Три REIT, заслуживающих вашего внимания в текущей ситуации с процентными ставками

Почему REITs восстанавливают позиции

Фонды недвижимости (REITs) вновь обрели интерес инвесторов после сложного периода 2022-2023 годов. Эти инструменты — которые приобретают недвижимость, генерируют арендный доход и распределяют не менее 90% облагаемой налогом прибыли акционерам — ранее испытывали давление из-за роста процентных ставок. Повышение стоимости заимствований делало приобретение недвижимости дороже, а привлекательные альтернативы, такие как казначейские векселя и депозиты, снижали их привлекательность.

Ситуация резко изменилась, когда Федеральная резервная система реализовала шесть последовательных снижений ставок в 2024 и 2025 годах. Этот поворот делает REITs значительно более привлекательными по сравнению с конкурентами в сегменте фиксированного дохода. Для инвесторов, ориентированных на доход, сейчас открывается выгодная возможность до расширения мультипликаторов оценки по мере возвращения капитала в сектор.

Аргументы в пользу Realty Income: масштаб и стабильность

Realty Income (NYSE: O) является одним из крупнейших REIT в мире, управляя более 15 500 коммерческими объектами в США и Европе. В его портфеле — арендаторы, устойчивые к рецессиям, такие как 7-Eleven, Dollar General и Walgreens, что обеспечивает предсказуемость доходов в различных экономических условиях.

Компания использует модель тройного чистого лиза, при которой арендаторы покрывают расходы на обслуживание, страхование и налоги на имущество. Эта структура обеспечивает стабильные денежные потоки, измеряемые скорректированными фондами от операций (AFFO). Недавние показатели демонстрируют устойчивость: уровень занятости в последнем квартале составил 98,7%, что отражает способность компании выдерживать сложности с арендаторами. Несмотря на сокращение присутствия некоторых слабых операторов, более сильные арендаторы расширялись, поддерживая уровень занятости выше 96% с момента IPO в 1994 году.

Прогноз на 2025 год — AFFO на акцию в диапазоне $4.25-$4.27 с ежегодным ростом 1%-2%. Его ежемесячная дивидендная выплата (доходность 5.3%) уверенно поддерживается этими прогнозами, а 132 последовательных ежегодных повышения дивидендов подчеркивают приверженность руководства. Оценка примерно в 14 раз по trailing AFFO на акцию кажется разумной для консервативных инвесторов, ориентированных на доход.

Vici Properties: развлечения, защита от инфляции

Vici Properties (NYSE: VICI) использует иной подход, сосредотачиваясь на опытной недвижимости — 93 казино, курорта и развлекательных комплекса по всей Северной Америке. Арендаторы, такие как Caesar’s Entertainment, MGM Resorts и Penn Entertainment, работают в циклических отраслях, что делает особенно важным уровень занятости Vici с момента IPO в 2018 году — 100%.

Секрет в многолетних договорах аренды, индексируемых на индекс потребительских цен (CPI). Этот механизм автоматически регулирует арендные платежи вверх с инфляцией, защищая доходы Vici и устойчивость дивидендов. Как и Realty Income, Vici использует модель тройного чистого лиза, перекладывая операционные расходы на арендаторов.

Годовые повышения дивидендов продолжаются с момента выхода на биржу. Компания ожидает, что AFFO за 2025 год достигнет $2.36-$2.37 на акцию, что соответствует росту на 4%-5%, что комфортно покрывает ее прогнозируемую дивидендную ставку в $1.80 (6.1% доходности). Оценка примерно в 16 раз по trailing AFFO на акцию предполагает потенциал для роста стоимости.

Digital Realty: позиционирование для расширения облачных технологий и ИИ

Digital Realty Trust $29 NYSE: DLR( управляет более чем 300 дата-центрами, обслуживая свыше 5000 клиентов в более чем 50 мегаполисах. В числе клиентов — более половины компаний из Fortune 500, включая IBM, Oracle и Meta.

В последние годы компания сознательно меняла портфель — избавлялась от менее растущих устаревших дата-центров, делая акцент на гиперскейл-объектах, связанных с облачной инфраструктурой, искусственным интеллектом )AI( и высокопроизводительными вычислениями )HPC(. В ходе этого перехода AFFO снизился, а рост дивидендов приостановился из-за повышения затрат на обслуживание, увеличения операционных расходов и валютных колебаний.

Ожидается, что ситуация нормализуется по мере завершения стратегических распродаж, умерения инфляции и ослабления давления ставок. Руководство прогнозирует стабильный внутренний FFO в диапазоне $7.25-$7.30 на акцию в 2025 году, что на 8%-9% выше по сравнению с текущим уровнем, покрывая дивиденд в $4.88 )3% доходности(. Ожидается рост занятости на 100-200 базисных пунктов по сравнению с 82.9% в 2024 году, что свидетельствует о растущем спросе.

Это позиционирование делает Digital Realty сбалансированным источником дохода с возможностью секулярного роста — менее волатильным, чем чисто ИИ-акции, при этом захватывая тренды инфраструктурного сектора.

Общая картина REITs

Слияние снижающихся ставок и секулярных драйверов спроса — таких как внедрение облачных технологий, развитие ИИ и нормализация потребительских расходов — создает привлекательный фон для оценки REITs. Эти три REIT представляют разные сектора )розничная торговля, развлечения, дата-инфраструктура(, но объединены операционной эффективностью, устойчивостью распределения и потенциалом роста до ускорения переоценки.