Tìm hiểu tỷ lệ vay thế chấp so với thu nhập phù hợp: Hướng dẫn thực tế về khả năng chi trả

Khi bạn đã sẵn sàng mua nhà, việc hiểu rõ phần nào trong thu nhập hàng tháng của bạn nên dành cho khoản thanh toán thế chấp trở nên vô cùng quan trọng. Các nhà cho vay không đơn thuần cấp cho bạn một séc trống—họ sẽ xem xét kỹ lưỡng tài chính của bạn để xác định bạn có thể chi trả thực tế bao nhiêu. Thách thức là không có một công thức duy nhất phù hợp cho tất cả mọi người, vì vậy hãy cùng phân tích các phương pháp khác nhau và giúp bạn xác định phương pháp nào phù hợp với tình hình của mình.

Các Mô Hình Chính: Những Gợi Ý Từ Các Chuyên Gia Tài Chính

Quy Tắc 28%

Phương pháp truyền thống nhất nói rằng bạn không nên vượt quá 28% tổng thu nhập hàng tháng trước thuế của mình cho các khoản chi phí nhà ở. Con số này bao gồm khoản vay chính, lãi suất, thuế nhà đất và bảo hiểm chủ nhà được gộp lại thành một con số.

Hãy hình dung: Bạn có thu nhập trước thuế mỗi tháng là 7.000 đô la. Với 28%, chi phí nhà ở của bạn nên nằm quanh mức 1.960 đô la. Phương pháp bảo thủ này ưu tiên giữ lại phần lớn thu nhập để trang trải các khoản chi khác và nghĩa vụ nợ.

Khung 28/36

Mô hình này mở rộng dựa trên ý tưởng của quy tắc 28%. Nó phân bổ 28% cho khoản vay thế chấp của bạn trong khi giới hạn tổng nợ ở mức 36% của thu nhập trước thuế. 8% còn lại dành cho thẻ tín dụng, vay ô tô, tiện ích và các khoản nợ định kỳ khác.

Sử dụng ví dụ 7.000 đô la như trên: Bạn sẽ dành 1.960 đô la cho khoản vay thế chấp trong khi tổng các khoản nợ khác không vượt quá 2.520 đô la. Điều này để lại $560 phần còn lại( trong ngân sách nợ của bạn cho các nghĩa vụ khác.

Lựa Chọn 35/45

Nếu bạn thích sự linh hoạt, mô hình 35/45 cung cấp hai lựa chọn. Hoặc giữ tất cả các khoản nợ )bao gồm cả vay thế chấp( ở mức 35% của tổng thu nhập trước thuế, hoặc giới hạn tổng nợ ở mức 45% của thu nhập ròng )sau thuế( của bạn.

Với thu nhập trước thuế 7.000 đô la và sau thuế 6.000 đô la: Giới hạn tổng nợ của bạn là hoặc 2.450 đô la )35% của thu nhập trước thuế( hoặc 2.700 đô la )45% của thu nhập ròng(, tùy theo phương pháp bạn chọn.

Mô Hình 25% Thu Nhập Ròng

Đây là phương pháp hạn chế nhất. Nó dựa trên thu nhập sau thuế của bạn và giới hạn khoản thanh toán thế chấp chỉ còn 25% của số tiền bạn thực sự mang về nhà. Nếu bạn đang cân đối các khoản nợ hiện có—vay xe, vay sinh viên, thẻ tín dụng—thì phương pháp này giúp bạn tránh quá tải tài chính.

Với thu nhập ròng 6.000 đô la mỗi tháng, khoản vay thế chấp của bạn không nên vượt quá 1.500 đô la.

Cách Thu Nhập Hàng Tháng Kết Nối Với Khả Năng Chi Trả

Việc xác định phần nào trong thu nhập hàng tháng của bạn nên dành cho khoản vay thế chấp đòi hỏi phải biết một số yếu tố trong bức tranh tài chính của bạn:

Ổn định thu nhập là điều quan trọng—các nhà cho vay muốn thấy thu nhập ổn định. Hãy cung cấp giấy tờ thu nhập hàng tháng trước thuế từ công việc chính cộng thêm các nguồn thu nhập phụ. Đối với thu nhập biến động, hãy dùng các tờ khai thuế gần nhất thay vì một phiếu lương duy nhất.

Nợ hiện tại cũng quan trọng không kém. Liệt kê tất cả: thẻ tín dụng, vay sinh viên, khoản vay ô tô, vay cá nhân. Đây không phải là các khoản chi tiêu biến đổi như mua sắm hoặc xăng xe.

