Кращі штати для інвестицій у орендну нерухомість: де розумні інвестори будують багатство у наступному десятилітті

Коли йдеться про накопичення багатства через нерухомість, місце розташування залишається найважливішим фактором для довгострокового успіху. Хоча багато інвесторів зосереджуються лише на ціні покупки, досвідчені орендні інвестори розуміють, що найкращі штати для купівлі пропонують поєднання високого попиту на оренду, сприятливих податкових структур, міцних ринків праці та стабільного зростання вартості нерухомості. У наступне десятиліття деякі штати мають потенціал забезпечити виняткові доходи для тих, хто зробить домашню роботу.

Рішення інвестувати в орендну нерухомість вимагає більше, ніж просто знайти доступний будинок — потрібно стратегічно думати про те, де попит на оренду залишатиметься сильним, де ваші операційні витрати залишатимуться керованими і де ваша інвестиція, ймовірно, зросте в ціні. Давайте розглянемо, які штати стають провідними напрямками для інвесторів у орендну нерухомість, що шукають стабільний дохід і зростання капіталу.

Ринки з високими податковими перевагами: Теннессі, Техас і Флорида ведуть

Для інвесторів, які прагнуть створити портфель орендної нерухомості у штатах із значними податковими перевагами, три ринки постійно виділяються серед професіоналів: Теннессі, Техас і Флорида.

Теннессі зарекомендував себе як провідне місце для інвестицій у оренду. За словами Ретта Вайзмана, засновника Wiseman Advising LLC, цей штат пропонує привабливе поєднання податкових переваг і демографічних трендів. «У Теннессі немає податку на доходи з штату, і за останні п’ять років тут спостерігалося значне зростання населення», — зазначає Вайзман. «Цей штат і надалі буде зростати в ціні на житлову та комерційну нерухомість, оскільки люди продовжують інвестувати тут свої гроші». Міграція до Теннессі, особливо до Нешвілу, створила сильний попит на оренду, тоді як місцева економіка процвітає у кількох секторах.

Техас пропонує ще одну виняткову можливість для інвесторів у оренду. Штат із зіркою має сильне економічне зростання, кілька процвітаючих галузей, сприятливу податкову політику, включаючи відсутність податку на доходи, і відносно доступне житло — рідкісне поєднання. «Техас вирізняється зростанням робочих місць і різноманітністю житлових варіантів», — каже Скотт Бергманн, ріелтор з Realty ONE Group Sterling. «Остін, Даллас-Форт-Верт і Х’юстон зараз — гарячі ринки оренди, і, ймовірно, залишатимуться висококонкурентними ще на десятиліття». Різноманітність цих ринків дозволяє інвесторам орієнтуватися як на розкішну оренду, так і на житло для робочої сили з міцним пулом орендарів.

Флорида завершує цю трійку штатів із податковими перевагами для інвестицій у оренду. Окрім відомих податкових переваг, штат має стабільне зростання населення та економіки останніми роками — тенденція, яка, ймовірно, триватиме. «Флорида — ще один популярний напрям для інвесторів у оренду, пропонуючи не лише бурхливий ринок, а й бажаний спосіб життя з теплим кліматом і доступом до пляжів», — пояснює Курт Карлтон, президент і співзасновник New Western. Міста, такі як Орландо і Джексонвілл, залучили компанії Fortune 500, що сприяє зростанню робочих місць і попиту на оренду. Штат став магнітом для незалежних інвесторів, які прагнуть купити нерухомість з низькою продуктивністю, оновити її і отримувати високий дохід від оренди.

Штати з технологічним зростанням: Північна Кароліна і Джорджія змінюють ринки оренди

Крім традиційних податкових гаваней, два штати стають особливо привабливими для прогресивних інвесторів у оренду: Північна Кароліна і Джорджія.

Північна Кароліна пережила стабільне економічне зростання у кількох галузях, помірний клімат і сприятливу податкову політику для бізнесу. Для інвесторів, орієнтованих на технологічний сектор, Шарлотта стає одним із провідних технічних центрів країни. «Якщо ви працюєте у сфері технологій і хочете випередити ринок орендного житла, Північна Кароліна — чудове місце для інвестицій», — каже Бергманн. «Зростання зайнятості у технологічному секторі створює стабільний попит на оренду». Окрім Шарлотти, міста Ралі і Піємонт Тріад — з Хай-Пойнтом, Грінсборо і Вінстон-Сейлем — пропонують привабливі можливості для інвесторів, що шукають ринки з різноманітністю зайнятості і зростанням населення.

