиксировали исторический момент на рынке ипотечных кредитов — процентные ставки опустились ниже 6% впервые за несколько лет. Это был не обычный день на рынке. Давлением на такой ход стала решение администрации, которая объявила о покупке облигаций, обеспеченных ипотекой, на сумму 200 миллиардов долларов, что должно напрямую повлиять на доступность кредитов для американцев.

Как это работает на практике?

Fannie Mae и Freddie Mac, два крупнейших игрока на рынке ипотечного финансирования, взяли на себя роль основных покупателей. Когда эти учреждения покупают ипотечные облигации у кредиторов, банки получают новый капитал, который они могут направить на выдачу новых займов. Больше капитала в системе — меньше давления на маржу — простая рыночная математика. Их объединенный портфель уже достиг 230 миллиардов долларов, а планируемая дополнительная покупка на сумму 200 миллиардов долларов почти удвоит текущие вложения.

Конкретные результаты заметны. 30-летняя ипотечная ставка снизилась более чем на один процент за последний год. Ипотека на 15 лет в пятницу достигла уровня 5,55%, что также является впечатляющим снижением. На рынке, где обычно мы видели движения в доли процента в день, такие резкие снижения абсолютно исключительны.

Рыночная оценка: оптимизм с оговорками

Аналитики UBS оценивают, что инициатива может снизить ставки более чем на 0,2 процентных пункта, что должно стимулировать как жилищное строительство, так и оборот существующей недвижимости. Звучит впечатляюще, но в деталях кроется подвох.

JPMorgan Chase подсчитывает, что 200 миллиардов долларов — это всего около 1,4% оцениваемого рынка ипотечных кредитов на сумму 14,5 триллионов долларов. Это сравнимо с каплей в море. Кроме того, большинство нынешних владельцев домов сохраняют старые кредиты с значительно более низкими ставками — в среднем 4,4% — такие люди редко решаются на продажу, что ограничивает динамику рынка недвижимости.

Что это означает для заемщиков?

Здесь речь идет о действии, которое с одной стороны действительно снижает процентные ставки по ипотекам для новых заемщиков, а с другой — его реальное влияние на рынок жилья остается ограниченным структурной проблемой — владельцы с хорошими ставками не мотивированы к движению.