Чи варто власникам інвестиційної нерухомості розглядати HELOC? Порівняння варіантів фінансування

Коли ви наростили капітал у інвестиційній нерухомості, доступ до цього капіталу стає важливим стратегічним рішенням. Багато інвесторів у нерухомість замислюються, чи є HELOC на інвестиційну нерухомість правильним кроком у порівнянні з іншими альтернативами позик. Правда більш нюансована, ніж просто питання, чи можливо — йдеться про те, чи відповідає це вашій фінансовій ситуації.

Спершу розуміння альтернатив фінансування

Перш ніж заглиблюватися у специфіку HELOC, варто розглянути, які ще варіанти існують для власників інвестиційної нерухомості. Особистий кредит пропонує гнучкість, оскільки зазвичай не вимагає застави і може використовуватися для різних цілей. Однак цей беззаставний підхід має свої недоліки: відсоткові ставки значно вищі, а терміни позик коротші — зазвичай від одного до п’яти років. Це означає вищі щомісячні платежі, але швидше погашення позики.

Кредит під капітал житла має інший підхід, ніж HELOC. Замість доступу до обертової кредитної лінії, ви отримуєте кошти у вигляді одноразової суми. Це зручно, якщо ви точно знаєте свої капітальні потреби заздалегідь. Як і HELOC на інвестиційні об’єкти, ці кредити не є універсально доступними, але пропонують фіксовані умови, подібні до традиційних іпотек — потенційно до 30 років.

Рефінансування з виведенням готівки повністю замінює вашу існуючу іпотеку, дозволяючи позичати під накопичений капітал у вашій інвестиційній нерухомості. Зазвичай потрібно зберігати приблизно 20% капіталу в нерухомості, хоча це залежить від кредитора. Недоліки включають закриття витрат у розмірі 2% до 5% від нової суми позики, а також змінені відсоткові ставки та умови платежів. Якщо ставки значно знизилися з моменту вашого початкового кредиту, рефінансування може принести економію, але зростання ставок або недостатній капітал робить його менш привабливим.

Випробування HELOC на інвестиційній нерухомості

Ось де інвестиційні HELOC суттєво відрізняються від HELOC на основне житло: доступність обмежена. Більшість традиційних кредиторів просто не пропонують цей продукт для інвестиційної нерухомості, що значно звужує ваші можливості позики. Ті кредитори, що все ж надають HELOC на інвестиційні об’єкти, встановлюють більш жорсткі критерії кваліфікації, ніж для основних житлових об’єктів.

Ваш кредитний профіль стає особливо важливим. Замість просто “гарної” кредитної історії, зазвичай потрібен відмінний кредитний рейтинг. Окрім кредитоспроможності, очікуються такі вимоги:

Обмеження співвідношення кредиту до вартості (LTV) до 80%, тобто потрібно щонайменше 20% капіталу в нерухомості. Значні грошові резерви — кілька місяців витрат у банківських рахунках — для демонстрації фінансової стабільності. Підтверджений дохід від оренди від орендарів, якщо нерухомість генерує дохід. Конкретні пороги співвідношення боргу до доходу (DTI), що варіюються залежно від кредитора.

Оскільки вимоги суттєво різняться між кредиторами, важливі прямі розмови з потенційними кредиторами. Традиційні банки, місцеві кредитні спілки, онлайн-кредитори та брокери — усі вони можуть бути джерелами, хоча не всі обслуговують інвестиційну нерухомість.

Податкові наслідки та стратегічне використання

Податкове оподаткування HELOC на інвестиційну нерухомість цілком залежить від того, як ви використовуєте отримані кошти. Якщо ви використовуєте HELOC для витрат, пов’язаних із нерухомістю — покращень, обслуговування або операційних витрат — ці витрати стають податково відраховуваними. Це створює легальні податкові переваги для стратегічного позичання. Навпаки, якщо ви використовуєте кошти HELOC для консолідації особистих боргів, навчальних витрат або інших не пов’язаних із нерухомістю цілей, податковий відрахунок зникає.

Основний висновок щодо кваліфікації на HELOC для інвестиційної нерухомості

Отримати HELOC на інвестиційну нерухомість залишається складним, але можливим із обраними кредиторами. Поєднання суворих вимог до кредитної історії, значних грошових резервів і обмеженої доступності кредиторів створює реальні бар’єри. Багато інвесторів не можуть кваліфікуватися або не знаходять бажаючих кредиторів.

Якщо HELOC не підходить для вашої ситуації з інвестиційною нерухомістю, зосередьтеся на покращенні кваліфікаційних показників — підвищенні кредитного рейтингу, зменшенні існуючого боргу та нарощуванні грошових резервів — це відкриє шлях до майбутнього позичання. Альтернативи, такі як особисті позики, кредити під капітал житла та рефінансування з виведенням готівки, виконують різні стратегічні цілі, тому рішення є дуже індивідуальним залежно від ваших обставин і термінів.