Ваш повний посібник з процесу рефінансування іпотеки у 13 етапах

Розуміння основ процесу рефінансування іпотеки

Процес рефінансування починається, коли ви вирішуєте замінити існуючу іпотеку на нову. Ваш новий кредитор погашає стару іпотеку за допомогою нових позикових коштів. Основною вимогою є позитивний власний капітал — ви повинні бути боржником менше, ніж вартість вашого будинку на ринку. Якщо вартість вашого будинку опуститься нижче суми боргу, рефінансування стане складнішим, хоча варіанти FHA streamline refinance і VA IRRRL можуть запропонувати альтернативи для тих, у кого є відповідні типи позик.

Один важливий перевага: ви не прив’язані до вашого поточного обслуговувача іпотеки. Порівняння пропозицій кількох кредиторів, так само як ви робили під час первинної купівлі будинку, дає вам можливість отримати більш вигідні ставки. Покладаючись лише на вашого існуючого обслуговувача, ви часто пропускаєте можливість отримати кращі умови.

Таймлайн процесу рефінансування: що очікувати

Зазвичай рефінансування триває кілька тижнів, з середнім терміном у 45 днів за даними галузевої статистики ICE Mortgage Technology. Ваш особистий графік залежить від попиту на ринку, вашої швидкості реагування на запити кредитора, типу обраного кредитора, наявності додаткових застав, вашого типу позики та класифікації зайнятості. Самозайняті особи зазвичай стикаються з довшими термінами обробки, ніж працівники за формою W-2.

Етап 1: Визначте свої цілі щодо рефінансування

Перед початком процесу рефінансування визначте свою основну мету. Загальні цілі включають отримання нижчої відсоткової ставки, скорочення терміну позики, подовження періоду погашення для зниження щомісячних платежів або уникнення премій за іпотечне страхування на FHA-позиках. Деякі позичальники використовують рефінансування для переходу з плаваючої ставки на фіксовану, щоб забезпечити стабільність платежів. Виведення готівки з іпотеки — ще одна стратегія, коли ви хочете отримати доступ до власного капіталу, замінюючи першу іпотеку.

Етап 2: Перевірте свою кредитну історію

Отримайте свої кредитні звіти з усіх трьох основних бюро та перевірте свій кредитний рейтинг — все це доступно безкоштовно через annualcreditreport.com та багато кредитних карток. Виявлення помилок або ознак проблем за кілька місяців до подання заявки дає вам час виправити помилки та підвищити свій рейтинг. Такий проактивний підхід запобігає несподіваним відмовам або несприятливим пропозиціям.

Етап 3: Досліджуйте та визначте відповідних кредиторів

Не всі кредитори пропонують однакову цінність. Деякі мають репутацію за низький рівень обслуговування клієнтів, завищені комісії або продукти, що не відповідають вашим потребам. Починайте пошук кредиторів із списків провідних компаній з рефінансування іпотеки, потім розширюйте пошук на кредитні спілки, регіональні банки та громадські установи. Це забезпечить вам співпрацю з надійними партнерами.

Етап 4: Отримайте попереднє схвалення іпотеки

Попереднє схвалення означає, що кредитор вважає вас потенційним кандидатом, хоча воно не гарантує остаточне затвердження. Якщо жоден кредитор не надає вам попереднього схвалення, можливо, потрібно зміцнити кредитну історію, збільшити дохід, зменшити існуючі борги або наростити додатковий капітал перед подальшими кроками.

Етап 5: Зберіть необхідні фінансові документи

Зазвичай кредитори вимагають такі документи під час подання заявки на рефінансування:

• Банківські виписки (за два останні місяці)
• Виписки з інвестиційних рахунків (за два останні місяці)
• Зарплатні квитанції або підтвердження доходу (за два останні, або податкові декларації для самозайнятих/пенсіонерів)
• Підписані податкові декларації (за два останні роки)
• Витяг з податкового повідомлення про майно (найновіший)
• Декларація з іпотечного страхування власників житла (актуальна)

Електронна подача через захищені портали замінила застарілі методи факсу та нічної доставки, що спрощує збір документів.

Етап 6: Надішліть повну заявку кільком кредиторам

Отримання попереднього схвалення — лише початок. Повна заявка запускає формальне андеррайтингування кредитора на основі ваших фінансових документів і даних про нерухомість. Подання заявки кільком кредиторам вимагає мінімальних додаткових зусиль порівняно з однокредиторською заявкою, але кілька пропозицій можуть принести тисячі доларів економії. Брокери іпотеки можуть прискорити цей етап, керуючи кількома поданнями одночасно.

