Кризис в студенческом секторе: ограничения по визам заставляют операторов пересматривать инвестиции

Когда меняются нормативы, рынок недвижимости реагирует

Сектор жилья для студентов в Великобритании переживает значительные изменения. Недавние изменения в иммиграционной политике вынудили ведущих операторов пересмотреть свои планы расширения, что привело к принятию радикальных решений, таких как отказ от уже одобренных проектов и пересмотр долгосрочных стратегий.

Проект Paddington: от амбициозных планов к отмене

Одним из наиболее ярких примеров этих изменений является решение United отказаться от своего проекта стоимостью 147 миллионов фунтов стерлингов в Paddington, в центре Лондона. Хотя проект получил градостроительное одобрение в прошлом году и обещал предоставить 605 современных комнат для студентов, компания сочла, что рыночные условия больше не оправдывают инвестиции. Более узкий анализ доходности показал, что проект больше не является экономически выгодным согласно новым параметрам финансовой устойчивости компании.

Влияние визовой политики на поток студентов

Истоки этого решения уходят в политические решения британского правительства, направленные на сокращение общего числа иммигрантов. Среди введённых мер — налог на доходы университетов от платы за обучение иностранных выпускников, более строгие ограничения на пребывание иностранных студентов и ограничения на трудоустройство после окончания учебы в Великобритании.

Джо Листер, генеральный директор United, отметил, что эти меры меняют поведение университетов. Учебные заведения теперь ориентируются на набор британских студентов, что существенно влияет на планирование рынка жилья. «Университеты сталкиваются с растущим финансовым давлением и менее готовы брать на себя дополнительные риски в своих жилищных обязательствах», — объяснил Листер. «Их приоритет — избегать незанятых помещений, что повлекло бы значительные расходы на управление.»

Признаки слабости на рынке: данные по занятости

Экономические показатели отражают эти изменения. United объявила о планах занятости на уровне 64% на следующий учебный год, что ниже 67% за аналогичный период прошлого года. Этот спад спроса не является изолированным: Empiric Student Property, которую United приобретает по сделке на 634 миллиона фунтов, в ноябре сообщил о заметном снижении спроса со стороны китайских студентов. Руководство Empiric связывает этот спад частично с продолжающимися геополитическими напряжениями на международной арене.

Задержки в других проектах и пересмотр портфеля

Осторожность касается не только лондонского проекта. United также отложила завершение проекта на 500 комнат в Бристоле, ссылаясь на необходимость оценки альтернативных стратегий для максимизации доходности инвестиций. В то же время стоимость основного фонда недвижимости United, предназначенного для студенческого жилья, снизилась на 0,7%, достигнув 2,8 миллиарда фунтов.

Стратегия компании заключалась в перераспределении сэкономленных средств от сокращения строительных работ в программу обратного выкупа акций на сумму 100 миллионов фунтов, что отражает приоритет возврата стоимости акционерам по сравнению с расширением портфеля.

Макроэкономический контекст: снижение чистой миграции

Данные из Home Office дают общую картину этих изменений. Чистая миграция в Великобританию, вероятно, достигнет самых низких уровней за последние двадцать лет. В 2024 году число иностранных работников, въехавших в страну, было ниже на более чем 100 000 по сравнению с предыдущим годом. В то время как заявки на поступление студентов и сезонных работников остались относительно стабильными, наблюдается сокращение числа въезжающих семей с иждивенцами.

Это сочетание факторов — от нормативных решений до динамики рынка и геополитического давления — переопределяет ландшафт сектора жилья для студентов в Великобритании, с последствиями, которые, вероятно, затронут не только краткосрочный период.