Зроблення пропозиції щодо очікуваних проти умовних об'єктів нерухомості: ваші стратегічні варіанти

При перегляді оголошень про нерухомість на головній сторінці ви часто зустрічатимете об’єкти, позначені як “очікує” або “контингентний” — і різниця між ними важливіша, ніж здається. Хоча обидва статуси вказують на те, що пропозиція вже зроблена, вони мають дуже різні наслідки для потенційних резервних пропозицій і ваших шансів укласти угоду.

Основна різниця: де полягає ваша можливість

Контингентний означає, що продавець прийняв пропозицію, але перед рухом уперед потрібно виконати певні умови. Ці умови можуть походити від покупця (наприклад, вимога домашнього огляду) або від продавця (можливо, фінансові кваліфікації). Поки всі умови не будуть виконані, угода залишається в процесі — і вона може зірватися, якщо умови не будуть виконані.

На відміну від цього, очікує означає, що пропозиція вже прийнята і процес наближається до завершення. Основна робота вже зроблена. Теоретично угоди можуть зірватися на цьому етапі, але це рідко трапляється. Моментум сильно на боці початкового покупця.

Практичний висновок: об’єкти з статусом “контингентний” пропонують більше можливостей для резервних пропозицій, тоді як “очікує” залишає вам мало шансів, якщо продавець явно не прийме вторинні пропозиції.

Категорії контингентних об’єктів: розуміння ваших варіантів

Контингентні умови probate

Коли власник помирає, вступають у дію probate-умови, оскільки або уряд, або кредитні установи керують продажем. Ці угоди проходять через суд із публічними записами — тобто менше приватності та додаткові процедурні кроки. Якщо ви віддаєте перевагу швидким угодам, ці оголошення можуть вимагати обережності.

Клаузули “Kick-Out” і гнучкість продажу

Клаузула “kick-out” надає будь-якій стороні право відкликати пропозицію, якщо визначені умови не будуть виконані до встановленого терміну. Без цього захисту продажі ризикують тривати безкінечно або несподівано зірватися. Наявність такої клаузули фактично працює на вашу користь як резервного покупця — вона сигналізує про вищу ймовірність виходу.

Продажі за короткою та процедурою foreclosure

Короткі продажі передбачають, що продавець погоджується на меншу суму, ніж залишок іпотеки, і вимагають схвалення кредитора. Ці продажі рухаються повільно і часто з’являються у списках на foreclosure, де банки контролюють процес безпосередньо.

Умови “Show-and-No-Show”

Деякі контингентні оголошення працюють за схемою “Продовжувати показ” (CCS), що означає, що продавець продовжує маркетинг, поки умови не будуть виконані. Інші включають угоди “No Show”, коли весь подальший маркетинг припиняється. Умови CCS дають резервним покупцям реальні шанси; умови No Show фактично блокують вас.

Статус “очікує”: що він насправді означає

Об’єкти з статусом “очікує” пройшли етапи з умовами і зараз знаходяться на фінальній стадії обробки. Однак існують варіації:

Очікує короткі продажі означає, що продаж просувається через банки або кредитні установи — прогрес є, але може рухатися повільно.

Очікує з прийнятими резервними пропозиціями означає, що продавець залишається відкритим для вторинних ставок, незважаючи на існуючі угоди. Це незвичайне становище створює можливості, якщо основна угода зірветься.

Очікує: більше 4 місяців зазвичай сигналізує про адміністративні помилки або справжні затримки у завершенні. Можливо, агент оголошення забув оновити статус або існують законні перешкоди для остаточного закриття.

Чи можете ви фактично робити ставки на ці об’єкти?

Так — іноді. Відповідь цілком залежить від статусу та переваг продавця.

Контингентні об’єкти — це ваш найсильніший шанс для резервних пропозицій. Якщо початкова угода зіштовхнеться з проблемами, ваша може активуватися. Листи попереднього схвалення або готівка значно зміцнюють вашу позицію.

Об’єкти з статусом “очікує” рідко приймають нові пропозиції, якщо їх явно не маркетують для резервів. Ваші шанси на прийняття значно знижуються, оскільки первинна угода зазвичай майже завершена.

Стратегія: не ігноруйте оголошення з статусом “контингентний”. Хоча об’єкти з статусом “очікує” здаються “безпечнішими”, контингентні об’єкти з вигідними типами умов (особливо ті з клаузулою “kick-out”) часто мають кращі реальні шанси для агресивних покупців, готових позиціонувати себе як резерви.