Vốn chủ sở hữu của nhà: tại sao chủ nhà lại chọn HELOC thay vì tái cấp vốn?

Thị trường mới về vay thế chấp bất động sản

Lãi suất trung bình cho các khoản vay HELOC gần đây đạt 7,25%—mức thấp nhất trong hơn mười hai tháng. Đồng thời, các khoản vay thế chấp bất động sản được cung cấp với mức lãi trung bình là 7,56%, ít thay đổi so với các tháng trước. Dữ liệu được lấy từ phân tích của công ty Curinos và bao gồm các khách hàng vay có điểm tín dụng tối thiểu 780 điểm và tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản (CLTV) dưới 70%.

Đây không phải là ngẫu nhiên. Theo Cục Dự trữ Liên bang, chủ sở hữu bất động sản đã tích lũy hơn 36 nghìn tỷ đô la vốn chủ sở hữu vào cuối quý II năm 2025. Tuy nhiên, việc tiếp cận các khoản tiền này ngày càng trở nên phức tạp trong bối cảnh các khoản tái cấp vốn thế chấp truyền thống mất đi sức hấp dẫn.

Tại sao việc tái cấp vốn đã không còn là lựa chọn?

Thường thì khoản thế chấp thông thường duy trì ở mức khoảng 6% lãi suất. Đối với những chủ nhà đã khóa lãi suất ở mức 5%, 4% hoặc thậm chí 3%, việc tái cấp vốn sẽ làm tăng đáng kể chi phí tài chính. Trong tình huống này, việc bán bất động sản cũng không hợp lý—đó sẽ là một quyết định phi lý.

Thay vào đó, ngày càng nhiều chủ nhà tìm đến các giải pháp linh hoạt hơn. HELOC (dòng tín dụng thế chấp) hoặc khoản vay một lần thế chấp nhà cung cấp khả năng tiếp cận vốn mà không cần thay đổi khoản thế chấp chính. Điều này đặc biệt quan trọng đối với những người dự định nâng cấp, sửa chữa hoặc đầu tư khác vào bất động sản.

Các cách tính lãi suất cho vay thế chấp bất động sản như thế nào?

Các khoản vay thế chấp thứ hai hoạt động khác với khoản vay chính. Các nhà cho vay sử dụng hệ thống dựa trên lãi suất chỉ số—thường là lãi suất prime—và cộng thêm phần chênh lệch.

Trước khi Cục Dự trữ Liên bang giảm lãi suất, lãi suất prime cao hơn. Hiện tại, nó ở mức 6,75%. Nếu nhà cho vay cộng thêm phần chênh lệch 0,75%, kết quả sẽ là HELOC với lãi suất biến đổi ở mức 7,50%.

Đối với các khoản vay thế chấp có lãi suất cố định, cấu trúc có thể khác. Mỗi nhà cho vay có quyền tự do xác định giá, do đó lãi suất cuối cùng phụ thuộc vào:

• Đánh giá tín dụng của bạn
• Mức nợ hiện tại
• Tỷ lệ dòng tín dụng so với giá trị bất động sản

So sánh các đề nghị từ các tổ chức khác nhau là rất quan trọng để tìm ra mức giá tốt nhất.

Thị trường phản ứng với các thay đổi chính sách của Cục Dự trữ Liên bang

Ba lần giảm lãi suất chính trong năm 2025 của Fed đã khiến các nhà cho vay điều chỉnh các đề nghị của họ. Thị trường xuất hiện các điều kiện cạnh tranh hơn cho các khoản vay thế chấp bất động sản.

Các ví dụ về các động thái của các tổ chức tài chính cho thấy một số hiện đang cung cấp lãi suất HELOC khuyến mãi dưới 6% trong giai đoạn 12 tháng đầu, sau đó chuyển sang lãi suất biến đổi. Điều này cho thấy xu hướng rõ ràng—các nhà cho vay giảm cả lãi suất ban đầu lẫn lãi suất biến đổi.

Khi chọn nhà cho vay, bạn nên chú ý không chỉ đến lãi suất mà còn các yếu tố khác như:

• Phí thiết lập và duy trì
• Điều kiện và thời hạn trả nợ
• Số tiền tối thiểu cần rút ra ban đầu (yêu cầu rút)

Đối với các khoản vay một lần, cấu trúc đơn giản nhất—lãi suất cố định suốt thời gian, không yêu cầu rút tối thiểu.

Các câu hỏi thực tế và câu trả lời

Lãi suất HELOC cạnh tranh ngày hôm nay là bao nhiêu?

Lãi suất dao động rộng—từ 6% đến thậm chí 18%—tùy thuộc vào hồ sơ tín dụng và mức độ so sánh các đề nghị. Trung bình toàn quốc là 7,25% cho HELOC và 7,56% cho các khoản vay thế chấp bất động sản.

Có phải thời điểm thích hợp để vay thế chấp nhà không?

Lãi suất đã giảm đều đặn trong năm 2025. Nếu xu hướng này tiếp tục, thời điểm hiện tại có thể là thời điểm thuận lợi cho những ai đang xem xét khoản thế chấp thứ hai. Các mục đích sử dụng có thể là nâng cấp, sửa chữa hoặc các khoản đầu tư khác vào bất động sản.

Khoản vay HELOC 50.000 đô la sẽ có khoản trả hàng tháng là bao nhiêu?

Với khoản vay 50.000 USD với lãi suất biến đổi 7,50%, khoản trả hàng tháng trong vòng 10 năm sẽ khoảng 313 đô la. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng trong giai đoạn trả nợ tiếp theo 20 năm, lãi suất có thể thay đổi, ảnh hưởng đến số tiền trả hàng tháng. Tổng thời gian tiếp cận có thể lên tới 30 năm, nhưng việc trả hết sớm sẽ có lợi nhất về mặt tài chính.