Кризу у студентському секторі: обмеження щодо віз змушують операторів переосмислити інвестиції

Коли нормативи змінюються, реагує ринок нерухомості

Сектор житла для студентів у Сполученому Королівстві зазнає значних трансформацій. Останні зміни в імміграційній політиці змусили провідних операторів переглянути свої плани розширення, що призвело до радикальних рішень, таких як виведення з уже затверджених проектів і перегляд довгострокових стратегій.

Проект у Паддінгтоні: від амбітних планів до скасування

Один із найяскравіших прикладів цих змін — рішення United припинити розвиток проекту вартістю 147 мільйонів фунтів у Паддінгтоні, у центрі Лондона. Хоча проект отримав містобудівне затвердження минулого року і обіцяв забезпечити 605 сучасних кімнат для студентів, компанія оцінила, що ринкові умови більше не виправдовують інвестиції. Більш вузький аналіз прибутковості показав, що проект більше не є економічно вигідним відповідно до нових критеріїв фінансової стійкості компанії.

Вплив політики щодо віз на студентські потоки

Корені цього рішення сягають політичних рішень уряду Великої Британії, спрямованих на зменшення загальної кількості іммігрантів. Серед запроваджених заходів — податок на доходи університетів від платіжних зборів іноземних випускників, більш жорсткі обмеження щодо перебування іноземних студентів і обмеження щодо працевлаштування після закінчення навчання у Великій Британії.

Джо Лістер, генеральний директор United, підкреслив, що ці заходи змінюють поведінку університетів. Академічні заклади тепер орієнтуються на залучення британських студентів, що має суттєві наслідки для планування ринку житла. “Університети стикаються з зростаючим фінансовим тиском і менш схильні брати на себе додаткові ризики у своїх житлових зобов’язаннях,” пояснив Лістер. “Їхнім пріоритетом є уникнути ситуації з незайнятою інфраструктурою, що спричинить значні витрати на управління.”

Ознаки слабкості на ринку: дані щодо зайнятості

Економічні індикатори відображають ці зміни. United повідомила про рівень зайнятості 64% на наступний академічний рік, що менше за 67% у тому ж періоді минулого року. Ця зменшення попиту не є ізольованим явищем: Empiric Student Property, яку United купує за угодою на 634 мільйони фунтів, у листопаді попереднього року повідомила про суттєве зниження попиту з боку китайських студентів. Керівництво Empiric пояснило цей спад частково через тривалі геополітичні напруженості у міжнародній арені.

Затримки в інших проектах і перегляд портфеля

Обережність стосується не лише лондонського проекту. United також відклала завершення розвитку 500-кімнатного об’єкта у Брістолі, посилаючись на необхідність оцінки альтернативних стратегій для максимізації доходів від інвестицій. Водночас, вартість основного фонду нерухомості United, що спеціалізується на студентському житлі, знизилася на 0,7%, до 2,8 мільярдів фунтів.

Стратегія компанії була такою: зекономлені кошти від скорочення будівельної діяльності були перенаправлені у програму викупу акцій на суму 100 мільйонів фунтів, що відображає більший пріоритет поверненню цінності акціонерам порівняно з розширенням портфеля.

Макроекономічний контекст: зменшення чистої міграції

Дані з Home Office дають загальну картину цих змін. Чиста міграція у Великій Британії, ймовірно, досягне найнижчих рівнів за останні двадцять років. У 2024 році кількість іноземних працівників, які прибули до країни, була меншою більш ніж на 100 000 осіб порівняно з попереднім роком. Хоча заявки на вступ для студентів і сезонних працівників залишалися відносно стабільними, спостерігалося зменшення кількості в’їжджаючих сімей із залежними.

Ця конвергенція факторів — від нормативних рішень до динаміки ринку і геополітичного тиску — змінює ландшафт сектору житла для студентів у Сполученому Королівстві, з наслідками, що, ймовірно, триватимуть і за короткостроковий період.