Liệu Khủng Hoảng Nhà Ở của Mỹ có thể tìm ra câu trả lời trong các nhà sản xuất? Ba con đường đầu tư để khám phá

Câu hỏi khiến hàng triệu hộ gia đình Mỹ băn khoăn vẫn còn đó: liệu nhà ở có bao giờ trở nên phù hợp túi tiền nữa không? Khi năm 2026 mở ra giữa cuộc tranh luận chính trị gay gắt, tình trạng thiếu hụt nhà ở vẫn chiếm lĩnh các cuộc thảo luận. Giá trị bất động sản đã chững lại ở mức cao, và mặc dù lãi suất vay thế chấp có chút cải thiện, người mua mới vẫn đối mặt với những rào cản đáng kể. Vấn đề cốt lõi bắt nguồn từ sự mất cân bằng cung cầu cổ điển. Hàng triệu hộ gia đình vẫn bị loại khỏi quyền sở hữu nhà truyền thống, và sự cấp bách trong việc tìm ra các giải pháp khả thi đã đạt đến điểm tới hạn.

Xây dựng truyền thống gặp phải những trở ngại lớn. Thiếu hụt lao động, các rào cản về quy định, và chi phí vật liệu tăng cao đã hạn chế khả năng mở rộng nguồn cung của các nhà xây dựng một cách nhanh chóng. Tuy nhiên, một lĩnh vực xứng đáng được chú ý hơn: nhà xây dựng trong nhà máy. Những cấu trúc này, được xây dựng trong môi trường sản xuất kiểm soát và vận chuyển đến cộng đồng, có chi phí khoảng 30–50% thấp hơn mỗi bộ vuông so với xây dựng truyền thống. Chúng hoàn thành nhanh hơn và tạo ra một con đường thực sự để sở hữu cho những người thuê nhà có thể vẫn còn bị mắc kẹt. Quan trọng hơn đối với các nhà phân bổ vốn, các cộng đồng này tạo ra dòng thu nhập dự đoán được khi được cấu trúc dựa trên mô hình thuê đất—nơi cư dân sở hữu nhà nhưng thuê lại đất nền. Thỏa thuận này tạo ra tỷ lệ giữ chân cư dân cực kỳ cao và sự ổn định dòng tiền mặt. Đối với các nhà đầu tư đối mặt với nhu cầu tăng cao, nguồn cung hạn chế, và mong muốn có lợi nhuận ổn định, nhà ở sản xuất là một cơ hội hấp dẫn.

Ba điểm tiếp cận khác nhau vào thị trường nhà ở sản xuất

Sun Communities Inc. (NYSE: SUI) đứng đầu trong lĩnh vực nhà vận hành cộng đồng. Là một REIT chiếm ưu thế quản lý các danh mục nhà ở sản xuất lớn trên khắp Bắc Mỹ, SUI hưởng lợi từ lợi thế cấu trúc: cư dân hiếm khi chuyển chỗ khi họ sở hữu nhà, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy ổn định và doanh thu dự đoán được. Phạm vi địa lý rộng lớn của công ty cho phép mua lại và hợp nhất các bất động sản nhỏ hơn, kém hiệu quả hơn, thúc đẩy cải thiện hoạt động và mở rộng NOI. Tập trung vào các khu vực phát triển nhanh như Sun Belt càng làm tăng đà này khi di cư dân số gia tăng áp lực nhà ở địa phương. Mặc dù sự giám sát của quy định về việc tăng giá thuê là một mối quan tâm thực sự, quy mô hoạt động và đa dạng địa lý của SUI giúp họ vượt qua các thách thức này tốt hơn các đối thủ nhỏ hơn. Đối với các nhà đầu tư thận trọng tìm kiếm thu nhập ổn định kết hợp với tăng trưởng có mức độ, Sun Communities cung cấp khả năng tiếp xúc với tình trạng thiếu nhà ở của Mỹ qua một góc nhìn phòng thủ. Dự báo của các nhà phân tích hiện tại mục tiêu là $136.69, với các ước tính gần đây cao hơn 3–4%. Cổ phiếu này cũng trả cổ tức với tỷ suất 3.3%, đã tăng trung bình 4.6% mỗi năm trong ba năm qua.

