Розуміння обгорткових іпотек: альтернативний шлях до фінансування нерухомості

Коли традиційні кредитори відмовляють вам, фінансування продавця через обгорнуту іпотеку може здаватися рятівним колом. Але перш ніж розглядати цю схему, важливо точно зрозуміти, як вона працює і які ризики несуть як покупець, так і продавець.

Механізм роботи обгорнутих іпотек

Обгорнута іпотека функціонує принципово інакше від звичайного фінансування. Замість того, щоб покупець отримував кредит безпосередньо від банку, продавець зберігає свою початкову іпотеку і надає новий кредит покупцю. Фактично, початковий кредит обгортається у нову угоду про фінансування.

Ось найважливіше: покупець здійснює щомісячні платежі продавцю, а не банку. Потім продавець використовує частину цих платежів для обслуговування своєї існуючої іпотеки. Оскільки продавець зазвичай встановлює вищу відсоткову ставку, ніж платиться за початковим кредитом, він отримує щомісячний дохід від різниці — форму фінансування продавця, яка приносить йому фінансову вигоду.

Як працюють цифри: реальний приклад

Розглянемо цей приклад: Джон придбав нерухомість за $300,000 кілька років тому і тепер хоче продати її за $350,000. Його початкова іпотека має ставку 5% і щомісячні платежі з основною сумою та відсотками приблизно $1,288.

Покупець на ім’я Джейн погоджується купити нерухомість з внеском $70,000 під 7% відсоткову ставку. За їхньою угодою, Джейн платить Джонові $1,862 щомісяця. Джон тоді використовує частину цієї суми для покриття своєї початкової зобов’язання в $1,288, отримуючи різницю — свою прибуткову маржу від різниці у відсоткових ставках.

Ця структура працює, оскільки обгорнута іпотека позиціонується як молодший іпотечний lien на нерухомість, що розташований під початковою іпотекою у разі дефолту.

Необхідні умови: можливість прийняття іпотеки

Не всі іпотеки підходять для такої схеми. Початкова іпотека продавця має бути прийнятною для передачі. Іпотеки Федеральної житлової адміністрації $574 FHA(, Міністерства сільського господарства США )USDA( та Ветеранського департаменту )VA( зазвичай дозволяють цю гнучкість. Звичайні іпотеки зазвичай ні.

Процес вимагає кількох кроків: отримання дозволу кредитора, узгодження умов, включаючи відсоткову ставку та внесок, підписання нотаріальної розписки, що документує угоду, і визначення термінів передачі прав — одразу або після погашення кредиту.

Приваблива сторона: переваги для обох сторін

Для покупця: кваліфікація стає легшою, коли традиційне кредитування недоступне через обмеження кредитного рейтингу, нестандартні умови працевлаштування або високий рівень боргу до доходу. Позичальник також може отримати менший залишок кредиту, сфокусований лише на залишковій іпотеці та прибутку продавця, а не рефінансувати всю покупну ціну.

Для продавця: крім щомісячної прибуткової маржі, пропозиція обгорнутого фінансування розширює потенційний коло покупців. Нерухомість стає більш привабливою, коли покупці стикаються з труднощами з кваліфікацією в інших місцях.

Приховані небезпеки: критичні ризики, які потрібно враховувати

Саме тут схема може стати проблематичною. Основний ризик для покупця полягає в тому, що продавець потенційно порушить умови свого початкового договору з кредитором, уклавши обгорнуту угоду без згоди. Якщо це виявиться, початковий кредитор може вимагати негайного повного погашення або ініціювати foreclosure — що може призвести до виселення покупця, незважаючи на своєчасні платежі.

Крім того, якщо продавець не підтримує платежі за основною іпотекою, кредитор може накласти заставу на нерухомість незалежно від того, чи платив покупець продавцю чесно. Деякі покупці вставляють захисні положення, що дозволяють їм платити безпосередньо кредитору, але це ускладнює процес.

Уразливість продавця схожа: якщо покупець припинить платежі, продавець повинен або сам покривати зобов’язання за початковою іпотекою, або ризикує погіршенням кредитної історії через пропущені платежі. Продавець стає фактичним кредитором без традиційних захистів, які мають банки.

Порівняння варіантів

Перед тим, як обрати обгорнуте фінансування, розгляньте ці альтернативи:

Державні програми кредитування )FHA, USDA, VA( були спеціально створені для допомоги покупцям із проблемами з кредитом або обмеженими внесками. Вони пропонують конкурентні ставки та чіткі юридичні захисти, ніж фінансування продавця.

Покращення кредитної історії та фінансів може бути вартою затримки вашої покупки. Кілька місяців ремонту кредиту, зменшення боргів або накопичення внеску часто дозволяють отримати традиційний іпотечний кредит з набагато кращими умовами.

Програми допомоги з внеском існують у багатьох юрисдикціях і пропонують гранти або доступні позики для покриття витрат на оформлення та внесок.

Якщо ви — продавець і шукаєте альтернативи, обговоріть варіанти полегшення з вашим поточним кредитором або розгляньте можливість перетворення нерухомості у орендний бізнес.

Остаточна перспектива

Обгорнуті іпотеки виконують конкретну функцію у системі фінансування — вони заповнюють прогалини, коли традиційне кредитування недоступне. Однак ризики, що з цим пов’язані, настільки значні, що перед будь-яким зобов’язанням у цій схемі слід розглянути традиційні іпотеки, державні програми або стратегії покращення фінансів.