Ba REIT đáng chú ý trong môi trường lãi suất hiện nay

Tại sao REITs đang phục hồi trở lại

Quỹ đầu tư bất động sản (REITs) đã lấy lại đà thu hút nhà đầu tư sau một giai đoạn khó khăn trong năm 2022-2023. Các phương tiện này — mua lại bất động sản, tạo ra thu nhập cho thuê và phân phối ít nhất 90% lợi nhuận chịu thuế cho cổ đông — trước đó gặp áp lực từ việc lãi suất tăng. Chi phí vay cao hơn khiến việc mua bất động sản trở nên đắt đỏ hơn, trong khi các lựa chọn hấp dẫn như trái phiếu kho bạc và CD giảm sức hút của chúng.

Cảnh quan thị trường đã thay đổi đáng kể khi Cục Dự trữ Liên bang thực hiện sáu lần cắt giảm lãi suất liên tiếp trong năm 2024 và 2025. Sự chuyển hướng này khiến REITs trở nên hấp dẫn hơn đáng kể so với các đối thủ cố định thu nhập. Đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập, bây giờ là thời điểm thích hợp trước khi các hệ số định giá mở rộng khi dòng vốn đổ trở lại ngành.

Lập luận cho Realty Income: Quy mô gặp gỡ sự ổn định

Realty Income (NYSE: O) hoạt động như một trong những REIT lớn nhất thế giới, quản lý hơn 15.500 bất động sản thương mại trải dài khắp Hoa Kỳ và Châu Âu. Danh sách khách thuê của họ nhấn mạnh các nhà bán lẻ chống suy thoái — 7-Eleven, Dollar General, và Walgreens — cung cấp khả năng dự đoán lợi nhuận qua các chu kỳ kinh tế.

Công ty duy trì mô hình thuê ba bên (triple-net lease) trong đó khách thuê chịu trách nhiệm bảo trì, bảo hiểm và thuế bất động sản. Cấu trúc này tạo ra dòng tiền ổn định được đo bằng quỹ hoạt động đã điều chỉnh (AFFO). Hiệu suất gần đây cho thấy khả năng chống chịu: tỷ lệ lấp đầy 98,7% trong quý gần nhất phản ánh khả năng của công ty vượt qua các thách thức từ khách thuê. Mặc dù một số nhà vận hành yếu hơn đã giảm quy mô, các khách thuê mạnh hơn đã mở rộng, duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 96% kể từ IPO năm 1994.

Realty Income dự báo AFFO mỗi cổ phiếu năm 2025 là từ $4.25 đến $4.27, tăng trưởng 1%-2% hàng năm. Khoản cổ tức hàng tháng (lợi suất 5.3%) của họ được hỗ trợ vững chắc bởi các dự báo này, với 132 lần tăng cổ tức hàng năm liên tiếp nhấn mạnh cam kết của ban quản lý. Giao dịch ở mức khoảng 14 lần AFFO trên mỗi cổ phiếu, định giá có vẻ hợp lý cho các nhà đầu tư thu nhập bảo thủ.

Vici Properties: Khách thuê giải trí, Bảo vệ chống lạm phát

Vici Properties (NYSE: VICI) theo đuổi một hướng tiếp cận khác bằng cách tập trung vào bất động sản trải nghiệm — 93 casino, khu nghỉ dưỡng và địa điểm giải trí trên khắp Bắc Mỹ. Các khách thuê như Caesar’s Entertainment, MGM Resorts, và Penn Entertainment hoạt động trong các ngành chu kỳ, khiến tỷ lệ lấp đầy 100% của Vici kể từ IPO năm 2018 đặc biệt đáng chú ý.

Bí quyết nằm ở các hợp đồng thuê nhiều thập kỷ được lập chỉ số theo Chỉ số Giá Tiêu Dùng (CPI). Cơ chế này tự động điều chỉnh tiền thuê tăng theo lạm phát, bảo vệ dòng doanh thu và khả năng duy trì cổ tức của Vici. Giống như Realty Income, Vici sử dụng mô hình thuê ba bên, chuyển gánh nặng vận hành cho khách thuê.

Các khoản tăng cổ tức hàng năm đã liên tục duy trì kể từ khi công khai. Công ty dự kiến AFFO năm 2025 đạt từ $2.36 đến $2.37 mỗi cổ phiếu, tăng trưởng 4%-5%, đủ để trang trải mức cổ tức dự kiến (lợi suất 6.1%). Với $29 mỗi cổ phiếu, định giá khoảng 16 lần AFFO trên quá khứ, cho thấy còn nhiều dư địa để tăng giá trị.

Digital Realty: Định vị cho mở rộng Cloud và AI

Digital Realty Trust (NYSE: DLR) vận hành hơn 300 trung tâm dữ liệu phục vụ hơn 5.000 khách hàng trên hơn 50 đô thị lớn. Khách hàng của họ bao gồm hơn một nửa trong số Fortune 500, như IBM, Oracle và Meta.

Những năm gần đây đã mang lại việc định hình lại danh mục đầu tư có chủ đích — bán các trung tâm dữ liệu cũ có tăng trưởng thấp trong khi nhấn mạnh các bất động sản quy mô lớn phù hợp với hạ tầng đám mây, trí tuệ nhân tạo (AI), và tính toán hiệu năng cao (HPC) mở rộng. Trong quá trình chuyển đổi này, AFFO giảm và tăng trưởng cổ tức tạm dừng, chịu áp lực từ chi phí lãi vay cao hơn, chi phí vận hành tăng và các yếu tố ngoại tệ.

Quỹ đạo này dự kiến sẽ trở lại bình thường khi Digital Realty hoàn tất các khoản thoái vốn chiến lược, lạm phát giảm tốc và áp lực lãi suất giảm. Ban quản lý dự báo FFO cốt lõi theo tỷ giá cố định của năm 2025 sẽ đạt từ $7.25 đến $7.30 mỗi cổ phiếu, tăng 8%-9%, đủ để trang trải mức cổ tức dự kiến (lợi suất 3%). Tỷ lệ lấp đầy dự kiến sẽ mở rộng thêm 100-200 điểm cơ bản so với 82.9% của năm 2024, cho thấy nhu cầu ngày càng tăng.

Vị thế này khiến Digital Realty trở thành một nguồn thu nhập cân đối kết hợp với khả năng tăng trưởng theo xu hướng dài hạn — ít biến động hơn so với các cổ phiếu AI thuần túy trong khi vẫn bắt kịp các xu hướng hạ tầng.

Bức tranh tổng thể về REITs

Sự hội tụ của lãi suất thấp hơn và các yếu tố thúc đẩy nhu cầu dài hạn — ứng dụng đám mây, AI, bình thường hóa chi tiêu tiêu dùng — tạo ra một bối cảnh hấp dẫn cho định giá REITs. Ba REIT này đại diện cho các lĩnh vực khác nhau (bán lẻ, giải trí, hạ tầng dữ liệu) nhưng đều chia sẻ sự xuất sắc trong vận hành, khả năng duy trì phân phối và tiềm năng tăng giá trước khi định giá được điều chỉnh lại.