Tại sao lãi suất vay thế chấp 30 năm vừa giảm xuống dưới 6%: Chuyển biến chính sách và tác động thị trường

Sự giảm lãi suất và các yếu tố thúc đẩy chính sách

Lãi suất vay thế chấp đã giảm xuống dưới ngưỡng 6%, với lãi suất vay 30 năm hiện ở mức 5.91% theo dữ liệu thị trường mới nhất của Zillow. Sự giảm này thể hiện một bước chuyển đáng kể trong bối cảnh cho vay, phần nào do dự đoán về các thay đổi chính sách. Chính quyền sắp tới đã báo hiệu hai can thiệp chiến lược: hạn chế các nhà đầu tư tổ chức mua nhà đơn lập và cho phép Fannie Mae và Freddie Mac tăng đáng kể việc mua chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp của họ. Những đề xuất này đã bắt đầu ảnh hưởng đến tâm lý thị trường, đẩy lãi suất đi xuống.

Phân tích các mức lãi suất vay hiện tại theo loại hình vay

Thị trường vay hiện nay thể hiện sự biến động đáng kể tùy thuộc vào cấu trúc khoản vay và hồ sơ người vay:

Lãi suất mua nhà (Trung bình quốc gia):

• 30 năm cố định: 5.91%
• 20 năm cố định: 5.83%
• 15 năm cố định: 5.36%
• ARM 5/1: 6.17%
• ARM 7/1: 6.36%
• Vay VA 30 năm: 5.57%
• Vay VA 15 năm: 5.21%

Lãi suất tái cấp vốn (Trung bình quốc gia):

• 30 năm cố định: 5.99%
• 20 năm cố định: 5.75%
• 15 năm cố định: 5.43%
• ARM 5/1: 6.39%
• ARM 7/1: 6.49%
• Vay VA 30 năm: 5.46%
• Vay VA 15 năm: 5.13%

Lãi suất tái cấp vốn thường cao hơn lãi suất mua nhà từ 0.08-0.15 điểm phần trăm, phản ánh các hồ sơ rủi ro khác nhau mà các tổ chức cho vay đánh giá. Các con số này là chuẩn mực quốc gia; lãi suất thực tế sẽ khác nhau theo vị trí địa lý, hồ sơ tín dụng, tổ chức cho vay và đặc điểm khoản vay.

Những dự đoán của các chuyên gia cho năm 2026

Các dự báo thị trường vẫn còn thận trọng về khả năng giảm sâu hơn nữa. Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp dự đoán lãi suất vay 30 năm sẽ ổn định quanh mức 6.4% đến năm 2026, trong khi dự báo của Fannie Mae cho thấy lãi suất sẽ duy trì trên 6% phần lớn trong năm, với mức thấp nhất có thể gần 5.9% chỉ vào cuối quý IV nếu các điều kiện thuận lợi.

Điều này có nghĩa là người vay không nên kỳ vọng vào sự giảm mạnh—thay vào đó, hãy dự đoán lãi suất sẽ dao động trong phạm vi hẹp hơn. Môi trường dưới 6% gần đây phản ánh các điều kiện tạm thời thuận lợi chứ không phải là một trạng thái bình thường mới bền vững.

Thời hạn cố định so với cấu trúc điều chỉnh: Những đánh đổi chính

Ưu điểm của cố định 30 năm: Khoản vay dài hạn này mang lại sự dự đoán và khả năng chi trả ổn định qua các kỳ trả nợ kéo dài. Lãi suất vay 30 năm cố định của bạn sẽ cố định, bảo vệ bạn khỏi các tăng lãi suất trong tương lai trong khi giữ cho khoản thanh toán hàng tháng dễ quản lý. Đổi lại, bạn sẽ tích lũy nhiều lãi hơn trong suốt vòng đời khoản vay so với các kỳ hạn ngắn hơn, chưa kể lãi suất cao hơn thường đi kèm với các khoản vay dài hạn.