Джорджія продовжує привертати увагу інвесторів з кількох причин. «Джорджія зазнала сильного економічного зростання останніми роками, і ця тенденція, ймовірно, триватиме», — пояснює Карлтон. «Економічне зростання створює робочі місця і приваблює нові бізнеси, що збалансовує попит на оренду і комерційні площі». Постійне зростання вартості нерухомості свідчить про те, що орендні ставки також зростатимуть. Законодавство штату, сприятливе до оподаткування, і помірна вартість придбання нерухомості роблять Джорджію привабливою для інвесторів, які прагнуть створити портфель орендної нерухомості з хорошим грошовим потоком.

Нові та спеціалізовані ринки оренди: Каліфорнія, Небраска і Невада

Ще три штати заслуговують уваги інвесторів із конкретними цілями або інвестиційними філософіями.

Каліфорнія, попри високі податки, пропонує особливий інтерес у окремих ринках. Райони Лос-Анджелеса продовжують демонструвати зростання вартості орендної нерухомості, що перевищує інші великі міста. «Оренда в Лос-Анджелесі зазвичай зростає швидше, ніж у інших штатах», — зазначає Беатріс де Йонг, брокер з The Beverly Hills Estates. Для інвесторів, які шукають більш доступні точки входу і хочуть зберегти потенціал зростання на ринку ЛА, нові райони на Східній стороні, такі як Монтеціто Хайтс і Ель Серено, набирають популярності. Тут представлені характерні будинки середини минулого століття і ремісничого стилю з високим попитом і чудовими краєвидами. «Я б радив інвесторам досліджувати нові, перспективні райони», — додає де Йонг. «Лос-Анджелес наповнений чарівними місцями, які ще не привернули широкої уваги інвесторів, і це відкриває чудові можливості».

Небраска тихо стала несподіваним ринком для орендної нерухомості. «Небраска заслуговує серйозної уваги», — каже Бергманн. «Стабільний і доступний ринок житла пропонує привабливий потенціал для інвестицій у оренду. Небраска — чудова штат, завдяки низьким середнім цінам на житло і конкурентним орендним ставкам». Міцний ринок праці забезпечує стабільний попит на оренду. «Комбінація зростання робочих місць і доступності створює міцну основу для довгострокового зростання вартості нерухомості», — пояснює Бергманн. «Наприклад, ринок оренди в Омахі за останні три роки зріс у середньому на 36%, що створює значний потенціал для накопичення багатства».

Невада завершує цей список як привабливий вибір для інвесторів, що цінують податкові переваги. «Зі зростанням важливості планування податків на доходи штати без податку на доходи стануть ще більш привабливими в наступне десятиліття», — пояснює Мелісса Зімбелман, агент з нерухомості в Fresh Starts Registry. «Невада, з середньою кількістю 300 сонячних днів на рік, — чудовий варіант для інвесторів, які цінують якість життя і операційні переваги». Тут також є можливості для інвестицій у комерційну оренду. «Штати, такі як Невада, мають відмінні корпоративні податкові структури і стимули для переміщення бізнесу, міцну інфраструктуру і широкий вибір комерційної нерухомості, що може бути адаптована під будь-які потреби орендарів», — додає Зімбелман.

Перспективи інвестицій у оренду

Міграційні потоки, викликані пандемією COVID-19, кардинально змінили ринки орендної нерухомості. Історично інвестори залишали штати з високими податками і високими витратами, такі як Нью-Йорк, Нью-Джерсі і Каліфорнія, у напрямку альтернатив у Сонячному поясі. «Під час COVID ми спостерігали сильний тренд виїзду з високоподаткових і дорогих штатів у напрямку Техасу і Флориди», — зазначає Карлтон. «Це підвищило попит на оренду в регіонах Сонячного поясу, зробивши їх особливо привабливими для незалежних інвесторів». І найголовніше — цей тренд не зупинився. «Навіть після COVID ми не бачимо зниження попиту на оренду у цих штатах Сонячного поясу. За минулий рік понад половина з десяти найкращих ринків зростання від New Western були саме у цих регіонах».

Для інвесторів, які розглядають можливість купівлі орендної нерухомості на наступне десятиліття, очевидно, що найкращі штати — це ті, що поєднують податкові переваги, економічний імпульс, зростання населення і міцні фундаментальні показники ринку оренди. Чи то податкова ефективність, чи нові технологічні ринки, чи приховані перлини доступності — кожен штат має свої переваги для довгострокового зростання доходів від оренди і збагачення капіталу.

Ці погляди базуються на інтерв’ю з професіоналами у сфері нерухомості та даних ринку і не обов’язково відображають усі перспективи. Як і з будь-якими інвестиціями, потенційним інвесторам у оренду слід проводити ретельну due diligence і консультуватися з місцевими фахівцями з нерухомості та податкового планування перед прийняттям рішень.