Champion Homes (NYSE: SKY) hoạt động ở phía sản xuất. Là nhà sản xuất nhà xây dựng trong nhà máy hàng đầu, SKY tận dụng cơ hội từ nhu cầu mở rộng đối với các giải pháp nhà ở tiết kiệm chi phí. Xây dựng trong nhà máy mang lại cả tốc độ và tiết kiệm theo mỗi bộ vuông mà xây dựng truyền thống không thể sánh kịp. Sức hấp dẫn tăng lên đối với người mua nhà lần đầu, người về hưu, và các gia đình lao động. Đòn bẩy hoạt động là trung tâm của sức hấp dẫn của SKY: tăng thêm khối lượng có thể dẫn đến mở rộng biên lợi nhuận và lợi nhuận đáng kể. Các sáng kiến của chính phủ thúc đẩy nhà ở giá phải chăng có thể duy trì nhu cầu này. Thoả thuận đánh đổi là tính chu kỳ—việc mua nhà xây dựng trong nhà máy phụ thuộc vào các khoản vay đặc biệt nhạy cảm với lãi suất và biến động kinh tế. SKY giao dịch ở mức 24x lợi nhuận với lượng đơn hàng tồn kho giảm theo năm, mặc dù định giá vẫn hợp lý so với các đối thủ xây dựng khác. Nếu áp lực về khả năng chi trả thúc đẩy người tiêu dùng chuyển sang các lựa chọn thay thế sản xuất, SKY có thể mang lại lợi nhuận vượt trội.

UMH Properties Inc. (NYSE: UMH) kết hợp tạo thu nhập với tiềm năng tăng trưởng hữu cơ. Hoạt động như một REIT tự quản lý tập trung vào khu vực Trung Tây và Đông Bắc—những khu vực đặc trưng bởi quy hoạch hạn chế và xây dựng mới yếu ớt—UMH theo đuổi chiến lược lấp đầy, tăng mật độ cộng đồng hiện có thay vì săn lùng các khoản mua lại. Phương pháp này giúp tăng tỷ lệ lấp đầy và doanh thu cho thuê trong khi duy trì mức vốn đầu tư vừa phải. Công ty nổi bật với tỷ lệ phân phối cao hơn, đạt 5.67%, thu hút các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập. Dự báo hiện tại mục tiêu là $18, điều này cho thấy tiềm năng tăng trưởng lớn nhất trong ba công ty. Tuy nhiên, quy mô nhỏ hơn và mức độ vay nợ cao của UMH làm tăng khả năng bị ảnh hưởng trong môi trường lãi suất tăng. Dù vậy, ở các thị trường thiếu cung mà nhu cầu nhà ở giá phải chăng vẫn tồn tại, việc mở rộng có tính toán của UMH có thể tạo ra dòng tiền cải thiện và giá trị cổ đông theo thời gian.

Đánh giá cơ hội cấu trúc so với các rủi ro thực tế

Ngành nhà ở sản xuất hưởng lợi từ các xu hướng dài hạn mạnh mẽ. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần thừa nhận các rủi ro đáng kể. Áp lực quy định ngày càng gia tăng, đặc biệt là về kiểm soát thuê trong các khu vực bang và địa phương—một hạn chế tiềm năng đối với sự mở rộng doanh thu của các nhà vận hành cộng đồng. Nhạy cảm với lãi suất cũng là một mặt hai chiều: người mua nhà xây dựng trong nhà thường phụ thuộc vào các khoản vay tài sản đặc biệt với lãi suất cao, và chi phí vay cao hơn có thể làm giảm số lượng mua, ảnh hưởng trực tiếp đến các nhà sản xuất. Sự phản đối về quy hoạch vẫn còn dai dẳng. Ngay cả khi nhu cầu tăng, sự phản đối của địa phương có thể làm chậm hoặc chặn các dự án cộng đồng mới, đặc biệt ảnh hưởng đến các nhà vận hành nhỏ hơn theo đuổi mở rộng địa lý.

Những thách thức này không làm mất đi cơ hội mà nhấn mạnh tầm quan trọng của việc chọn lựa các nhà vận hành có quy mô thực sự, hiệu quả đã được chứng minh, và sự đa dạng về khu vực. Đối với các nhà đầu tư đang phân vân liệu nhà ở có bao giờ trở lại mức phù hợp túi tiền hay không, nhà ở sản xuất cung cấp một câu trả lời rõ ràng và ba hồ sơ rủi ro-lợi nhuận khác nhau để phân bổ vốn.