Lựa chọn 15 năm: Vay trong vòng một nửa thời gian của khoản vay 30 năm mang lại lợi ích ngay lập tức—lãi suất cố định 15 năm của bạn hiện tại thấp hơn (5.36% so với 5.91%), và bạn xây dựng vốn nhanh chóng. Chi phí là các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn để trả hết nợ trong nửa thời gian đó. Đối với những người tiết kiệm có kỷ luật và ưu tiên an toàn sở hữu nhà, con đường này tiết kiệm đáng kể chi phí lãi trong suốt vòng đời khoản vay.

Xem xét ARM: Các khoản vay điều chỉnh lãi suất như ARM 5/1 bắt đầu với lãi suất giới thiệu thấp hơn, giúp các khoản thanh toán ban đầu dễ dàng hơn. Sau khi kỳ cố định kết thúc, lãi suất điều chỉnh định kỳ, tạo ra sự không chắc chắn về khoản thanh toán. Cấu trúc này phù hợp với người mua dự định chuyển nhà trong khoảng thời gian cố định hoặc đặt cược vào việc lãi suất giảm. Rủi ro xuất hiện nếu lãi suất tăng đột biến trong giai đoạn điều chỉnh—khoản thanh toán của bạn có thể tăng đáng kể mà không có sự bồi hoàn.

Thời điểm mua nhà phù hợp: Bối cảnh thị trường quan trọng

Khả năng chi trả nhà đã được cải thiện so với thời kỳ đỉnh điểm của đại dịch. Giá nhà không còn tăng nhanh như trước, tạo ra môi trường mua bán ổn định hơn. Lãi suất vay 30 năm hiện tại kết hợp với giá nhà đang giảm dần tạo thành một sự hội tụ hợp lý của các yếu tố.

Tuy nhiên, thời điểm “hoàn hảo” để mua vẫn còn khó xác định—cố gắng tối ưu hóa thời điểm vào thị trường giống như việc cố gắng chọn thời điểm chính xác để chơi chứng khoán. Tình hình cá nhân của bạn quan trọng hơn các điều kiện vĩ mô: ổn định công việc, sẵn sàng về tiền đặt cọc, và kế hoạch cuộc sống nên là những yếu tố quyết định hơn là dự đoán lãi suất. Nếu việc mua nhà phù hợp với tiến trình cuộc sống của bạn, điều kiện hiện tại cung cấp các điều khoản hợp lý mà không cần phải dựa vào việc dự đoán chính xác các yếu tố bên ngoài.

So sánh các lựa chọn của bạn: Điều gì ảnh hưởng đến lãi suất thực bạn nhận được

Zillow và Freddie Mac báo cáo các mức lãi suất tương tự nhưng đôi khi khác biệt do lấy mẫu dữ liệu từ các nguồn khác nhau. Zillow tổng hợp lãi suất từ thị trường các tổ chức cho vay của mình, trong khi Freddie Mac phân tích các hồ sơ vay thực tế. Ngoài sự khác biệt về nguồn dữ liệu, lãi suất của bạn còn phụ thuộc vào điểm tín dụng, tỷ lệ nợ trên thu nhập, vị trí, số tiền đặt cọc, loại hình bất động sản và tổ chức cho vay cụ thể bạn chọn.

Để có được mức lãi suất cạnh tranh—dù là để mua nhà hay tái cấp vốn—bạn cần cải thiện hồ sơ tín dụng và giảm các khoản nợ hiện có. Các khoản vay ngắn hạn thường có lợi thế về lãi suất, nhưng tất nhiên đi kèm với khoản thanh toán hàng tháng cao hơn. Chìa khóa là lấy báo giá từ nhiều tổ chức cho vay thay vì chấp nhận đề nghị đầu tiên.

Xu hướng giảm lãi suất tạm dừng và lý do

Lãi suất vay đã tăng trên 7% vào tháng 1, sau đó dao động qua mùa xuân trước khi bắt đầu giảm dần từ tháng 5 trở đi (bắt đầu quanh mức 6.89%). Sự giảm này đã tiếp tục trong những tuần gần đây, tạm thời đưa lãi suất xuống dưới 6%. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo không nên hiểu đây là dấu hiệu của sự cải thiện bền vững—thay vào đó, nó phản ánh dự đoán chính sách và sự phù hợp tạm thời của thị trường hơn là một xu hướng có khả năng kéo dài đến năm 2026.