Hiểu về thế chấp Wraparound: Con đường thay thế để tài trợ bất động sản

Khi các tổ chức cho vay truyền thống từ chối bạn, tài chính người bán thông qua một khoản vay bao quanh có thể trông như một cứu cánh. Nhưng trước khi bạn xem xét phương án này, điều quan trọng là phải hiểu chính xác cách nó hoạt động và những rủi ro mà cả người mua lẫn người bán đang phải đối mặt.

Cơ chế của khoản vay bao quanh

Một khoản vay bao quanh hoạt động về cơ bản khác biệt so với tài chính thông thường. Thay vì người mua vay trực tiếp từ ngân hàng, người bán giữ nguyên khoản vay ban đầu của họ trong khi mở rộng tín dụng mới cho người mua. Về cơ bản, khoản vay ban đầu được gói vào một thỏa thuận tài chính mới.

Điều quan trọng là: người mua thanh toán hàng tháng cho người bán, không phải ngân hàng. Người bán sau đó dùng một phần số tiền đó để trả khoản vay thế chấp hiện tại của họ. Vì người bán thường tính lãi suất cao hơn mức họ đang trả cho khoản vay ban đầu, họ tạo ra thu nhập hàng tháng từ chênh lệch này—một hình thức tài chính người bán mang lại lợi ích tài chính cho họ.

Cách tính toán: Một ví dụ thực tế

Hãy xem ví dụ này: John mua một bất động sản trị giá 300.000 đô la cách đây vài năm và bây giờ muốn bán nó với giá 350.000 đô la. Khoản vay thế chấp ban đầu của anh ta có lãi suất 5% với khoản thanh toán gốc và lãi khoảng 1.288 đô la mỗi tháng.

Một người mua tên Jane đồng ý mua bất động sản với khoản đặt cọc 70.000 đô la và lãi suất 7%. Theo thỏa thuận của họ, Jane trả cho John 1.862 đô la mỗi tháng. John sau đó dùng một phần của khoản thanh toán đó để trả khoản vay gốc 1.288 đô la của mình, còn lại là $574 chênh lệch—lợi nhuận của anh từ chênh lệch lãi suất.

Cấu trúc này hoạt động vì khoản vay bao quanh định vị như một khoản thế chấp phụ trên bất động sản, nằm dưới khoản vay chính trong trường hợp vỡ nợ.

Điều kiện tiên quyết: Yêu cầu vay có thể chuyển nhượng

Không phải tất cả các khoản vay đều đủ điều kiện cho phương án này. Khoản vay ban đầu của người bán phải có thể chuyển nhượng. Các khoản vay (FHA) của Cục Quản lý Nhà ở Liên bang, các khoản vay (USDA) của Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ, và các khoản vay (VA) của Cục Dịch vụ Cựu chiến binh thường cho phép tính linh hoạt này. Các khoản vay thế chấp thông thường thường không.

Quy trình này yêu cầu nhiều bước: xin phép ngân hàng cho vay, đàm phán các điều khoản bao gồm lãi suất và tiền đặt cọc, ký kết giấy ghi nợ thể hiện thỏa thuận, và xác định thời điểm chuyển nhượng quyền sở hữu—ngay lập tức hoặc sau khi trả hết khoản vay.

Phần hấp dẫn: Lợi ích cho cả hai bên

Đối với người mua: Việc đủ điều kiện vay trở nên dễ dàng hơn khi không thể vay theo phương thức truyền thống do hạn chế về điểm tín dụng, tình hình công việc không tiêu chuẩn hoặc tỷ lệ nợ trên thu nhập cao. Người vay cũng có thể vay số tiền nhỏ hơn tập trung vào phần còn lại của khoản vay chính cộng lợi nhuận của người bán, thay vì tái vay toàn bộ giá trị mua nhà.

Đối với người bán: Ngoài lợi nhuận hàng tháng, việc cung cấp tài chính bao quanh mở rộng nhóm khách hàng tiềm năng. Các bất động sản trở nên dễ bán hơn khi người mua gặp khó khăn trong việc đủ điều kiện vay ở nơi khác.

Những rủi ro tiềm ẩn: Những nguy cơ cần xem xét

Đây là phần gây tranh cãi. Rủi ro chính của người mua là người bán có thể vi phạm hợp đồng với ngân hàng cho vay ban đầu bằng cách ký kết thỏa thuận bao quanh mà không có sự đồng ý. Nếu bị phát hiện, ngân hàng ban đầu có thể yêu cầu thanh toán toàn bộ ngay lập tức hoặc bắt đầu quá trình tịch thu—có thể đẩy người mua ra khỏi nhà dù đã thanh toán đúng hạn.

Ngoài ra, nếu người bán không duy trì thanh toán khoản vay gốc, ngân hàng sẽ tịch thu bất động sản bất kể người mua đã thanh toán trung thực cho người bán. Một số người mua có thể chèn điều khoản bảo vệ cho phép thanh toán trực tiếp cho ngân hàng ban đầu, nhưng điều này làm phức tạp thêm.

Nguy cơ của người bán cũng tương tự: nếu người mua ngừng thanh toán, người bán phải tự trả khoản vay gốc hoặc chứng kiến điểm tín dụng của mình xấu đi do các khoản thanh toán trễ. Người bán trở thành một người cho vay thực thụ mà không có các bảo vệ truyền thống như ngân hàng.

So sánh các lựa chọn của bạn

Trước khi theo đuổi tài chính bao quanh, hãy xem xét các phương án thay thế sau:

Chương trình vay hỗ trợ của chính phủ (FHA, USDA, VA) được thiết kế đặc biệt để giúp người mua gặp khó khăn về tín dụng hoặc ít tiền đặt cọc. Những chương trình này có lãi suất cạnh tranh và các bảo vệ pháp lý rõ ràng hơn so với tài chính người bán.

Cải thiện tín dụng và tài chính có thể đáng để trì hoãn việc mua nhà. Vài tháng sửa chữa tín dụng, giảm nợ hoặc tiết kiệm tiền đặt cọc thường giúp bạn đủ điều kiện vay theo phương thức truyền thống với các điều khoản tốt hơn nhiều.

Chương trình hỗ trợ tiền đặt cọc tồn tại ở nhiều khu vực, cung cấp trợ cấp hoặc khoản vay phù hợp để trang trải phí đóng và tiền đặt cọc.

Nếu bạn là người bán muốn tìm phương án khác, hãy thảo luận các giải pháp giảm nhẹ với ngân hàng hiện tại hoặc xem xét chuyển đổi bất động sản thành một khoản đầu tư cho thuê.

Quan điểm cuối cùng

Khoản vay bao quanh phục vụ một mục đích cụ thể trong hệ sinh thái tài chính—chúng giúp bắc cầu khi các khoản vay truyền thống thất bại. Tuy nhiên, các rủi ro liên quan là đáng kể, vì vậy việc khám phá các khoản vay truyền thống, các sản phẩm vay hỗ trợ của chính phủ hoặc các chiến lược cải thiện tài chính nên được xem xét trước khi cam kết với phương án thay thế này.