Giảm đột ngột lãi suất vay thế chấp xuống dưới 6% — điều gì thực sự thay đổi?

Thị trường thế chấp trong thời điểm chuyển giao

Vào thứ Sáu, chúng tôi đã ghi nhận một khoảnh khắc lịch sử trên thị trường vay thế chấp — lãi suất đã giảm xuống dưới 6% lần đầu tiên sau nhiều năm. Đây không phải là một ngày bình thường trên thị trường. Áp lực cho bước đi này đến từ quyết định của chính quyền, đã công bố mua trái phiếu đảm bảo bằng thế chấp trị giá 200 tỷ đô la, nhằm tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận vay của người Mỹ.

Nó hoạt động như thế nào trong thực tế?

Fannie Mae và Freddie Mac, hai nhà chơi lớn nhất trên thị trường tài trợ thế chấp, đã đảm nhận vai trò là những người mua chính. Khi các tổ chức này mua trái phiếu thế chấp từ các nhà cho vay, các ngân hàng nhận được vốn mới, có thể dùng để cấp các khoản vay mới. Nhiều vốn hơn trong hệ thống sẽ giảm áp lực lên biên lợi nhuận — toán học thị trường đơn giản. Tài khoản tổng hợp của họ đã đạt 230 tỷ đô la, và kế hoạch mua thêm trị giá 200 tỷ đô la gần như sẽ nhân đôi sự tham gia hiện tại.

Kết quả cụ thể đã rõ ràng. Lãi suất vay thế chấp 30 năm đã giảm hơn 1 điểm phần trăm trong vòng một năm qua. Các khoản vay 15 năm đạt mức 5,55% vào thứ Sáu, cũng là một sự giảm đáng kể. Trên thị trường, nơi thường thấy các biến động nhỏ trong ngày, những giảm mạnh như vậy là cực kỳ đặc biệt.

Đánh giá thị trường: lạc quan có điều kiện

Các nhà phân tích của UBS ước tính rằng sáng kiến này có thể giảm lãi suất hơn 0,2 điểm phần trăm, điều này sẽ thúc đẩy cả ngành xây dựng nhà ở và giao dịch bất động sản hiện có. Nghe có vẻ ấn tượng, nhưng vấn đề nằm ở chi tiết.

JPMorgan Chase tính rằng 200 tỷ đô la chỉ chiếm khoảng 1,4% thị trường vay thế chấp ước tính trị giá 14,5 nghìn tỷ đô la. Điều này tương đương với giọt nước trong đại dương. Thêm vào đó, phần lớn chủ nhà hiện tại vẫn giữ các khoản vay cũ với lãi suất thấp hơn nhiều, trung bình khoảng 4,4% — những người này hiếm khi quyết định bán, điều này hạn chế động lực của thị trường bất động sản.

Điều này có ý nghĩa gì đối với người vay?

Chúng ta đang chứng kiến một hành động vừa thực sự giảm lãi suất vay thế chấp cho người vay mới, vừa có tác động hạn chế đến thị trường nhà ở do vấn đề cấu trúc — chủ sở hữu có lãi suất tốt không có động lực để di chuyển.