Етап 7: Оцініть та порівняйте оцінки позик

Кожен кредитор, що затверджує, надає формальний оцінювальний лист із деталями позики: тип, термін, відсоткова ставка, щомісячний платіж, витрати на закриття та інше. Використовуйте ці оцінки, щоб визначити, яка пропозиція відповідає вашим цілям щодо рефінансування. Оцінки також слугують інструментами для переговорів — ви можете використовувати конкурентні пропозиції, щоб змусити бажаних кредиторів запропонувати кращі ставки або зменшити витрати на закриття.

Обчисліть період окупності за допомогою іпотечного калькулятора: скільки місяців потрібно, щоб ваші заощадження від рефінансування перевищили ваші витрати? Цей аналіз допомагає визначити, чи дійсно рефінансування має фінансовий сенс.

Етап 8: Оберіть свого обраного кредитора

Ви маєте десять робочих днів після отримання оцінки позики, щоб офіційно обрати кредитора та повідомити про намір продовжити. Хоча повідомлення кредиторам, яким ви відмовляєте, не є обов’язковим, ввічливість рекомендує повідомити їх про ваше рішення. Це зберігає професійні стосунки.

Етап 9: Підтримуйте активний зв’язок під час андеррайтингу

Ваш кредитний офіцер триматиме вас у курсі змін ставок, якщо ви ще не зафіксували свою ставку. Зрозумійте свою цільову ставку, щоб зафіксувати її в оптимальний момент. Під час перегляду вашого файлу андеррайтер може ставити запитання щодо банківських внесків, кредитних пунктів або податкових відрахувань. Швидкі відповіді на дзвінки, повідомлення та електронні листи запобігають затримкам і тримають процес рефінансування в графіку.

Етап 10: Уважно перегляньте Closing Disclosure

Цей п’ятисторінковий документ надходить щонайменше за три робочі дні до підписання позики. Перевірте, щоб сума позики, термін, тип, ставка та інші деталі відповідали вашим очікуванням. Порівняйте збори кредитора та необхідні послуги з вашим початковим оцінювальним листом — будь-які розбіжності мають відповідати будь-яким узгодженим змінам.

Етап 11: Підпишіть документи щодо закриття рефінансування

Організуйте зустріч для закриття, залучивши вашого ескроу-агента, нотаріуса або адвоката. Перевірте кожен документ і підтвердіть, що умови відповідають вашій закритій заяві. Якщо застосовуються правила Regulation Z (федеральні правила захисту споживачів), фінансування відбувається на четвертий робочий день після підписання документів.

Етап 12: Зберігайте документи про погашення

Після оплати ви отримаєте повідомлення про зняття обтяження та задоволення іпотеки, що підтверджують, що ваша стара іпотека більше не існує. Зберігайте копії для своїх записів на випадок майбутніх питань щодо боргів за іпотекою або прав власності на нерухомість.

Етап 13: Перевірте оновлені кредитні звіти

Протягом кількох тижнів ваші кредитні звіти відобразять вашу стару іпотеку як погашену та нову активну. Будь-які розбіжності слід повідомити вашим сервісним компаніям іпотеки. Якщо проблеми залишаються, подайте спір до кредитних бюро або зверніться зі скаргою до Бюро захисту фінансових споживачів (CFPB).

Управління скасуванням заявки на рефінансування

Скасування під час процесу рефінансування є простим: повідомте вашого кредитора про відмову та попросіть закрити файл. Ви не зобов’язані пояснювати причину. Однак, якщо проблеми з обслуговуванням — єдине, що вас турбує, розгляньте можливість їх вирішення перед відмовою. Вартість заявки або оцінки зазвичай стає не поверненою після оплати, за винятком випадків, коли оцінки залишаються незавершеними. Етапи, що базуються лише на оцінці позики, автоматично скасовуються, якщо ви не продовжуєте.

Розуміння ваших прав на скасування

Regulation Z надає вам право на скасування протягом трьох робочих днів після підписання документів закриття, якщо ви рефінансуєте основне житло з іншим кредитором або виконуєте cash-out рефінансування. Робочі дні рахується з понеділка по суботу, за винятком федеральних свят. Дійте швидко, якщо бажаєте скористатися цим правом — вікно закривається швидко.