Đưa ra đề nghị mua bất động sản đang chờ xử lý so với bất động sản có điều kiện: Các lựa chọn chiến lược của bạn

Khi duyệt danh sách nhà ở, bạn thường gặp các bất động sản được đánh dấu là đang chờ xử lý hoặc đang trong trạng thái phụ thuộc — và sự khác biệt này quan trọng hơn bạn nghĩ. Mặc dù cả hai trạng thái đều cho thấy một đề nghị đang diễn ra, nhưng chúng mang ý nghĩa rất khác nhau đối với các đề nghị dự phòng tiềm năng và khả năng bạn chốt được giao dịch.

Sự Khác Biệt Cốt Lõi: Nơi Cơ Hội Của Bạn Nằm

Contingent báo hiệu rằng một đề nghị đã được người bán chấp nhận, nhưng các yêu cầu cụ thể phải được đáp ứng trước khi tiến hành tiếp. Những điều kiện này có thể xuất phát từ người mua (chẳng hạn như yêu cầu kiểm tra nhà cửa) hoặc từ người bán (có thể là điều kiện tài chính). Cho đến khi tất cả các điều khoản được hoàn tất, giao dịch vẫn còn trong trạng thái linh hoạt — và các giao dịch có thể đổ vỡ nếu các điều kiện không được đáp ứng.

Ngược lại, pending chỉ ra rằng một đề nghị đã được chấp nhận và đang tiến trình đến bước chốt giao dịch. Công đoạn nặng đã được hoàn thành. Mặc dù về lý thuyết các giao dịch có thể sụp đổ ở giai đoạn này, nhưng điều đó rất hiếm. Đà tiến của giao dịch mạnh mẽ về phía người mua ban đầu.

Điều cần ghi nhớ: nhà ở trong trạng thái contingent cung cấp nhiều cơ hội hơn cho các đề nghị dự phòng, trong khi các bất động sản pending ít khả năng hơn trừ khi người bán rõ ràng chấp nhận các đề nghị phụ.

Các Loại Contingent: Hiểu Rõ Các Lựa Chọn Của Bạn

Các điều kiện liên quan đến Di chúc

Khi một chủ nhà qua đời, các điều kiện liên quan đến di chúc sẽ được áp dụng khi các cơ quan chính phủ hoặc tổ chức cho vay quản lý việc bán nhà. Các giao dịch này diễn ra qua tòa án với hồ sơ công khai — nghĩa là ít riêng tư hơn và có thêm các bước thủ tục. Nếu bạn thích các giao dịch nhanh gọn, các danh sách này có thể cần thận trọng.

Các điều khoản Kick-Out và Linh Hoạt Trong Bán Hàng

Một điều khoản kick-out cho phép bên nào đó rút lui nếu các điều kiện đã định không được đáp ứng trước một thời hạn nhất định. Nếu không có điều khoản này, các giao dịch có nguy cơ kéo dài vô hạn hoặc đổ vỡ bất ngờ. Sự có mặt của điều khoản kick-out thực sự có lợi cho bạn như một người mua dự phòng — nó báo hiệu khả năng thoát cao hơn.

Các điều kiện Bán Ngắn và Thực Hiện Thao Túng

Bán ngắn liên quan đến việc người bán chấp nhận bán với giá thấp hơn số dư vay thế chấp còn lại, và cần sự chấp thuận của ngân hàng. Các giao dịch này diễn ra chậm và thường xuất hiện trong danh mục nhà bị tịch thu, nơi các ngân hàng kiểm soát trực tiếp quá trình.

Các điều khoản Tham Quan và Không Tham Quan

Một số danh sách có điều kiện contingent hoạt động theo hình thức “Tiếp tục Tham quan” (CCS), nghĩa là người bán vẫn tiếp tục tiếp thị trong khi các điều kiện đang được đáp ứng. Những danh sách khác có “Không Tham Quan” — tức là tất cả hoạt động tiếp thị sẽ dừng lại. Điều khoản CCS mang lại cơ hội thực tế cho các nhà đầu tư dự phòng; trong khi điều khoản Không Tham Quan gần như khóa chặt khả năng của bạn.

Trạng Thái Pending: Thực Sự Có Ý Nghĩa Gì

Các bất động sản trong trạng thái pending đã vượt qua các rào cản contingencies và đang trong giai đoạn xử lý cuối cùng. Tuy nhiên, vẫn có các biến thể:

Pending short sales cho thấy giao dịch đang tiến qua các kênh ngân hàng hoặc tổ chức cho vay — tiến trình đang diễn ra nhưng có thể chậm.

Pending với đề nghị dự phòng đã được chấp nhận nghĩa là người bán vẫn mở cửa cho các đề nghị phụ mặc dù đã có thỏa thuận chính. Tình trạng này hiếm gặp nhưng tạo ra cơ hội nếu giao dịch chính gặp trục trặc.

Pending: Hơn 4 tháng thường báo hiệu lỗi hành chính hoặc trì hoãn thực sự trong quá trình chốt giao dịch. Người môi giới có thể đã quên cập nhật trạng thái, hoặc có các trở ngại hợp lệ đang ngăn cản việc hoàn tất.

Bạn Có Thể Thật Sự Đặt Giá Cho Những Bất Động Sản Này Không?

Có — đôi khi. Câu trả lời hoàn toàn phụ thuộc vào trạng thái và sở thích của người bán.

Nhà trong trạng thái contingent là cơ hội tốt nhất của bạn để đưa ra đề nghị dự phòng. Nếu giao dịch ban đầu gặp vấn đề, đề nghị của bạn có thể kích hoạt. Thư xác nhận tiền duyệt trước hoặc tiền mặt sẵn có sẽ giúp vị thế của bạn mạnh mẽ hơn đáng kể.

Nhà trong trạng thái pending hiếm khi chấp nhận đề nghị mới trừ khi được tiếp thị rõ ràng cho các đề nghị dự phòng. Khả năng chấp nhận của bạn giảm mạnh vì giao dịch ban đầu gần như đã hoàn tất.

Chiến lược chơi: đừng bỏ qua các danh sách contingent. Trong khi các nhà trong trạng thái pending cảm thấy “an toàn”, các bất động sản contingent với các loại điều kiện thuận lợi (đặc biệt là những điều khoản kick-out) thường mang lại cơ hội thực tế tốt hơn cho các nhà mua tích cực sẵn sàng đặt vị trí làm dự phòng.