Порівняння інвестицій у акції та нерухомість: який варіант відповідає вашим фінансовим цілям?

Розуміння розриву у продуктивності

Коли йдеться про інвестиції в нерухомість проти акцій, історична продуктивність розповідає переконливу історію. Розглянемо таке: інвестиція у 33 500 доларів, зроблена у 1973 році, розвивалася б зовсім інакше залежно від обраного шляху. Посередня ціна житла у США становила 33 500 доларів у 1973 році, а сьогодні вона зросла приблизно до 431 000 доларів — що відображає середню річну дохідність у 5,24%. Тим часом, ті самі 33 500 доларів, вкладені у S&P 500, виросли б приблизно до 5,1 мільйона доларів, забезпечуючи вражаючу середню річну дохідність у 10,59% за той самий п’ятдесятилітній період.

З першого погляду ці цифри малюють акції як явного переможця. Однак це порівняння потребує глибшого аналізу, оскільки два інвестиційні інструменти працюють за принципово різними механізмами та структурою витрат.

Перевага нерухомості: кредитне плече як двосічний меч

Однією з характерних особливостей інвестицій у нерухомість є можливість використовувати кредитне плече — залучення позикового капіталу для збільшення купівельної спроможності. Типовий сценарій передбачає внесення початкового внеску, отримання банківського фінансування на решту суми, а потім отримання доходу від орендних операцій. Ця стратегія може значно збільшити прибутки.

Однак це множення працює і навпаки. Боргова навантаження, яку несе інвестор у нерухомість, значно перевищує таку у учасників фондового ринку, що вводить пропорційно вищий ризик. Оцінюючи інвестиції у нерухомість проти акцій, цей фактор кредитного плеча означає, що історичні цифри доходності не можна порівнювати без урахування цього ефекту множення.

Приховані витрати володіння нерухомістю

Управління інвестиціями у нерухомість вимагає постійних фінансових зобов’язань понад початкову покупку. Поточні ставки іпотеки для орендної нерухомості коливаються навколо 8,5%. Якщо ви залучаєте компанію з управління нерухомістю — поширену практику серед інвесторів — додайте ще 8-12% до ваших витрат. Загалом, майже 20% доходу від оренди йде на адміністрування нерухомості.

Крім цих прямих витрат, існують витрати на обслуговування, ремонти, страхування, податки на нерухомість та несподівані капітальні витрати. Акції ж мають яскравий контраст: більшість інвестицій у капітал майже не потребують активного управління. Як акціонер, ви володієте часткою у бізнесі без операційних обов’язків. Ця структурна різниця суттєво впливає на чистий дохід при інвестуванні у нерухомість проти акцій.

Податкове оподаткування: критичний фактор відмінності

Податкове середовище навколо кожного класу активів є ще одним важливим аспектом. Доходи від оренди оподатковуються за звичайною ставкою податку на доходи, яка може досягати 50% для високоприбуткових платників. Навпаки, акції, утримувані понад один рік, отримують пільгове оподаткування довгострокових капітальних gain — 15% для більшості платників податків і 20% для тих, хто належить до верхніх доходних груп.

Ця різниця суттєва. Більш сприятливе податкове оподаткування інвестицій у капітал сприяє їхній історичній перевазі у продуктивності порівняно з нерухомістю.

Знаходження правильного інвестиційного балансу

Вибір між нерухомістю та акціями не обов’язково є двійковим. Особисті обставини, включаючи часовий горизонт, рівень ризику та податкову ситуацію, формують оптимальний розподіл для кожного інвестора. Хоча дані свідчать, що акції перевершили за останні 50 років, потенціал кредитного плеча та матеріальна природа нерухомості приваблюють багатьох інвесторів.

Найстійкіша стратегія накопичення багатства зазвичай включає обидва класи активів у ретельно сформованому портфелі. Замість вибору одного за рахунок іншого, врахування того, як інвестиції у нерухомість і акції можуть працювати у синергії у рамках вашого ширшого фінансового плану, часто дає кращі довгострокові результати.