Chính sách của Trump đẩy lãi suất vay thế chấp xuống dưới 6%: Phân tích đầy đủ về vay thế chấp và lãi suất hôm nay

Cách các sáng kiến của Chính phủ đang biến đổi thị trường bất động sản

Lãi suất vay thế chấp đã đạt đến một điểm ngoặt quan trọng. Theo các khảo sát mới nhất của Zillow, mức trung bình cho lãi suất vay ngày nay nằm quanh mức 5,91% đối với các khoản vay cố định 30 năm, một kết quả trực tiếp liên quan đến các đề xuất do Tổng thống Trump đưa ra. Hai sáng kiến cụ thể đã thúc đẩy xu hướng giảm này: một nhằm hạn chế việc mua bất động sản của các nhà đầu tư tổ chức, trong khi sáng kiến còn lại dự kiến Fannie Mae và Freddie Mac sẽ tăng cường mua các chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp. Các biện pháp này đã tạo điều kiện cho việc giảm dần nhưng rõ ràng chi phí vay vốn.

Tình hình hiện tại: Chi tiết về lãi suất vay ngày nay

Các mức giá ngày nay phản ánh một bức tranh đa dạng tùy theo loại hình tài trợ:

Lựa chọn cố định:

• 30 năm: 5,91%
• 20 năm: 5,83%
• 15 năm: 5,36%

Vay thế chấp với lãi suất biến (ARM):

• ARM 5/1: 6,17%
• ARM 7/1: 6,36%

Vay dành cho cựu chiến binh (VA):

• VA 30 năm: 5,57%
• VA 15 năm: 5,21%
• VA 5/1: 5,36%

Các giá trị này là trung bình toàn quốc và có thể biến động đáng kể tùy theo yếu tố địa phương, điểm tín dụng, và cấu trúc cụ thể của khoản vay.

Tái cấp vốn: Lãi suất hiện tại và cơ hội

Đối với những người đang xem xét tái cấp vốn các khoản vay hiện có, các mức lãi suất ngày nay mang lại cơ hội hấp dẫn:

• 30 năm: 5,99%
• 20 năm: 5,75%
• 15 năm: 5,43%
• ARM 5/1: 6,39%
• ARM 7/1: 6,49%
• VA 30 năm: 5,46%
• VA 15 năm: 5,13%
• VA 5/1: 5,44%

Thông thường, lãi suất tái cấp vốn cao hơn một chút so với lãi suất mua ban đầu, tuy nhiên, biến động thị trường có thể thỉnh thoảng đảo ngược xu hướng này.

So sánh giữa vay 30 và 15 năm: Nên chọn loại nào?

Vay 30 năm: Cung cấp lợi thế về khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn nhờ kéo dài thời gian trả nợ, đi kèm với sự dự đoán hoàn toàn cố định—lãi suất giữ nguyên trong suốt thời gian vay. Thay vào đó, người vay sẽ phải trả nhiều lãi hơn tổng thể: tổng chi phí vay cao hơn do lãi suất cao hơn và thời gian trả nợ dài hơn.

Vay 15 năm: Ngược lại với đề xuất trên. Mặc dù giữ cho các khoản thanh toán ổn định, nhưng cho phép người vay hưởng lãi suất thấp hơn và thoát khỏi khoản nợ trong nửa thời gian, tiết kiệm đáng kể về tổng lãi phải trả. Nhược điểm là khoản thanh toán hàng tháng cao hơn rõ rệt.

Vay thế chấp lãi suất biến: Động thái và rủi ro

ARM hoạt động theo cơ chế kép: bắt đầu với lãi suất cố định trong một khoảng thời gian nhất định (ví dụ, năm năm trong một ARM 5/1), sau đó lãi suất sẽ điều chỉnh định kỳ. Điểm hấp dẫn chính nằm ở lãi suất giới thiệu thấp, tạo ra các khoản thanh toán ban đầu thấp—thường thấp hơn so với các khoản cố định 30 năm tương ứng.

Tuy nhiên, có yếu tố không chắc chắn. Sau giai đoạn ban đầu, lãi suất sẽ điều chỉnh theo điều kiện thị trường, có thể dẫn đến các khoản thanh toán cao hơn đáng kể và khó dự đoán. Những người dự định chuyển nhà trước khi các thay đổi bắt đầu có thể tận dụng tối đa lợi thế của lãi suất thấp mà không phải chịu hậu quả của các điều chỉnh trong tương lai.

Điều kiện thị trường: Có phải thời điểm thích hợp để mua?

So sánh bối cảnh hiện tại với các năm trước, xuất hiện các tín hiệu tích cực cho người mua. Trong giai đoạn hậu đại dịch, giá nhà đã tăng trưởng vượt bậc; hiện tại, thị trường đã ổn định ở mức độ bền vững hơn. Sự bình thường hóa này tạo ra môi trường ít cạnh tranh hơn và cung cấp cho người mua tiềm năng khả năng thương lượng tốt hơn.

Đối với những ai đang xem xét thay đổi chỗ ở trong ngắn hạn, điều kiện hiện tại khá thuận lợi. Tuy nhiên, thời điểm lý tưởng vẫn phụ thuộc sâu vào nhu cầu cá nhân của từng người. Dự đoán thời điểm tốt nhất trong thị trường bất động sản cũng giống như dự đoán thị trường tài chính—lựa chọn khôn ngoan nhất là chọn những gì phù hợp nhất với nhu cầu cụ thể của bản thân.

Triển vọng tương lai về lãi suất

Các dự báo ngành cho thấy lãi suất sẽ không giảm mạnh trong tương lai gần. Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp dự đoán lãi suất 30 năm sẽ duy trì quanh mức 6,4% đến cuối năm 2026. Fannie Mae dự kiến duy trì trên 6% trong năm tới, với khả năng giảm xuống còn khoảng 5,9% vào quý IV năm 2026.

Từ cuối tháng 5, lãi suất đã giảm dần đều: lãi suất cố định 30 năm, từng vượt quá 7% vào tháng 1, đã dao động trong nhiều tháng trước khi bắt đầu giảm chậm từ mức 6,89%.

Cách đạt điều kiện tối ưu để tái cấp vốn

Để có được các mức lãi suất tốt nhất khi tái cấp vốn, cần áp dụng các chiến lược tương tự như khi mua ban đầu. Cải thiện điểm tín dụng và giảm tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) là các yếu tố then chốt. Ngoài ra, chọn thời hạn vay ngắn hơn—dù tạo ra khoản thanh toán hàng tháng cao hơn—cũng có thể quyết định trong việc đạt được lãi suất cạnh tranh hơn.