Thị trường nhà ở có thể duy trì sự phục hồi của mình không? Lãi suất vay thế chấp và những lo ngại về nguồn cung có thể làm giảm đà tăng trưởng

Thị trường nhà ở Mỹ đối mặt với những bất ổn ngày càng gia tăng khi bước vào năm 2026. Trong khi việc cắt giảm lãi suất đã tạo ra sự lạc quan trong cộng đồng người mua nhà, ngành này vẫn gặp phải những hạn chế về nguồn cung kéo dài và các yếu tố vĩ mô gây áp lực giảm giá. Dữ liệu mới nhất từ Cục Thống kê Dân số Mỹ và Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị cho thấy một thị trường đang biến động—nơi mà nhu cầu chưa chuyển hóa thành hoạt động xây dựng mạnh mẽ.

Bức tranh về Lãi suất Thế chấp

Điều kiện vay vốn đã được cải thiện nhẹ, nhưng vẫn còn ở mức cao. Theo Freddie Mac, lãi suất cố định 30 năm trung bình là 6.17% trong tuần kết thúc ngày 30 tháng 10 năm 2025, giảm so với 6.34% của tuần trước đó và thấp hơn đáng kể so với mức 6.72% ghi nhận vào đầu tháng 10 năm 2025. So với cùng kỳ năm ngoái, lãi suất đã giảm 55 điểm cơ bản từ 6.72% vào cuối tháng 10 năm 2024. Mặc dù có sự cải thiện này, lãi suất thế chấp gần 6% vẫn tiếp tục hạn chế khả năng chi trả của nhiều người mua tiềm năng.

Dữ liệu bán hàng cho thấy câu chuyện phức tạp

Doanh số bán nhà mới loại đơn lập trong tháng 10 năm 2025 đạt 737.000 căn, giảm nhẹ 0.1% so với tháng 9 nhưng tăng đáng kể 18.7% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, các động thái về giá cho thấy có áp lực phía dưới bề mặt. Giá trung bình của các căn nhà bán ra giảm 3.3% so với tháng trước xuống còn $392,300 và giảm 8% hàng năm—điều này cho thấy thị trường có thể đối mặt với áp lực giảm giá thêm nếu nhu cầu tiếp tục yếu đi.

Giá trung bình của các căn nhà mới tăng lên $498,000, tăng 3% so với kỳ trước nhưng giảm 4.6% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự khác biệt giữa giá trung bình và giá trung vị này cho thấy thị trường vẫn đang điều chỉnh sau các thay đổi về lãi suất và sở thích của người mua.

Giấy phép xây dựng và hoạt động xây dựng chậm lại

Ngành xây dựng hoạt động kém hơn so với doanh số bán trong tháng 10 năm 2025. Tổng số căn nhà tư nhân được cấp phép xây dựng đạt 1.412.000 căn, giảm 0.2% so với tháng trước và 1.1% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, giấy phép cho nhà đơn lập đạt 876.000 căn, giảm 0.5% so với tháng trước.

Các hoạt động bắt đầu xây dựng nhà còn yếu hơn nữa. Tổng số nhà tư nhân bắt đầu xây dựng là 1.246.000 căn—giảm 4.6% so với tháng trước và 7.8% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi số nhà đơn lập tăng 5.4% theo tháng, xu hướng chung phản ánh sự do dự của các nhà xây dựng. Số nhà hoàn thành là 1.386.000 căn, tăng nhẹ so với tháng 9 nhưng giảm 15.3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại sao thị trường nhà ở sẽ gặp khó khăn?

Dù chính quyền Trump gần đây đã thực hiện $200 tỷ đô la Mỹ mua trái phiếu thế chấp nhằm hạ nhiệt chi phí nhà ở, các thách thức cấu trúc vẫn đe dọa sự phục hồi bền vững. Lạm phát liên quan đến thuế quan và những bất ổn vĩ mô đang làm giảm biên lợi nhuận của các nhà xây dựng và niềm tin của người tiêu dùng. Hiệu suất cổ phiếu ngành xây dựng nhà ở đã tụt lại so với chỉ số xây dựng chung và S&P 500 trong sáu tháng qua—phản ánh sự hoài nghi của các nhà đầu tư về tăng trưởng ngắn hạn.

Các nhà xây dựng đang kỳ vọng vào các chính sách hỗ trợ tích cực để bù đắp những áp lực này. Tuy nhiên, thị trường lao động chặt chẽ, chi phí vật liệu tăng do lo ngại về thuế quan, và quản lý tồn kho vẫn là những trở ngại chính cho sự tăng trưởng nguồn cung nhanh hơn.

Ba nhà xây dựng nhà ở đang đối mặt với bất ổn

Century Communities, Inc. (CCS) có xếp hạng Zacks Rank 3. Cổ phiếu của công ty đã tăng 13.1% trong sáu tháng qua. Ước tính EPS cho năm 2026 dự kiến tăng 34.2% so với cùng kỳ, và lợi nhuận đã vượt dự báo trong ba trong bốn quý gần nhất, trung bình đạt tỷ lệ vượt dự báo 20.4%.

Dream Finders Homes, Inc. (DFH) có trụ sở tại Jacksonville, Florida, cũng có xếp hạng Zacks Rank 3. Cổ phiếu đã giảm 29.2% trong sáu tháng. Ước tính EPS năm 2026 của công ty dự báo tăng 4.6% so với cùng kỳ, mặc dù lợi nhuận thể hiện không nhất quán so với dự báo, với tỷ lệ vượt dự báo trung bình âm 2.8%.

Green Brick Partners, Inc. (GRBK) có trụ sở tại Plano, Texas, và duy trì xếp hạng Zacks Rank 3. Cổ phiếu đã tăng 11.2% trong sáu tháng. EPS dự kiến năm 2026 của công ty giảm nhẹ 0.3% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận đã vượt dự báo trong ba trong bốn quý gần nhất, trung bình vượt dự báo 13.2%.

Tiếp theo sẽ ra sao?

Tiến trình của thị trường nhà ở phụ thuộc nhiều vào tốc độ lãi suất trở lại mức bình thường và liệu các chính sách kích thích của chính phủ có đủ để bù đắp tác động của các yếu tố vĩ mô hay không. Thị trường nhà ở sẽ đi xuống thêm hay ổn định? Những tháng đầu năm 2026 sẽ cho câu trả lời rõ ràng. Việc cắt giảm lãi suất mang lại lợi thế, nhưng lạm phát do thuế quan và hoạt động xây dựng hạn chế cho thấy sự phục hồi chậm hơn so với kỳ vọng gần đây. Các nhà đầu tư theo dõi lĩnh vực này nên chú ý đến hướng dẫn của các nhà xây dựng, xu hướng cấp phép, và biến động lãi suất thế chấp như những chỉ số chính để xác định xem ngành có thể duy trì đà tăng trưởng hay sẽ đối mặt với áp lực giảm giá trở lại.