Kích thước khoản đặt cọc ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hàng tháng. Đặt cọc 20% thường giúp loại bỏ bảo hiểm vay thế chấp tư nhân )PMI(, và khoản đặt cọc lớn hơn luôn đồng nghĩa với khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn. Càng vay ít, bạn càng trả ít mỗi tháng.

Điểm tín dụng quyết định lãi suất của bạn. Điểm tín dụng xuất sắc sẽ mở khóa các mức lãi suất thấp nhất có thể, trong khi điểm tín dụng yếu hơn sẽ dẫn đến khoản thanh toán hàng tháng cao hơn cho cùng một khoản vay.

Tỷ Lệ Nợ Trên Thu Nhập: Các Nhà Cho Vay Thực Sự Nhìn Vào Điều Gì

Các nhà cho vay không chỉ xem xét khoản thanh toán thế chấp riêng lẻ—họ còn xem xét tỷ lệ nợ trên thu nhập )DTI$400 của bạn. Đây là tổng tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn chia cho thu nhập hàng tháng trước thuế.

Cách tính như sau: Giả sử bạn kiếm 7.000 đô la mỗi tháng, với một $200 khoản thanh toán xe, $500 khoản vay sinh viên, (khoản thanh toán thẻ tín dụng, và 1.700 đô la tiền vay thế chấp. Tổng cộng là 2.800 đô la nợ. Tỷ lệ DTI của bạn là 40% )$2,800 ÷ $7,000.

Thông thường, các nhà cho vay thích tỷ lệ DTI nằm trong khoảng 36% đến 43%. Tỷ lệ càng thấp, việc được phê duyệt trước càng dễ dàng. Tuy nhiên, các tiêu chuẩn của từng nhà cho vay có thể khác nhau—một số chấp nhận cao hơn, số khác thì thận trọng hơn. Đó là lý do tại sao việc so sánh các lựa chọn là rất quan trọng.

Các Chiến Lược Giảm Chi Phí Hàng Tháng

Vì khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn có thể là khoản chi lớn nhất, ngay cả những điều chỉnh nhỏ cũng có thể giúp:

Chọn một bất động sản phù hợp hơn. Chỉ vì các nhà cho vay chấp thuận bạn vay 400.000 đô la không có nghĩa là bạn phải chi tiêu hết số đó. Một căn nhà 350.000 đô la sẽ đi kèm khoản thanh toán thấp hơn tỷ lệ tương ứng.

Tăng khoản đặt cọc của bạn. Tiết kiệm tích cực nếu có thể. Mỗi 10.000 đô la thêm vào khoản đặt cọc sẽ giảm khoản nợ hàng tháng của bạn.

Thương lượng để có lãi suất thấp hơn. Điều này phụ thuộc vào sức khỏe tín dụng và tỷ lệ DTI của bạn. Trả hết các khoản nợ hiện tại để cải thiện cả hai chỉ số. Điểm tín dụng cao hơn sẽ trực tiếp giúp giảm lãi suất từ các nhà cho vay.

Ngoài Khoản Thanh Toán Hàng Tháng: Các Chi Phí Khác Khi Sở Hữu Nhà

Khoản thanh toán vay thế chấp chỉ là một phần trong chi phí sở hữu nhà. Hãy dự trù cho:

• Bảo trì định kỳ: cắt cỏ, bảo trì hồ bơi, rửa áp lực sân, và bảo dưỡng chung
• Sửa chữa và nâng cấp: mái nhà mới, hệ thống ống nước cập nhật, sơn tủ, cửa gara
• Chi phí liên quan đến bất động sản: phí HOA, thuế nhà đất ngoài khoản escrow, phí bảo hiểm

Kiểm tra kỹ lưỡng nhà trước khi mua để phát hiện các vấn đề lớn có thể ảnh hưởng đến chi phí dài hạn. Sử dụng kết quả kiểm tra để đàm phán giảm giá hoặc yêu cầu sửa chữa trước khi mua.

Tìm Ra Mức Độ Phù Hợp Với Khả Năng Chi Trả Của Bạn

Số tiền phù hợp trong thu nhập hàng tháng của bạn dành cho khoản vay thế chấp phụ thuộc vào toàn bộ bức tranh tài chính của bạn. Trong khi quy tắc 28% đơn giản, mô hình 28/36 mang tính thực tế hơn, cách tiếp cận 35/45 cung cấp các lựa chọn, và phương pháp 25% thu nhập ròng mang tính cảnh báo—hãy chọn dựa trên mức độ nợ, ổn định công việc và mục tiêu tài chính của bạn. Điều quan trọng nhất là dù bạn chọn phương pháp nào, hãy đảm bảo không vượt quá khả năng thực sự của mình để trả nợ một cách thoải mái và duy trì các nghĩa vụ tài chính khác.