Может ли рынок жилья поддержать свое восстановление? Процентные ставки по ипотеке и опасения по поводу предложения могут замедлить рост

Рынок жилья в США сталкивается с нарастающими неопределенностями по мере вступления в 2026 год. В то время как снижение процентных ставок вызвало оптимизм среди покупателей жилья, сектор сталкивается с устойчивыми ограничениями предложения и макроэкономическими препятствиями, которые могут оказать давление на цены вниз. Последние данные Бюро переписи населения США и Департамента жилищного строительства и городского развития показывают рынок в состоянии перемен — там, где спрос не всегда превращается в активное строительство.

Картина ипотечных ставок

Условия кредитования улучшились умеренно, но остаются высокими. Согласно данным Freddie Mac, средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке за неделю, закончившуюся 30 октября 2025 года, составила 6.17%, снизившись по сравнению с 6.34% неделей ранее и значительно ниже 6.72%, зафиксированных в начале октября 2025 года. Год к году ставка снизилась на 55 базисных пунктов с 6.72% в конце октября 2024 года. Несмотря на это улучшение, ипотечные ставки, приближающиеся к 6%, продолжают ограничивать доступность для многих потенциальных покупателей.

Данные по продажам рассказывают о смешанной ситуации

Продажи новых односемейных домов в октябре 2025 года достигли 737 000 единиц, что на 0.1% меньше по сравнению с сентябрем, но на 18.7% больше по сравнению с прошлым годом. Однако динамика цен указывает на напряженность в глубине рынка. Средняя цена продажи снизилась на 3.3% месяц к месяцу до $392 300 и упала на 8% в годовом выражении — сигналы о том, что рынок может столкнуться с дополнительным давлением вниз, если спрос продолжит ослабевать.

Средняя цена новых домов выросла до $498 000, увеличившись на 3% по сравнению с предыдущим месяцем, но снизившись на 4.6% по сравнению с прошлым годом. Это расхождение между медианной и средней ценой указывает на то, что рынок все еще адаптируется к изменениям ставок и предпочтениям покупателей.

Разрешения на строительство и строительство отстают

Сектор строительства показал худшие результаты по сравнению с продажами в октябре 2025 года. Общее число разрешений на строительство частных жилых домов достигло 1 412 000 единиц, снизившись на 0.2% месяц к месяцу и на 1.1% год к году. В частности, разрешения на односемейные дома составили 876 000 единиц, что на 0.5% меньше по сравнению с предыдущим месяцем.

Начало строительства жилья показывает еще более слабую картину. Общее число начатых частных жилых домов составило 1 246 000 единиц — снижение на 4.6% месяц к месяцу и на 7.8% год к году. Хотя начатия односемейных домов выросли на 5.4% по сравнению с предыдущим месяцем, общая тенденция отражает колебания и нерешительность застройщиков. Завершения составили 1 386 000 единиц, немного больше по сравнению с сентябрем, но на 15.3% меньше в годовом выражении.

Почему рынок жилья столкнется с препятствиями?

Несмотря на недавнюю инициативу администрации Трампа по покупке ипотечных облигаций на сумму $200 миллиардов, направленную на охлаждение цен на жилье, структурные проблемы угрожают устойчивому восстановлению. Инфляция, связанная с тарифами, и макроэкономическая неопределенность размывают маржу застройщиков и доверие потребителей. Акции сектора жилищного строительства отстают от более широкого индекса строительства и S&P 500 за последние шесть месяцев — это отражение скептицизма инвесторов относительно краткосрочного роста.

Застройщики надеются на благоприятную поддержку политики, чтобы компенсировать эти давления. Однако жесткий рынок труда, рост стоимости материалов на фоне тарифных опасений и управление запасами остаются ключевыми препятствиями для ускорения роста предложения.

Три застройщика, справляющихся с неопределенностью

Century Communities, Inc. (CCS) имеет рейтинг Zacks 3. За последние шесть месяцев акции компании выросли на 13.1%. Прогнозы по EPS на 2026 год предполагают рост на 34.2% по сравнению с прошлым годом, а прибыль превышала консенсус-прогнозы в трех из последних четырех кварталов, в среднем на 20.4%.

Dream Finders Homes, Inc. (DFH) базируется в Джексонвилле, Флорида, и также имеет рейтинг Zacks 3. Акции снизились за шесть месяцев на 29.2%. Прогнозы по EPS на 2026 год предполагают рост на 4.6% по сравнению с прошлым годом, хотя показатели прибыли показывают непоследовательность в выполнении ожиданий, со средним отрицательным отклонением в 2.8%.

Green Brick Partners, Inc. (GRBK) расположена в Плейно, Техас, и имеет рейтинг Zacks 3. За шесть месяцев акции выросли на 11.2%. Прогноз по EPS на 2026 год предполагает незначительное снижение на 0.3% по сравнению с прошлым годом, хотя прибыль превысила ожидания в трех из последних четырех кварталов, в среднем на 13.2%.

Что дальше?

Траектория рынка жилья во многом зависит от того, как быстро нормализуются процентные ставки и достаточно ли государственной поддержки для компенсации макроэкономического давления. Пойдет ли рынок жилья дальше вниз или стабилизируется? Ранний 2026 год покажет многое. Снижение ставок создает благоприятный фон, однако инфляция, вызванная тарифами, и ограниченная активность в строительстве предполагают более медленное восстановление, чем ожидает большинство. Инвесторам, следящим за этим сектором, стоит обращать внимание на рекомендации застройщиков, тенденции по разрешениям и движения ставок по ипотеке как ключевые индикаторы того, сможет ли сектор сохранить импульс или столкнется с новыми нисходящими давлениями.