Собственный капитал дома: почему владельцы выбирают HELOC вместо рефинансирования?

Новая реальность на рынке по займам под залог недвижимости

Средняя ставка по линиям кредитования HELOC недавно составила 7,25%—самый низкий уровень за более чем двенадцать месяцев. В то же время займы под залог недвижимости предлагаются со средним процентом 7,56%, что немного отличается от предыдущих месяцев. Данные взяты из анализа компании Curinos и учитывают заемщиков с кредитным рейтингом минимум 780 баллов и коэффициентом задолженности к стоимости имущества (CLTV) ниже 70%.

Это не случайность. По данным Федеральной резервной системы, владельцы недвижимости накопили рекордную сумму более 36 триллионов долларов в собственном капитале к концу второго квартала 2025 года. Однако доступ к этим средствам становится все более сложным в условиях, когда традиционное рефинансирование ипотеки теряет привлекательность.

Почему рефинансирование перестало быть опцией?

Типичная ипотека держится примерно на уровне 6%. Для владельцев, зафиксировавших ставки на уровне 5%, 4% или даже 3%, рефинансирование означало бы значительное увеличение затрат на финансирование. В такой ситуации продажа недвижимости также не имеет смысла—это был бы иррациональный шаг.

Вместо этого все больше владельцев обращаются к более гибким решениям. HELOC (линия кредитования, обеспеченная ипотекой) или однократный займ под залог дома предлагают доступ к капиталу без необходимости менять основную ипотеку. Это особенно важно для тех, кто планирует ремонт, восстановительные работы или другие инвестиции в недвижимость.

Как рассчитываются ставки по займам под залог недвижимости?

Вторые ипотеки работают иначе, чем первые. Кредиторы используют системы, основанные на индексной ставке—обычно ставке prime—к которой добавляется маржа.

Перед последним снижением Федеральной резервной системой ставка prime была выше. В настоящее время она составляет 6,75%. Если кредитор добавит к этому маржу в размере 0,75%, результатом будет HELOC со плавающей ставкой около 7,50%.

В случае займов под залог недвижимости с фиксированной ставкой структура может быть иной. Каждый кредитор имеет свободу в установлении цен, поэтому окончательная ставка зависит от:

• вашей кредитной оценки
• уровня существующей задолженности
• соотношения линии кредита к стоимости недвижимости

Сравнение предложений различных учреждений — ключ к поиску лучшей цены.

Рынок реагирует на изменения политики Федеральной резервной системы

Три снижения базовых ставок, проведенные ФРС в 2025 году, заставили кредиторов скорректировать свои предложения. На рынке появляются более конкурентные условия для займов под залог недвижимости.

Примеры действий финансовых учреждений показывают, что некоторые сейчас предлагают промо-ставки HELOC ниже 6% на начальный период в 12 месяцев, после чего происходит переход на плавающую ставку. Это явно указывает на тренд—кредиторы снижают как стартовые, так и плавающие ставки.

При выборе кредитора стоит обращать внимание не только на процентную ставку, но и на:

• сборы, связанные с оформлением и обслуживанием
• условия и сроки погашения
• минимальные суммы для снятия (draw requirement)

Для однократных займов структура наиболее проста—фиксированная ставка на весь период, без требований к минимальным выплатам.

Практические вопросы и ответы

Какая сегодня конкурентная ставка HELOC?

Ставки варьируются широко—от 6% до даже 18%—в зависимости от кредитного профиля и детализации сравниваемых предложений. Средние по стране — 7,25% для HELOC и 7,56% для займов под залог недвижимости.

Это подходящее время для получения займа под залог дома?

Процентные ставки систематически снижались в 2025 году. Если тренд сохранится, текущий период может быть благоприятным для тех, кто рассматривает вторую ипотеку. Возможные применения — модернизация, ремонт или другие инвестиции в недвижимость.

Какой будет ежемесячный платеж по HELOC на 50 000 долларов?

При займе 50 000 USD со плавающей ставкой 7,50%, ежемесячный платеж за 10 лет погашения составит около 313 долларов. Однако помните, что в фазе погашения в течение следующих 20 лет ставка может измениться, что повлияет на размер платежа. Общая доступность может достигать 30 лет, но максимально выгодно — досрочно погасить остаток.