Драматичне зниження відсоткових ставок іпотечних кредитів нижче 6% — що насправді змінюється?

Ринок іпотечного кредитування на перехресті

У п’ятницю ми зафіксували історичний момент на ринку іпотечних кредитів — відсоткові ставки вперше за кілька років опустилися нижче 6%. Це був не звичайний день на ринку. Тиск на такий рух спричинила адміністративна рішення, яка оголосила про покупку облігацій, забезпечених іпотекою, на суму 200 мільярдів доларів, що має безпосередньо вплинути на доступність кредитів для американців.

Як це працює на практиці?

Fannie Mae і Freddie Mac, два найбільші гравці на ринку іпотечного фінансування, взяли на себе роль основних покупців. Коли ці інституції купують іпотечні облігації у кредитодавців, банки отримують новий капітал, який вони можуть спрямувати на видачу нових позик. Більше капіталу в системі означає менший тиск на маржу — проста ринкова математика. Їхній спільний портфель уже досяг 230 мільярдів доларів, а запланована додаткова покупка на 200 мільярдів доларів майже подвоїть поточне залучення.

Конкретні результати помітні. 30-річна відсоткова ставка за іпотечним кредитом знизилася більш ніж на один відсотковий пункт за минулий рік. 15-річні кредити у п’ятницю досягли рівня 5,55%, що є ще одним вражаючим зниженням. На ринку, де зазвичай ми спостерігаємо рухи у межах часток відсотка щодня, такі різкі зниження є абсолютно винятковими.

Оцінка ринку: оптимізм із застереженнями

Аналітики UBS оцінюють, що ініціатива може знизити ставки більш ніж на 0,2 відсоткових пунктів, що має стимулювати як житлове будівництво, так і обіг існуючих нерухомостей. Звучить вражаюче, але диявол криється в деталях.

JPMorgan Chase підраховує, що 200 мільярдів доларів — це всього лише близько 1,4% оцінюваного ринку іпотечних кредитів вартістю 14,5 трильйонів доларів. Це порівнюється з краплею у морі. Крім того, більшість нинішніх власників будинків зберігають старі позики з набагато нижчими ставками — у середньому 4,4%, — такі особи рідко приймають рішення про продаж, що обмежує динаміку ринку нерухомості.

Що це означає для позичальників?

Ми маємо справу з дією, яка з одного боку дійсно знижує відсоткові ставки за іпотечними кредитами для нових позичальників, але з іншого — її реальний вплив на ринок житла залишається обмеженим структурною проблемою — власники з хорошими ставками не зацікавлені у рухах.